N° RG 24/01564 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDM3

MINUTE N° : 25/

DOSSIER : N° RG 24/01564 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TDM3

NAC: 5BA

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Anne MORIN

à la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

SCI SOLAU, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Anne MORIN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

Mme [Z] [Y] [G] [P], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Caroline LEFEVRE-LE BIHAN de la SELARL SELARL LEFEVRE-LE BIHAN, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 04 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Audrey LEUNG KUNE CHONG, Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé enregistré le 23 février 2005 à la recette des impôts TOULOUSE-CENTRE, la SCI SOLAU a donné à bail à Madame [Z] [Y] [G] [P] des locaux à usage professionnel un local sis [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, la SCI SOLAU a assigné Madame [Z] [Y] [G] [P] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse.

L’affaire a été évoquée à l’audience en date du 04 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, la SCI SOLAU demande à la présente juridiction, au visa de l’article 835 du code de procédure civile, de :

condamner Madame [Z] [P] à régler, à titre de provision, à la SCI SOLAU la somme de 13.116 euros,débouter Madame [Z] [P] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions,condamner Madame [Z] [P] à payer à la SCI SOLAU la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses dernières conclusions, Madame [Z] [Y] [G] [P], régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, demande à la présente juridiction de :

rejeter toutes conclusions comme injustes ou en tout cas mal fondées,se déclarer incompétent au titre de l’interprétation de la clause dite ECHELLE MOBILE insérée à l’article 7 du contrat de bail du 27 février 2005,se déclarer incompétent au titre des indices appliqués créant une distorsion manifesteau préjudice de Madame [P],se déclarer incompétent pour valider la régularisation des charges locatives eu égard à un mode de répartition imprécis, en l’absence de justificatif des charges supportées,En conséquence :

débouter la SCI SOLAU de toutes ses demandes,A titre reconventionnel :

condamner la SCI SOLAU à l’indemnisation provisionnelle des préjudices personnels et professionnels de Madame [Z] [P] d’un montant de 14.000 euros ;En tout état de cause :

condamner la SCI SOLAU à la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI SOLAU aux entiers dépens.

Sur les moyens de fait et de droit développés par les parties au soutien de leurs prétentions, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 01 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande provisionnelle

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Sur le fondement de ce texte, la SCI SOLAU, en sa qualité de bailleresse d’un bail à usage professionnel, sollicite la condamnation provisionnelle de sa preneuse, Madame [Z] [P], à lui régler les arriérés de loyers, provenant d’une indexation annuelle appliquée rétroactivement en vertu de clause d’échelle mobile prévue à l’article 7 du bail.

De son côté, Madame [Z] [P] soutient que cette clause, pour s’appliquer dans le sens que souhaite la demanderesse, nécessite d’être interprétée quant à son automaticité contestée, ce qui échappe par nature à l’office du juge des référés, limité à ce qui relève de l’évidence.

La SCI SOLAU verse aux débats le bail à usage professionnel liant les parties en date du 21 février 2005. L’article 7, dénommé ECHELLE MOBILE, de ce bail dispose :

«  7-1 De convention expresse, les parties établissent une relation entre le loyer ci-dessus et l’indice national du coût de la construction trimestriellement publié par l’INSEE.

7-2 Par suite, le loyer sera révisé annuellement à la date anniversaire de la prise d’effet du bail et pour la première fois le 1er mars 2006, et il variera dans le même sens et proportion que la variation constatée entre :

— l’indice de base, à savoir celui du premier trimestre de l’année précédant la révision ;

— l’indice de référence, à savoir celui du premier trimestre de l’année de prise d’effet de la révision.

7-3 En raison du retard existant à la publication dudit indice, les parties conviennent qu’il sera procédé annuellement et avec effet au premier jour d’anniversaire de la prise d’effet dudit bail, à un calcul provisionnel qui sera réajusté dès connaissance de l’indice de référence applicable.

7-4 La présente clause d’indexation étant une condition déterminant des présentes (…) ".

L’article 9 du même bail dispose : « Il est formellement convenu que toutes les tolérances de la part du bailleur relatives aux clauses et conditions énoncées ci-dessus, quelles qu’en aient pu être la fréquence et la durée, ne pourront jamais et dans aucun cas, être considérées comme apportant une modification ou suppression de ces clauses et conditions, ni comme génératrices d’un droit quelconque, le bailleur pouvant toujours y mettre fin. ».

Il est constant que depuis la prise d’effet du bail, Madame [Z] [P] a toujours réglé le montant du loyer annuel hors charges, initialement fixé à la somme de 4.800 euros (soit 400 euros par mois), en plus d’une provision pour charges de 744 euros (soit 62 euros par mois), sans se voir appliquer l’indexation annuelle résultant de la clause d’échelle mobile prévue audit bail à l’exception d’une révision intervenue en 2010. A cette date le loyer annuel a été porté à la somme de 5.184 euros par an, plus une provision du charge de 780 euros par an, montants versés par Madame [Z] [P] depuis lors.

Par courrier en date du 08 avril 2024, la SCI SOLAU a décidé de se prévaloir de la clause de révision annuelle, entraînant deux conséquences.

D’une part, le loyer annuel de 4.800 euros a été porté à la somme de 8.177,78 euros (soit 681,48 euros par mois) à compter du 1er mars 2024, selon le calcul suivant : 4.800 x 2.162 (indice INSEE du coût de la construction du 4ème trimestre 2023) / 1.269 (indice INSEE du coût de la construction du 4ème trimestre 2004). Par ailleurs, la provision pour charge a été portée à la somme de 69 euros par mois et une provision mensuelle pour taxe foncière a été fixé à 40 euros.

D’autre part, la SCI SOLAU a décidé d’appliquer une révision rétroactive pour la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2024 correspondant à une somme de 12.333 euros intégrant outre les révisions annuelles sur les cinq dernières années, la quote-part de taxes foncières et de charges locatives, sans pour autant détailler son calcul.

Il ne fait aucun doute que le bail qui lie les parties est un bail à usage professionnel. Le régime juridique de ce bail spécifique est prévu aux articles 1708 et suivants du code civil, mais également à l’article 57A de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée.

* Sur la clause d’échelle ne prévoyant pas l’automaticité de son application

Afin d’éclairer l’analyse, il convient de bien distinguer l’expression de la volonté contractuelle des parties telle qu’elle résulte des stipulations écrite du contrat d’un côté, avec la pratique qui a été des contractants au cours de l’exécution de contrat.

L’article 9 de celui-ci est limpide quant au fait que l’absence d’invocation de ses droits à révision par le bailleur, ne pouvait jamais lui être opposable au titre d’une pratique ou d’un usage contractuel qui profiterait au preneur. Ce principe résulte du caractère d’ordre public des dispositions de l’article 57A précité. Il impose que le contenu des droits et des obligations de chaque partie à un bail exclusivement professionnel ne procède que des clauses qui sont écrites au contrat. Cela va dans le sens voulu par le principe général du droit selon lequel, nul ne peut renoncer à un droit sauf à ce que l’expression de cette renonciation ait été claire et non équivoque, ce qui impliquerait la rédaction d’un avenant s’agissant d’un bail professionnel.

Sans outrepasser ses prérogatives, la lecture de la clause d’échelle mobile par la présente juridiction permet d’écarter l’argumentaire de Madame [Z] [P].

La rédaction de cette clause d’échelle mobile, notamment de l’emploi du futur (« sera révisé annuellement », « il variera dans les mêmes sens »), implique une certitude qui confine à l’automaticité de la révision annuelle du loyer et ce, de façon non sérieusement contestable. Il est clair que les parties, au moment de la rédaction de ce contrat, ont voulu que le loyer soit annuellement révisé en fonction de l’indice qu’elles ont choisi, afin de refléter le plus fidèlement possible, la juste contre-partie financière de la location. C’est la signification de la phrase selon laquelle « les parties établissent une relation entre le loyer ci-dessus et l’indice national du coût de la construction ».

Par ailleurs, conformément à la précision liminaire rappelée ci-dessus, le fait que la SCI SOLAU ait toléré la non-application de cette clause, même pendant des années, ne saurait s’interpréter comme une renonciation définitive.

Autrement dit, par la simple application du contrat, expression de la commune volonté des parties, la bailleresse est en droit de procéder à la révision du loyer à compter du 01 mars 2024.

* Sur le caractère rétroactif de la révision invoquée

Le principe de la révision rétroactive des loyers est parfaitement admis dans le droit positif, tant s’agissant des baux commerciaux, que des baux à usage d’habitation. Pour autant, s’agissant de ces deux régimes spécifiques, le législateur a fixé des limites temporelles afin que la rétroactivité soit encadrée dans le temps.

En ce qui concerne plus particulièrement les baux à usage professionnel, aucune disposition légale n’instaure une limite temporelle à la révision dans le temps. La lecture combinée des articles 25 et 28 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 modifiée permet de se rendre compte que le législateur a clairement entendu exclure du régime des locaux à usage exclusivement professionnel le second alinéa de l’article 30 de cette loi qui renvoie expressément à l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Ce dernier texte, applicable au droit des baux à usage d’habitation, consacre le principe de la renonciation implicite de la révision et lui apporte des limites temporelles, ne s’applique donc clairement pas aux baux professionnel. Cela consacre donc la faculté tant pour le bailleur, que le preneur d’un bail professionnel, d’appliquer dans le temps des révisions rétroactives. La seule limite temporelle à la faculté de se prévaloir d’une révision rétroactive résulte donc de la prescription quinquennale de droit commun. C’est la raison pour laquelle en l’espèce, la SCI SOLAU était initialement remonté jusqu’au 1er avril 2019 dans ses calculs de révision pour se prévaloir d’un rattrapage de loyers.

* Sur la caractère prétendument abusif de la révision rétroactive

Madame [Z] [P] laisse entendre que cette demande de la SCI SOLAU, exprimée par le courrier du 08 avril 2024 s’appuie sur une stipulation abusive qui viendrait créer un déséquilibre significatif entre les droits respectifs des parties au contrat.

Elle n’est néanmoins pas en mesure de fonder cette thèse sur un texte ou sur un principe prétorien. Elle ne démontre pas que cette révision rétroactive sur cinq années serait caractéristique d’une clause abusive qui procéderait d’un déséquilibre significatif. Cela ne peut pas être le cas au moins pour deux raisons.

Tout d’abord, il s’agit du rétablissement d’une situation que les parties avaient voulue au stade de la rédaction du contrat, à savoir celle qui consiste à corréler chaque année le loyer avec l’indice de référence. Autrement dit, c’est davantage la situation précédente qui n’était pas conforme à la lettre contractuelle, et cela s’est fait au bénéfice de la preneuse.

Ensuite, il convient de rappeler que les indices économiques sont par nature fluctuants à la hausse comme à la baisse. Madame [Z] [P] serait elle-même parfaitement en droit d’invoquer cette révision rétroactive si l’indice de l’INSEE devait subir à l’avenir une baisse qui lui serait profitable.

Cela démontre qu’il n’a pas de déséquilibre significatif au stade de la rédaction du contrat qui ne favoriserait nécessairement qu’une partie au profit de l’autre dans des conditions qui bouleverseraient l’économique du contrat.

* Sur le choix de l’indice du coût de la construction

Enfin, la consultation des quelques arrêts des cours d’appel qui ont été confrontées à un litige semblable en relation avec une clause d’échelle mobile dans le cadre d’un bail à usage professionnel démontre que le choix de l’indice INSEE du coût de la construction apparaît comme une pratique courante, y compris pour les professions libérales (par ex : CA [Localité 3] 22/09/2016 n °16/05028 ; CA [Localité 3] 23/09/2015 n °13/17704).

* Sur les calculs de révision depuis le 1er avril 2019

Pour calculer la somme de 12.333 euros, la SCI SOLAU a pris en compte la période du 1er avril 2019 au 31 mars 2024. Au jour de l’audience, et tel que cela résulte de ses dernières conclusions versées au soutien des débats, la SCI SOLAU cherche à actualiser ses prétentions provisionnelles en portant la période de révision à celle du 01 août 2019 au 28 février 2025 au mépris de la prescription quinquennale qui l’empêche de remonter dans le temps à plus de cinq années.

La période à prendre en compte sera donc exclusivement limitée à celle du 01 mars 2020 au 28 février 2025. Tout ce qui est antérieur au 01 mars 2020 est irrecevable comme étant prescrit.

Loyers révisés :

— Loyer dus du 1er mars 2024 au 28 février 2025 = 8.417,00 euros [soit 4.800 (loyer annuel au 1er mars 2005) x 2.227 (indice ICC 1T2024) / 1.270 (indice ICC 1T 2005)],

— Loyer dus du 1er mars 2023 au 28 février 2024 = 7.850,07 euros [soit 4.800 (loyer annuel au 1er mars 2005) x 2.077 (indice ICC 1T2023) / 1.270 (indice ICC 1T 2005)],

— Loyer dus du 1er mars 2022 au 28 février 2023 = 7.362,51 euros [soit 4.800 (loyer annuel au 1er mars 2005) x 1.948 (indice ICC 1T2022) / 1.270 (indice ICC 1T 2005)],

— Loyer dus du 1er mars 2021 au 28 février 2022 = 6.886,29 euros [soit 4.800 (loyer annuel au 1er mars 2005) x 1.822 (indice ICC 1T2021) / 1.270 (indice ICC 1T 2005)],

— Loyer dus du 1er mars 2020 au 28 février 2021 = 6.689,76 euros [soit 4.800 (loyer annuel au 1er mars 2005) x 1.770 (indice ICC 1T2020) / 1.270 (indice ICC 1T 2005)],

— Total = 37.205,63 euros (soit 8.417,00 + 7.850,07 + 7.362,51 + 6.886,29 + 6.689,76)

Charges justifiées

La SCI SOLAU n’est pas explicite sur la quote-part qui serait celle des lieux occupés par la défenderesse. Pour autant, le coefficient diviseur qui lui est systématiquement appliqué par Monsieur [H], expert-comptable de la SCI SOLAU, est systématiquement le chiffre 7,5687 au regard des sommes engagées par l’électricité, le mandat de gestion immobilière, les frais de ménage et la taxe foncière.

Sur les cinq dernières années, il en résulte, les charges suivantes dues en vertu de l’article 4-6 du bail doivent être mis à la charge de la preneuse :

— Quote-part de charges dues en 2024 : non encore disponibles

— Quote-part de charges dues en 2023 : 1.481,15 euros selon justificatifs fournis

— Quote-part de charges dues en 2022 : 1.133,15 euros selon justificatifs fournis

— Quote-part de charges dues en 2021 : 1.094,96 euros selon justificatifs fournis

— Quote-part de charges dues en 2020 : 1.110,18 euros selon justificatifs fournis

— Quote-part de charges dues en 2019 : prescrites

— Total = 4.818,44 euros (soit 1.481,15 + 1.133,15 + 1.094,96 + 1.110,18)

Paiements effectués

— période du 1er mars 2024 au 28 février 2025 = 5.964 euros (soit 5.184 euros de loyer + 780 euros de provision sur charges locatives)

— période du 1er mars 2023 au 28 février 2024 = 5.964 euros (soit 5.184 euros de loyer + 780 euros de provision sur charges locatives)

— période du 1er mars 2022 au 28 février 2023 = 5.964 euros (soit 5.184 euros de loyer + 780 euros de provision sur charges locatives)

— période du 1er mars 2021 au 28 février 2022 = 5.964 euros (soit 5.184 euros de loyer + 780 euros de provision sur charges locatives)

— période du 1er mars 2020 au 28 février 2021 = 5.964 euros (soit 5.184 euros de loyer + 780 euros de provision sur charges locatives)

— Total = 29.820 euros (soit (5.964 x 5 années)

Il en résulte que Madame [Z] [P] reste redevable de la somme de 12.205,07 euros (soit 37.205,63 euros + 4.818,44 euros – 29.820 euros) envers la SCI SOLAU. Cette somme non sérieusement contestable sera accordée à titre provisionnel.

* Sur la demande reconventionnelle

L’accueil de la prétention financière de la bailleresse rend vain l’examen de la demande reconventionnelle formée par la défenderesse. La SCI SOLAU était en droit d’obtenir la révision rétroactive du loyer. La façon dont la preneuse a perçu cette demande légitime n’est pas de mesure à lui créer un préjudice indemnisable. Si la perte d’une tolérance a été mal vécue, cela signifie également qu’elle a néanmoins profité durant plusieurs années de l’abstention de la SCI SOLAU à lui réclamer ses légitimes droits à révision.

* Sur les dépens de l’instance

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Madame [Z] [P], partie succombante en ses demandes, sera tenue aux entiers dépens de l’instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile : " Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations (…). "

L’équité commande de condamner Madame [Z] [P] à payer à la SCI SOLAU la somme de 1.000 euros, pour couvrir les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’engager afin de faire valoir ses droits en justice.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président adjoint du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONDAMNONS Madame [Z] [P] à verser à la SCI SOLAU la somme provisionnelle de 12.205,07 euros (DOUZE MILLE DEUX CENT CINQ EUROS ET SEPT CENTIMES) au titre de la révision des loyers du 1er mars 2020 au 28 février 2025 et de la régularisation des charges locatives des années 2020 à 2023 incluses ;

DEBOUTONS Madame [Z] [P] de sa demande provisionnelle indemnitaire ;

CONDAMNONS Madame [Z] [P] à verser à la SCI SOLAU une somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou tous surplus de prétentions ;

CONDAMNONS Madame [Z] [P] aux entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition le 01 avril 2025.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,