TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 6]

[Localité 9]

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REFERENCES : N° RG 24/08620 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z56U

Minute :

JUGEMENT

Du : 27 Février 2025

S.N.C. GRAND PARIS LOGEMENT 1

Représentée par son gérant, la Société

LOKALIS GESTION & SERVICES, SAS

C/

Monsieur [X] [E]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 27 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.N.C. GRAND PARIS LOGEMENT 1

Représentée par son gérant, la Société

LOKALIS GESTION & SERVICES, SAS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Aurélie FAURE, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [E]

[Adresse 5]

[Adresse 2]

[Localité 8]

Non comparant

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Aurélie FAURE

Monsieur [X] [E]

Expédition délivrée le :

à : Monsieur Le Préfet de la SEINE-[Localité 11]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 9 décembre 2015, la SCI Mathis aux droits de laquelle vient la SNC Grand Paris Logement 1 a donné en location à Monsieur [X] [E] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 750,00 € charges comprises.

Le 16 avril 2024, la SNC Grand Paris Logement 1 a fait délivrer à Monsieur [X] [E] un commandement de justifier de son assurance locative et de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 620,30 € selon décompte arrêté au 8 avril 2024.

Par notification électronique du 16 avril 2024, la SNC Grand Paris Logement 1 a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant citation délivrée à étude le 11 septembre 2024, la SNC Grand Paris Logement 1 a attrait Monsieur [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, le commandement n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SNC Grand Paris Logement 1 a demandé à la juridiction, au bénéfice de l’exécution provisoire :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation et à défaut de prononcer la résiliation du bail pour manquement de Monsieur [X] [E] à ses obligations contractuelles ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SNC Grand Paris Logement 1, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [X] [E] ;De supprimer les délais d’expulsion prévus aux articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;De condamner Monsieur [X] [E] au paiement des sommes suivantes :1 657,23 € au titre de l’arriéré locatif, somme à parfaire ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement et de l’assignation.Le 13 septembre 2024, la SNC Grand Paris Logement 1 a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 16 décembre 2024.

Lors de l’audience, la SNC Grand Paris Logement 1, représentée par son conseil, maintient ses demandes. Elle expose que l’assurance n’a pas été produite et qu’en vertu d’un décompte arrêté au 6 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 1 746,51 €.

Monsieur [X] [E] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 16 avril 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet que dans un délai d’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En présence simultanée d’une demande d’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance et pour impayés de loyer, le juge examine d’abord le fondement relatif au défaut d’assurance de nature à chronologiquement entraîner l’acquisition de la clause résolutoire en premier.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, pour défaut d’assurance du locataire, un mois après un commandement resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance locative visant les dispositions de l’article 7 g) de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [X] [E] le 16 avril 2024.

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti, le défendeur absent lors de l’audience n’ayant pas transmis au bailleur ni au tribunal les justificatifs afférents à la souscription d’une assurance locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 17 mai 2024, soit un mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date, le juge n’ayant aucune faculté d’appréciation de l’opportunité de la résiliation du bail en cas de défaut de fourniture des justificatifs d’assurance dans le délai requis.

Monsieur [X] [E] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 4111 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SNC Grand Paris Logement 1, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [E].

SUR LA SUPPRESSION DES DÉLAIS PRÉVUS AUX ARTICLES L-412-2 ET L-412-6 DU CODE DES PROCÉDURES CIVILES D’EXÉCUTION

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution dans sa version applicable au présent litige que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

En outre, le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En vertu de l’article L.412-6 du code des procédures d’exécution dans sa version applicable au présent litige, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante, à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Par dérogation au premier alinéa du présent article, ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des procédés mentionnés au deuxième alinéa.

En l’espèce, Monsieur [X] [E] est entré dans les lieux en exécution d’un contrat de bail. Le loyer a été réglé irrégulièrement mais les paiements se sont poursuivis après le début de la procédure, et le défaut de paiement seul n’est pas suffisant pour caractériser la mauvaise foi. En outre, il n’est pas justifié qu’il dispose d’une solution de relogement actuelle.

Il n’est ainsi démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction des délais précités et cette demande sera rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SNC Grand Paris Logement 1 verse aux débats un décompte arrêté au 6 décembre 2024 (échéance du mois de décembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 1 746,51 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SNC Grand Paris Logement 1 est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [X] [E] à verser à la SNC Grand Paris Logement 1 la somme de 1 746,51 € actualisée au 6 décembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 1 620,30 € à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Monsieur [X] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SNC Grand Paris Logement 1 qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [X] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement du 16 avril 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [X] [E] sera condamné à payer à la SNC Grand Paris Logement 1 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SNC Grand Paris Logement 1 ;

CONSTATE que le contrat signé le 9 décembre 2015 entre la SNC Grand Paris Logement 1 et Monsieur [X] [E] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 17 mai 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [X] [E] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SNC Grand Paris Logement 1 à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [X] [E] conformément aux articles L. 4331, R. 433-1 et suivants du même code ;

DÉBOUTE la SNC Grand Paris Logement 1 de sa demande de suppression des délais d’expulsion prévus par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] à verser à la SNC Grand Paris Logement 1 la somme de 1 746,51 € actualisée au 6 décembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de décembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 1 620,30 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [X] [E] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [X] [E] à verser à la SNC Grand Paris Logement 1 ladite indemnité mensuelle à compter du mois de janvier 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procèsverbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement du 16 avril 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Monsieur [X] [E] à verser à la SNC Grand Paris Logement 1 la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE