TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/09240 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AT4

Minute : 25/00024

OPH PLAINE COMMUNE HABITAT

Représentant : M^e Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0521

C/

Monsieur [T] [S]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Christine BEZARD FALGAS

Copie délivrée à :

Monsieur [T] [S]

Le

JUGEMENT DU 16 Janvier 2025

Jugement rendu par décision rendue par défaut et en dernier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 16 Janvier 2025;

Par [I] [G], candidat à l’intégration directe dans le corps judiciaire en stage probatoire, sous le contrôle de Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 09 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH PLAINE COMMUNE HABITAT

[Adresse 5]

[Localité 7]

représentée par M^e Christine BEZARD FALGAS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0521

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [S]

[Adresse 4]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 30 janvier 2017, la SA ESPACIL HABITAT a, pour le compte de l’Office Public de l’Habitat (OPH) PLAINE COMMUNE HABITAT (ci-après PLAINE COMMUNE HABITAT), donné en location à Monsieur [T] [S], pour une durée d’un an, l’appartement 0616 de la résidence étudiante située [Adresse 6] à [Localité 7]. Le contrat a été renouvelé par avenant signé le 15 octobre 2017 pour une durée d’un an à compter du 30 janvier 2018.

Un état des lieux de sortie contradictoire a été dressé le 24 février 2022.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2022 réputée notifiée le 7 octobre 2022, l’Association des résidences pour étudiants et jeunes (ci-après l’association ARPEJ) a, pour le compte de PLAINE COMMUNE HABITAT suite à la reprise de la gestion, mis en demeure Monsieur [T] [S] de lui payer la somme de 2.985,11 euros correspondant à une dette de loyers de 1.869,15 euros et une dette de réparations locatives de 1.464,73 euros, soustraction faite du dépôt de garantie de 348,77 euros.

Par un courriel en date du 21 mars 2024, la société ORP a, pour le compte de l’association ARPEJ qui agissait pour celui de PLAINE COMMUNE HABITAT, contacté un conciliateur de justice, qui n’y a pas répondu, aux fins de tentative préalable de conciliation.

Puis, l’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT a fait assigner Monsieur [T] [S] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis, par exploit de commissaire de justice en date du 13 septembre 2024 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner Monsieur [T] [S] à verser à l’association ARPEJ la somme de 2.985,11 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 5 octobre 2022, au titre de ses dettes de loyers et de réparations locatives ;Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 9 décembre 2024.

A cette date, l’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [T] [S], régulièrement cité à étude, n’a pas comparu et n’a pas été représenté. La décision sera rendue par défaut.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 16 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler à titre liminaire qu’aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

En application de l’article 750-1 du Code de procédure civile, la demande en justice qui tend au paiement d’une somme n’excédant pas 5.000 euros est précédée, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, d’une tentative de conciliation menée par un conciliateur de justice, d’une tentative de médiation ou d’une tentative de procédure participative. Les parties sont dispensées de cette obligation dans le cas où l’indisponibilité du conciliateur entraîne l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine du conciliateur.

En l’espèce, la société ORP a, pour le compte de l’association ARPEJ qui agissait elle-même pour celui de PLAINE COMMUNE HABITAT, adressé, le 21 mars 2024 un courriel sollicitant de [N] [X], conciliateur de justice au tribunal de proximité de Saint-Denis, une tentative de conciliation. Or, il n’a pas été répondu à ce courriel, a fortiori à la date du 22 juin 2024.

En conséquence, l’action introduite par PLAINE COMMUNE HABITAT sera déclarée recevable.

Sur le régime juridique applicable au contrat litigieux

Le logement occupé par Monsieur [T] [S] est soumis à la législation des résidences étudiantes résultant des articles L. 631-12 et suivants du code de la construction et de l’habitation. Il échappe ainsi aux dispositions spéciales du titre Ier bis précité de la loi du 6 juillet 1989 et relève des dispositions de droit commun du code civil.

Sur la demande tendant au paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort des articles 1709 et 1728 du même code que, dans un contrat de location, l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer, et que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il est enfin rappelé qu’en vertu des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, c’est au créancier, demandeur à l’action en justice, qu’incombe la charge de la preuve de l’inexécution contractuelle.

En l’espèce, le contrat de location par lequel le défendeur s’est engagé prévoit, en son article 2, le versement mensuel d’un loyer.

L’ARPEJ, gestionnaire du demandeur, par lettre recommandée avec accusé de réception du 5 octobre 2022 réputée notifiée le 7 octobre 2022, a, pour le compte de PLAINE COMMUNE HABITAT, mis en demeure Monsieur [T] [S] de lui payer sous 7 jours la somme de 2.985,11 euros correspondant notamment à une dette de loyers locatifs de 1.869,15 euros.

L’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT produit par ailleurs un décompte démontrant que Monsieur [T] [S] reste lui devoir la somme de 1.869,15 euros à la date du 16 juin 2023, au titre des loyers et charges impayés.

Par conséquent, le défendeur sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts légaux à compter du 5 octobre 2022, date de la mise en demeure caractérisant une interpellation suffisante.

En revanche cette somme sera versée à l’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT, demandeur et propriétaire des lieux, ce dernier ne justifiant pas qu’elle soit versée à l’association ARPEJ, au demeurant non partie à l’instance.

Sur la demande tendant au paiement des réparations locatives

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1728 du même code, le preneur d’un contrat de location est tenu d’user de la chose louée raisonnablement. Par suite l’article 1730 du code civil dispose que le preneur est tenu de rendre la chose telle qu’il l’a reçue excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

En application de l’article 1754 du même code, le locataire est tenu, s’il n’y a pas de clause contraire, des réparations locatives ou de menus entretiens désignés comme telles par l’usage des lieux.

L’article 1732 du même code dispose que le locateur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

Il est enfin rappelé qu’en vertu des articles 1353 du Code civil et 9 du Code de procédure civile, c’est au créancier, demandeur à l’action en justice, qu’incombe la charge de la preuve de l’inexécution contractuelle, du préjudice et du lien de causalité.

En l’espèce, le contrat de location par lequel le défendeur s’est engagé précise, en son article 3.4, que les dépenses de petit entretien et les menues réparations sont à la charge du locataire, à l’exception des réparations occasionnées par la vétusté, les malfaçons, les vices de construction, les cas fortuits ou la force majeure, reprenant ainsi les dispositions du code civil précité.

L’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT produit l’état des lieux de sortie dressé contradictoirement le 24 février 2022, signé par le défendeur et qui fait état de dégradations des peintures, sols et plafonds ainsi que des fenêtres et volets de l’appartement, d’équipements hors service (frigidaire, plaque de cuisson et hotte), et de nombreux détritus jonchant le logement.

Ces dégradations outrepassent la vétusté compte tenu de la courte durée du bail, et résultent d’un défaut d’entretien du locataire pendant la durée du bail.

Il verse également aux débats trois devis de prestations de peinture (1.245,75 euros), de désinsectisation (218,90 euros) et de ménage (745,20 euros), pour un montant total de 2.209,85 euros dont il ne réclame que 1.464,73 euros à Monsieur [T] [S], après application d’un taux de vétusté pour les travaux de peinture.

Les sommes réclamées sont justifiées au regard de l’état de dégradation du logement.

Par conséquent, le défendeur sera condamné au paiement de cette somme, dont il sera déduit les 348,77 euros que représente le dépôt de garantie, soit 1.115,96 euros, avec intérêts légaux à compter du 5 octobre 2022, date de la mise en demeure caractérisant une interpellation suffisante.

En revanche cette somme sera versée à l’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT, demandeur et propriétaire des lieux, ce dernier ne justifiant pas qu’elle soit versée à l’association ARPEJ, au demeurant non partie à l’instance.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [T] [S], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [T] [S] sera condamné à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision par défaut et en dernier ressort, prononcée par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à verser à l’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT la somme de 1.869,15 euros au titre de l’arriéré locatif, assortie des intérêts à taux légal à compter du 5 octobre 2022 ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à verser à l’OPH PLAINE COMMUNE HABITAT la somme de 1.115,96 euros au titre des réparations locatives, assortie des intérêts à taux légal à compter du 5 octobre 2022;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] à verser à PLAINE COMMUNE HABITAT la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [S] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection