TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00486 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2P3L

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 27 JUIN 2025

MINUTE N° 25/01089

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 12 juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI DIDEROT AMD,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Benjamin SOUSSI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L120

ET :

La Société ALLIANCE TRAITEUR,

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Isabelle SAMAMA-SAMUEL de l’ASSOCIATION BENHAMOU SAMAMA-SAMUEL, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 196, M^e Gérard KRIEF, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A237

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 février 2023 à effet du 1er mars 2023, la SCI DIDEROT AMD a consenti à la société ALLIANCE TRAITEUR un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] Pantin (93500).

Le 17 septembre 2024, la SCI DIDEROT AMD a fait délivrer à la société ALLIANCE TRAITEUR un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer un montant en principal de 40.051,72 euros au titre des arriérés locatifs.

Par acte du 10 mars 2025, la SCI DIDEROT AMD a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société ALLIANCE TRAITEUR pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société ALLIANCE TRAITEUR, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et la séquestration des meubles laissés dans les lieux à leurs frais, risques et périls ;Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la SI DIDEROT AMD ; Condamner la société ALLIANCE TRAITEUR à payer à la SCI DIDEROT AMD :la somme de 39.165,52 euros TTC, à titre de provision, majorée des pénalités contractuelles ;une indemnité d’occupation de 9.890,43 euros TTC majorée de 50% conformément au bail, jusqu’à libération des lieux ;la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société ALLIANCE TRAITEUR aux entiers dépens.

A l’audience, La SCI DIDEROT AMD sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualise sa créance à la somme de 26.036,81 euros au 9 juin 2025 et s’oppose aux délais de paiement sollicités par la défenderesse.

La société ALLIANCE TRAITEUR demande de débouter la SCI DIDEROT AMD de sa demande au titre des provisions sur charges pour un montant de 20.000 euros, des clauses pénales et majorations et de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Elle sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement sur 12 mois, ainsi que la condamnation de la SCI DIDEROT AMD à lui régler la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle invoque l’existence de contestations sérieuses sur les charges réclamées, du fait qu’elle n’ont pas fait l’objet de régularisations et fait état de difficulté financières conjoncturelles. Elle souligne que la dette actuelle correspond majoritairement à des arriérés postérieurs à la délivrance du commandement, dont les causes ont quasiment été apurées.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule en son article 17 qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 17 septembre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 40.051,72 euros.

Au vu des décomptes produits, la société défenderesse ne justifie pas avoir réglé l’intégralité de cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer. Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 18 octobre 2024.

Concernant les sommes réclamées, il ressort du décompte arrêté au 9 juin 2025 que la société ALLIANCE TRAITEUR serait redevable de la somme de 25.546,81 euros au titre des arriérés locatifs, échéance de juin 2025 incluse, déduction faite des frais contentieux, inclus dans les dépens ou les frais irrépétibles.

La société ALLIANCE TRAITEUR conteste les sommes réclamées au titre des provisions sur charges, au motif qu’aucune régularisation de charges n’est intervenue.

Le bail prévoit le versement d’une provision mensuelle de 1/12e du montant des charges de l’année civile écoulée, équivalent pour la première année à une provision trimestrielle de 2.500 euros hors taxes et une régularisation annuelle, après reddition des comptes, en application des dispositions de l’article R145-36 du code de commerce.

Or, il y a lieu de relever que le bailleur ne produit aucun justificatif de charges. Dès lors, le coût réel des charges devant être supportées par le preneur ne peut être déterminé.

Le montant des provisions sur charges pour la période visée par le décompte à savoir septembre 2024 à juin 2025 s’élève à 749,28 euros HT/ mois, soit 899,136 TTC x 10 mois = 8.991,36 euros TTC. L’exigibilité de cette somme se heurte donc à une contestation sérieuse.

En conséquence, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de 16.555,45 euros (25.546,81 – 8.991,36 euros).

La demanderesse sollicite en outre le paiement des pénalités contractuelles. Cette somme est susceptible d’être réduite par le juge du fond si elle apparait manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce chef de demande.

Au vu des éléments produits et des débats, compte tenu du montant de la dette, qui est en diminution, étant démontré que la société défenderesse ne se désintéresse pas de sa dette et effectue des paiements, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets et l’expulsion pourra être poursuivie.

Le cas échéant, dans l’hypothèse d’un maintien dans les lieux de la défenderesse, la demanderesse serait fondée à obtenir à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation. La défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux, sans majoration, le bailleur ne démontrant pas que son préjudice excèderait montant des loyers qu’il aurait perçus si le bail s’était poursuivi.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la SCI DIDEROT AMD, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, dont l’appréciation excède l’office du juge des référés.

La société ALLIANCE TRAITEUR, succombante, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à La SCI DIDEROT AMD la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 18 octobre 2024 ;

Condamnons la société ALLIANCE TRAITEUR à payer à la SCI DIDEROT AMD la somme provisionnelle de 16.555,45 euros correspondant aux loyers et indemnités impayés, arrêtée au 9 juin 2025, terme de juin 2025 inclus ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que la société ALLIANCE TRAITEUR se libère de la provision ci-dessus allouée en 11 mensualités de 1.380 euros, outre une dernière mensualité majorée ou minorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants et selon les mêmes modalités, le premier versement devant intervenir le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de la société ALLIANCE TRAITEUR et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Adresse 1] à [Localité 5] ;la société ALLIANCE TRAITEUR devra payer mensuellement à la SCI DIDEROT AMD à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges, jusqu’à libération des lieux,les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la conservation du dépôt de garantie et de condamnation à régler les pénalités contractuelles ;

Rejetons les autres demandes ;

Condamnons société ALLIANCE TRAITEUR à payer à La SCI DIDEROT AMD la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons société ALLIANCE TRAITEUR à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 27 JUIN 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE