TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 1]

ORDONNANCE DU 10 Avril 2026

N° RG 25/00624 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LYEV

Ordonnance du 10 Avril 2026

N° : 26/20

[D] [Y] épouse [C]

C/

[P] [Q]

copie dossier

copie exécutoire délivrée

le

à M^e SOUET

copie certifiée conforme délivrée

à M^e FAIST

Au nom du Peuple Français ;

Rendue par mise à disposition le 10 Avril 2026 ;

Par Maud CASAGRANDE, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 13 Mars 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Avril 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

Mme [D] [Y] épouse [C]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par M^e Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Oscar GOMES, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

M. [P] [Q]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparant en personne assisté de M^e Guillaume FAIST, avocat au barreau de SAINT-MALO

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:

Par acte sous seing privé du 30 juillet 2010, Mme [D] [Y] épouse [C] a consenti un bail d’habitation à M. [P] [Q] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 320 euros et d’une provision pour charges de 17 euros.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2025, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 872 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs dans un délai d’un mois, en visant la clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [P] [Q] le 25 février 2025.

Le 24 février 2025, la bailleresse a également fait délivrer au locataire un congé pour motifs légitimes et sérieux.

Par assignation du 29 juillet 2025, Mme [D] [Y] épouse [C] a ensuite saisi le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Rennes en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [P] [Q] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

2252 euros correspondant à l’arriéré de loyers dus à la date d’effet du commandement d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 25 mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés, Subsidiairement, 2 632 euros correspondant à l’arriéré de loyers dus à la date d’effet du commandement de payer, ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 25 avril 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués et la remise des clés, 2 186,83 euros à valoir sur les travaux réparatoires dans les suites du dégât des eaux1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et plaidée à l’audience du 13 mars 2026.

Par conclusions déposées à cette date, Mme [D] [Y] épouse [C] a maintenu l’intégralité de ses demandes initiales, sollicitant en outre :

L’expulsion de M. [P] [Q] dans les 8 jours de la signification du jugement et passé ce délai sous astreinte de 150€ par jour de retard, La possibilité de procéder à l’expulsion de M. [P] [Q] avec l’assistance de la force publique, La suppression du délai de deux mois en raison de la mauvaise foi de M. [P] [Q], Le rejet de l’intégralité des demandes, fins et conclusions de M. [P] [Q].

Par conclusions déposées à cette date, M. [P] [Q] a demandé au Juge des Contentieux de la Protection de bien vouloir :

Lui accorder le bénéfice de l’aide juridictionnelle à titre provisoire, A titre principal :- Débouter Mme [D] [Y], épouse [C] de l’ensemble de ses demandes,

— Suspendre les effets de la clause résolutoire,

— Lui accorder un délai de grâce,

— Fixer un échelonnement de la dette sur 24 mois, sans surcoût,

A titre subsidiaire :- dire n’y avoir lieu à exécution provisoire,

— lui accorder un délai de grâce,

— fixer un échelonnement de la dette sur 24 mois, sans surcoût,

— En tout état de cause :

— débouter Mme [D] [Y], épouse [C] de ses demandes au titre des frais irrépétibles et dépens,

— condamner Mme [D] [Y], épouse [C] à lui verser la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

— condamner Mme [D] [Y], épouse [C] aux entiers dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, des moyens et des prétentions des parties, il convient de se reporter aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail pour défaut de justification de l’assurance locative :

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de justifier d’une telle assurance, reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 24 février 2025.

Si M. [P] [Q] n’a pas justifié de l’assurant locative dans le mois suivant la signification de ce commandement auprès de son bailleur, il convient néanmoins de constater que le locataire disposait bien d’une assurance locative à la date du commandement de payer. Or l’objectif recherché de la disposition précitée de la loi du 6 juillet 1989 est l’assurance du logement, la transmission de l’attestation ne se justifiant qu’à titre de preuve du respect de cette obligation. Bien que M. [P] [Q] n’ait pas transmis spontanément l’attestation d’assurance, il convient de constater que son logement était tout de même assuré. Il n’y a donc pas lieu de prononcer la résiliation du bail sur ce fondement.

Sur la demande de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 24 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 872 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2025.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023, dont les dispositions relatives aux délais de paiement et aux effets de la clause résolutoire sont d’effet immédiat, en l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date d’audience, le Juge doit constater l’acquisition de la clause résolutoire et ordonner l’expulsion du locataire, sans accorder des délais de paiement, sauf accord du bailleur.

En l’espèce, M. [P] [Q] n’a pas repris le paiement intégral du loyer avant la date d’audience, son dernier paiement datant du 9 octobre 2025. L’absence de reprise du paiement du loyer ne permet pas d’accorder au locataire de suspension des effets de la clause résolutoire, sauf accord de la bailleresse en ce sens. Or Mme [D] [Y], épouse [C] s’est opposée à la suspension des effets de la clause résolutoire et à la poursuite du bail. Dans ces conditions, le Juge ne peut que constater que la clause résolutoire a produit ses effets à compter du 25 avril 2025 et que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter de cette date.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à M. [P] [Q], ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [D] [Y] épouse [C] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Mme [D] [Y], épouse [C] sollicite la suppression du délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution en raison de la mauvaise foi de M. [P] [Q]. La bailleresse argue qu’outre l’absence de justification de l’assurance du logement et l’absence de paiement régulier des loyers, M. [P] [Q] cause des nuisances de voisinage rendant nécessaire son expulsion rapide. A l’appui de ses affirmations, Mme [D] [Y], épouse [C] verse un courrier de Mme [U] daté du 4 juillet 2022 et une attestation de Mme [U] datée du 16 mai 2025, dans lesquels cette dernière, voisine de M. [P] [Q], décrit les difficultés relationnelles rencontrées avec son voisin. Ce seul témoignage est insuffisant à caractériser la mauvaise foi de M. [P] [Q], qui doit pouvoir être étayée par les constations circonstanciées de plusieurs personnes.

Dans ces conditions, il convient de rappeler que l’expulsion de M. [P] [Q] ne pourra avoir lieu que deux mois après la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux. Enfin, dès lors que l’expulsion peut être obtenue au besoin en sollicitant le concours de la force publique et que le bailleur obtient une indemnité d’occupation, il n’y a pas lieu d’assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte.

Sur la dette locative et la demande de délais de grâce :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [D] [Y] épouse [C] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M. [P] [Q] lui devait la somme de 4 923 euros, soustraction faite des frais de procédure. Cette dette est reconnue par M. [P] [Q] dans son principe et son montant. Il sera donc condamné au paiement de cette somme à titre de provision.

M. [P] [Q] sollicite des délais de grâce pour apurer sa dette. Conformément aux observations précédentes concernant l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, ces délais ne peuvent qu’être fondés sur les dispositions de l’article 1343-5 du code civil et non sur celles de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. M. [P] [Q] n’a cependant versé aucune pièce aux débats permettant de justifier de sa situation personnelle, professionnelle et financière. De sorte, qu’il est impossible de calculer sa capacité de remboursement et donc de lui accorder des délais de paiement.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter du 6 janvier 2026 et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [D] [Y] épouse [C] ou à son mandataire.

Sur la demande de condamnation aux frais de travaux suite au dégât des eaux :

Mme [D] [Y], épouse [C] sollicite la condamnation de M. [P] [Q] au paiement de la somme de 2 186,83 euros au titre des travaux réparatoires consécutifs à un dégât des eaux.

La responsabilité du dégât des eaux, ainsi que les travaux nécessaires pour y remédier font l’objet d’une contestation de la part de M. [P] [Q]. Les pièces versées aux débats sont insuffisantes pour trancher cette contestation. Il convient, dès lors, de constater en application de l’article 834 du Code de Procédure Civile que le juge des référés n’est pas compétent pour ordonner la condamnation de M. [P] [Q] aux frais de travaux suite au dégât des eaux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [P] [Q], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

M. [P] [Q] sera également condamné au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des Contentieux de la Protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ACCORDONS l’aide juridictionnelle provisoire à M. [P] [Q],

DEBOUTONS Mme [D] [Y], épouse [C] de sa demande de résiliation du bail pour défaut de justification de l’assurance locative,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2025 n’a pas été réglée dans les deux mois,

CONSTATONS que M. [P] [Q] n’a pas repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience et que Mme [D] [Y] épouse [C] s’oppose à des délais de paiement et à la poursuite du bail,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 30 juillet 2010 entre Mme [D] [Y] épouse [C], d’une part, et M. [P] [Q], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] est résilié depuis le 25 avril 2025,

ORDONNONS à M. [P] [Q] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 3] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTONS Mme [D] [Y], épouse [C] de sa demande de suppression du délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et de sa demande de libération du logement sous astreinte,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [P] [Q] à payer à Mme [D] [Y] épouse [C] la somme de 4923 euros (quatre mille neuf cent vingt-trois euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 janvier 2026, loyer du mois de janvier 2026 inclus,

DEBOUTONS M. [P] [Q] de sa demande de délais de paiement,

CONDAMNONS M. [P] [Q] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer à compter du 6 janvier 2026, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

DEBOUTONS Mme [D] [Y], épouse [C] de sa demande de condamnation de M. [P] [Q] au paiement du coût des travaux dans les suites du dégât des eaux,

CONDAMNONS M. [P] [Q] à payer à Mme [D] [Y] épouse [C] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [P] [Q] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2025,

RAPPELONS que la décision est de droit exécutoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge