Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 27 proxi fond, 29 août 2025, n° 25/02333

TJ Bobigny 29 août 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que les comptes avaient été approuvés et que Madame [F] [M] n'avait pas contesté les sommes réclamées, rendant la créance exigible.
Accepté
Frais de recouvrement imputables au copropriétaire
La cour a jugé que les frais étaient justifiés et devaient être remboursés par le copropriétaire défaillant.
Rejeté
Préjudice causé par la mauvaise foi du débiteur
La cour a estimé que le syndicat n'avait pas justifié la nature et l'étendue du préjudice distinct des intérêts moratoires.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a jugé qu'il était inéquitable de laisser ces frais à la charge du syndicat, accordant ainsi la demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 27 proxi fond, 29 août 2025, n° 25/02333
Numéro(s) :	25/02333
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Jean Claude GUIBERE
Parties :	Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Mainates

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/02333 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YEN

Minute : 25/267

S.D.C. LA RESIDENCE LES MAINATES

Représentant : M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

Madame [F] [M]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Août 2025 par Madame Céline MARION, en qualité de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 12 Juin 2025 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence Les Mainates

[Adresse 2] – [Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par la SELARL [W] & ASSOCIES, Administrateur provisoire, demeurant [Adresse 3], [Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 930080012024006143 du 29/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

ayant pour avocat M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [F] [M],

demeurant [Adresse 11] [Localité 9]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Madame [F] [D] [M] est propriétaire d’un appartement correspondant au lot 114 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7], acquis le 6 mars 2024, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par ordonnance du président du tribunal de grande instance de Bobigny du 02 novembre 2011, renouvelée en dernier lieu par ordonnance du 20 septembre 2024, la SELARL [W] & ASSOCIES, administrateur judiciaire, a été nommée en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 octobre 2024 le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mainates située à [Localité 7], [Adresse 2], [Adresse 4] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son administrateur provisoire, adressé à Madame [F] [D] [M] une mise en demeure de payer la somme de 3583,79 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Madame [F] [D] [M] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3992,03 euros au titre des charges de copropriété impayées, en ce compris les charges provisionnelles pour le 1er trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 31 octobre 2024, date de la mise en demeure, et pour le surplus à compter de l’assignation,

14 euros, 17 euros et 15 euros au titre des frais visés à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

les dépens,

ordonner l’exécution provisoire.

À l’audience du 12 juin 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, maintient ses demandes.

Il expose que Madame [F] [D] [M], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation de la copropriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Madame [F] [D] [M], assignée à personne, ne comparait pas et n’est pas représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par décision de l’administrateur provisoire, qui exerce les pouvoirs du syndic et de l’assemblée générale dans les conditions de l’article 29-1 du la loi du 10 juillet 1965 rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des décisions de l’administrateur provisoire des 9 novembre 2023, 11 décembre 2023 et 12 mars 2024, approuvant les comptes arrêtés au 31/12/2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024 que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte arrêté au 19 février 2025 reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

En conséquence, il convient de condamner Madame [F] [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3992,03 euros, au titre des charges de copropriété dues au 19 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025, date de l’assignation.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 14 euros, 17 euros et 15 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 31 octobre 2024 facturée 15 euros. L’envoi de la mise en demeure apparait nécessaire et il convient de faire droit à la demande.

Il y a lieu de retenir également les frais exposés afin d’obtenir le justificatif de propriété et l’état hypothécaire pour 14 euros et 17 euros, dont il est justifié.

Il convient dès lors de condamner Madame [F] [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 46 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, alors qu’il ressort du décompte des paiements, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [F] [D] [M] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Madame [F] [D] [M] à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut en dernier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Madame [F] [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mainates située à [Localité 7], [Adresse 2], [Adresse 4] la somme de 3992,03 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 19 décembre 2024, appel du 1ee trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 février 2025,

CONDAMNE Madame [F] [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mainates située à [Localité 7], [Adresse 2], [Adresse 4] la somme de 46 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mainates située à [Localité 7], [Adresse 2], [Adresse 4] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Madame [F] [D] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence Les Mainates située à [Localité 7], [Adresse 2], [Adresse 4] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [F] [D] [M] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT