MINUTE N° : 25/00556

JUGEMENT

DU 10 Juillet 2025

N° RC 24/04116

DÉCISION

réputée contradictoire et en premier ressort

CDC HABITAT SOCIAL (ANCIENNEMENT [Adresse 7]), Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à

Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 552 046 484.

ET :

[U] [L]

Débats à l’audience du 20 Mars 2025

copie et grosse le :

à M^e CHARRON

copie le :

à M. Le Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

TENUE le 10 Juillet 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E. FOURNIER

DÉBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 10 Juillet 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

CDC HABITAT SOCIAL (ANCIENNEMENT [Adresse 7]), Société Anonyme d’Habitations à Loyer Modéré à Directoire et Conseil de surveillance, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le n° 552 046 484., dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Madame [U] [L]

née le 15 Mars 1957 à [Localité 11], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’autre Part ;

RG 24/04116

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 17 août 2006, la SAEM CDC HABITAT SOCIAL, anciennement [Adresse 7], a consenti un bail d’habitation à Madame [L] [U] et Madame [L] [K] portant sur un logement situé sis [Adresse 4], à [Localité 10] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 469,14 € charges comprises.

Par avenant du 10 février 2012, Madame [L] [U] est devenue seule titulaire du contrat de bail.

Le 28 mai 2024 le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer les loyers, de fournir un justificatif d’assurance et de justifier de l’occupation du logement, demeuré infructueux.

C’est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Madame [L] [U] par acte d’huissier du 3 septembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d’obtenir sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Madame [L] [U] ;

— dire et juger en conséquence que Madame [L] [U] se trouve être occupante sans droit ni titre;

— l’expulsion de Madame [L] [U] et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l’immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— la condamnation de Madame [L] [U] au paiement de la somme de 3614,39 € à titre des loyers arriérés et charges dûment justifiés, impayés selon décompte arrêté au 31 juillet 2024 (échéance de juillet incluse) avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision ;

— la condamnation de Madame [L] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges annexes comprises convenus au contrat de location d’habitation et au contrat de parking intérieur à compter de la date d’effet de la résiliation des baux, soit à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, et ce jusqu’à parfaite libération du logement de ses occupants et de tous meubles et sur laquelle viendront s’imputer les versements effectués ;

— la condamnation de Madame [L] [U] à verser àla SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— la condamnation de Madame [L] [U] aux dépens qui comprendont notamment les frais de commandement.

L’affaire a été appelée et utilement plaidée à l’audience du 20 mars 2025.

L’assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 5] et [Localité 6] le 4 septembre 2024. Le tribunal n’a pas été destinataire du diagnostic social et financier.

A l’audience, la SAEM CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 2844,26 € arrêtée au 17 mars 2025. Elle précise qu’un plan d’apurement a été mis en place avec la locataire et est repecté. Elle demande l’homologation de ce plan.

Régulièrement cité par acte d’huissier du 3 septembre 2024 signifié à étude, Madame [L] [U] était ni présente ni représentée à l’audience.

La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 juin 2025 prorogé au 10 juillet 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 22 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 3 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 5] et [Localité 6] par voie électronique le 4 septembre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience fixée au 20 mars 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

Sur la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’au contrat de bail conclu postérieurement à son entrée en vigueur et n’est donc pas applicable aux baux tacitement renouvelés.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 17 août 2006 aux termes desquels il est prévu aux conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte d’huissier en date du 28 mai 2024 à Madame [L] [U] et portant sur la somme de 1752,77 € dont 1625,43 € au titre des impayés de loyers et de charges.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Le commandement de payer fait application de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023. Or, le contrat de bail a été signé le 17 août 2006 et reconduit tacitement tous les 3 ans sans avoir été renouvelé. Partant, la clause résolutoire ne peut produire ses effets que deux mois après la délivrance du commandement de payer demeuré infructueux.

Madame [L] [U] n’a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 29 juillet 2024.

Sur les loyers et charges impayés

Selon l’article 1728 du Code civil et l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Le bailleur fait la preuve de l’obligation dont il se prévaut en produisant les baux signés le 17 août 2006, le commandement de payer délivré le 28 mai 2024 et le décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2024 faisant apparaître une somme de 2844,26 € à la charge de la locataire.

Par application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permettant au juge de vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative, il convient d’écarter les frais d’huissier à hauteur de 257,56 € qui ne constituent pas une dette de loyer ou de charge mais qui relèvent des dépens dont le sort sera examiné ci-après.

En conséquence, il y a lieu de condamner Madame [L] [U] à verser à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2586,70 € (2844,26 € – 257,56 €) au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 17 mars 2025.

Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais

Aux termes de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet.

En l’espèce, Madame [L] [U] n’a pas comparu à l’audience à laquelle elle a été régulièrement convoquée mais le bailleur a demandé la poursuite de l’accord de paiement mis en place avec la locataire et respecté.

En outre, il résulte du décompte susvisé que Madame [L] [U] a repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et ce depuis juillet 2024 ; et qu’elle respecte l’échéancier mis en place en février 2025 à raison de 100,00 € par mois en sus du loyer.

Il convient, par conséquent, d’octroyer à Madame [L] [U] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés.

Sur l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile

Aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l’application de l’article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur les dépens

L’article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens.

Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Madame [L] [U].

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort,

Constate la résiliation du contrat de bail à la date du 29 juillet 2024 ;

Condamne Madame [L] [U] à payer à la SAEM CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2586,70 € (DEUX MILLE CINQ CENT QAUTRE VINGT SIX EUROS ET SOIXANTE DIX CENTIMES) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 17 mars 2025 ;

Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Madame [L] [U] à se libérer de sa dette de 2586,70 € en 25 mensualités de 100,00 € et le solde à la 26ème échéance ;

Dit que les mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ;

Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ;

Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ;

Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact:

1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ;

2 – le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

3 – qu’à défaut par Madame [L] [U] d’avoir libéré les lieux situés [Adresse 4], à [Localité 10], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Madame [L] [U] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ;

4 – Madame [L] [U] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre-et-Loire en application de l’article R 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution;

Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit;

Déboute le bailleur de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile;

Condamne Madame [L] [U] aux entiers dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection