TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 3]

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REFERENCES : N° RG 24/07137 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYF5

Minute : 25/00019

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [V] [E]

Madame [L] [R]

Représentant : M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

Copie exécutoire :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie certifiée conforme :

Monsieur [V] [E]

M^e Jeanne-céline MBENOUN

Le 13 Janvier 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 13 Janvier 2025;

Sous la présidence de Madame Maud PICQUET, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Novembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. SEQENS, demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [V] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [L] [R], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 16 mars 2017 ayant rétroactivement pris effet le 27 septembre 2013 et un contrat du 11 janvier 2012, la société FRANCE HABITATION, nouvellement dénommée SEQENS, a donné à bail à Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] un appartement à usage d’habitation et une place de stationnement situés au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 561,98 pour l’appartement et de 13 € pour la place de stationnement, 278,90 € de provision sur charges pour l’appartement et 2 € de provision sur charges pour la place de stationnement.

Monsieur [V] [E] a donné congé par lettre recommandée, dont le bailleur a accusé réception le 2 novembre 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, la société SEQENS a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Elle a ensuite fait assigner Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] devant le juge des contentieux de la protection de Saint-Ouen par un acte du 9 août 2024 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 12 novembre 2024, la société SEQENS – représentée par Maître [C] [D] – demande de constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation et subsidiairement d’en prononcer la résiliation aux torts des défendeurs ; d’ordonner l’expulsion de Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] ; et de condamner solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] au paiement de la somme actualisée de 4.374,65 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer majoré de 25 % et augmenté des charges locatives, d’une somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

La société SEQENS s’oppose à l’octroi des délais de paiement sollicités en défense, compte tenu de l’importance de la dette.

Au soutien de ses prétentions, elle expose que la dette locative n’a pas été payée dans les deux mois qui ont suivi la signification du commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans les deux contrats de bail, de sorte qu’il convient de constater la résiliation de plein droit de ces baux, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise avoir relancé à plusieurs reprises les défendeurs, en vain.

Madame [L] [R] comparaît par l’intermédiaire de Maître [P] [K]. Elle ne conteste pas le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en poursuivant le paiement du loyer et des charges courants, outre la somme de 100 € par mois en règlement de l’arriéré. Elle sollicite également que la société SEQENS soit déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et que l’exécution provisoire de la décision soit écartée. Subsidiairement, elle demande les plus larges délais pour quitter les lieux et le rejet de la demande de majoration de 25 % du montant du loyer demandée à titre d’indemnisation.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que la dette locative s’est créée en raison de la perte de son emploi et de la carence de Monsieur [V] [E]. Elle souligne avoir fourni beaucoup d’effort pour diminuer sa dette. Elle ajoute avoir retrouvé un emploi, percevoir 1.300 € par mois et avoir deux personnes à charge.

Bien que convoqué par un acte délivré à son domicile, Monsieur [V] [E] n’est ni présent, ni représenté.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe avant l’audience.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le juge des contentieux de la protection se réfère expressément aux conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de civil, “lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 7] par la voie électronique le 12 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite.

Par ailleurs, la société SEQENS justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 7 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 9 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur le bien fondé de la demande :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédation antérieure à la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Le baux conclus le 16 mars 2017 et le 11 janvier 2012 contiennent une clause résolutoire (articles 19 et 6) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 avril 2023, pour la somme en principal de 5.597,62 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail se sont trouvées réunies à la date du 28 juin 2023.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

La société SEQENS produit un décompte démontrant que la dette locative s’élève, après soustraction des frais de poursuite, à la somme de 4.005,44 € à la date du 4 novembre 2024.

Elle justifie également de la clause de solidarité liant les défendeurs.

Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, que Madame [L] [R] ne conteste, du reste, aucunement.

Il est néanmoins constant que Monsieur [V] [E], dont il n’est ni justifié ni allégué qu’il serait marié à la défenderesse, a donné congé par lettre recommandée, dont le bailleur a accusé réception le 2 novembre 2023. Monsieur [V] [E] n’est donc tenu solidairement au paiement des loyers et charges locatives que jusqu’au 2 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 8-1 VI de la loi du 6 juillet 1989. Il ressort du décompte locatif versé aux débats que la dette locative s’élevait à cette date à la somme de 3.768,88 €, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] seront donc condamnés solidairement au paiement de la somme de 3.768,88 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Madame [L] [R] sera également condamnée à payer la somme de 236,56 €, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 28 avril 2023 conformément aux dispostions de l’article 1231-6 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction en vigueur depuis la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) au locataire en situation de régler sa dette locative”.

L’article 24 VII de la même loi dans sa rédaction en vigueur depuis la loi du 27 juillet 2023 dispose, quant à lui, que “lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges”.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [L] [R], qui justifie avoir repris le paiement du loyer et des charges courants et être en situation d’apurer sa dette locative, sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de sorte que la demande relative à l’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [L] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, afin de réparer le préjudice subi par la demanderesse du fait de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Rien ne justifie, à cet égard, de majorer de 25 % le montant du loyer, cette majoration étant manifestement excessive compte tenu du préjudice subi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société SEQENS, Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision, aucun motif n’étant invoqué à l’appui de la demande tendant à ce que l’exécution provisoire soit écartée en l’espèce.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au baux conclus le 16 mars 2017 et le 11 janvier 2012 entre la société FRANCE HABITATION, nouvellement dénommée SEQENS, et Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation et la place de stationnement situés au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 juin 2023 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] à verser à la société SEQENS la somme de 3.768,88 € (décompte arrêté au 2 août 2024, incluant juillet 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 ;

CONDAMNE Madame [L] [R] à verser à la société SEQENS la somme de 236,56 € (décompte arrêté au 4 novembre 2024, incluant octobre 2024), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 avril 2023 ;

AUTORISE Madame [L] [R] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Madame [L] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la société SEQENS puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Madame [L] [R] soit condamnée à verser à la société SEQENS une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] à verser à la société SEQENS une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [E] et Madame [L] [R] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la caisse d’allocations familiales, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de [Localité 7] en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe, le 13 janvier 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et par la greffière.

La greffière, La juge,

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07137 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYF5

DÉCISION EN DATE DU : 13 Janvier 2025

AFFAIRE :

S.A. SEQENS

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [V] [E]

Madame [L] [R]

Représentant : M^e Jeanne-céline MBENOUN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB247

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires