TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01228 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NB7

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01799

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 octobre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La Société d’Economie Mixte de Construction et de Renovation de la Ville de [Localité 8] (SEMISO),

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Maxime TONDI de la SELARL TONDI MAXIME, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, [Adresse 4]

ET :

Madame [Z] [S],

demeurant [Adresse 2]

présente à l’audience mais non représentée par un avocat

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EXPOSE DU LITIGE

Suivant bail civil du 6 juillet 2023, la SEMISO (société d’économie mixte de construction et de rénovation de la ville de [Localité 7]) a donné à bail à Mme [Z] [S] un local à usage commercial situé dans l’ensemble immobilier "[Localité 6]" [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 7] (réserve n°3 au sous-sol). Les parties ont également conclu, le même jour, une convention d’occupation relative à un emplacement de stationnement n° 32 au sein de ce même ensemble.

Par acte du 11 juillet 2025, la SEMISO a assigné Mme [Z] [S] en référé devant le président de ce tribunal pour :

— Constater la résiliation des conventions par l’effet d’une clause résolutoire à la suite du défaut de paiement des loyers,

— Ordonner l’expulsion immédiate Mme [Z] [S] si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier et la séquestration du mobilier se trouvant dans les lieux ;

— Condamner Mme [Z] [S] à lui payer :

une provision de 9.885,42 euros à valoir sur loyers, la TVA et les charges impayés avec intérêts de droit sur la somme de 6.234 euros à compter de la date de délivrance du commandement de payer, et pour le surplus, à compter de l’assignation ; les loyers et charges échus jusqu’à la date de la décision à intervenir ; la somme de 988 euros à titre de provision à valoir sur le montant des pénalités contractuelles, à parfaire, avec intérêts de droit ; une indemnité d’occupation équivalente au dernier loyer contractuel, outre les charges, jusqu’à la libération des lieux ; – Déclarer acquis à la SEMISO le montant du dépôt de garantie,

— Condamner Mme [Z] [S] à payer la somme provisionnelle de 1.500 euros pour résistance abusive,

— Condamner Mme [Z] [S] à payer ainsi que la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens.

— Ordonner que l’exécution à intervenir aura lieu au seul vu de la minute.

A l’audience, la SEMISO a maintenu ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Régulièrement assignée, Mme [Z] [S] s’est présentée en personne mais n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS

D’après l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article 1224 du même code énonce que la résolution [du contrat] résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

En l’espèce, le bail civil stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux et la convention relative à l’emplacement de stationnement prévoit également la résiliation de plein droit en cas d’impayé, huit jours après la délivrance d’une sommation ou d’un commandement demeuré infructueux.

Le commandement de payer délivré le 16 octobre 2024 visant ces deux contrats étant demeuré infructueux, le bail ainsi que la convention se sont trouvés résiliés de plein droit un mois après, soit le 17 novembre 2024.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de Mme [Z] [S] causant un préjudice à la SEMISO, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Mme [Z] [S] sera donc condamnée au paiement de cette indemnité, par provision.

La SEMISO justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte en date du 4 juin 2025 joint à l’assignation, qui seul peut être retenu en l’absence de représentation de la partie défenderesse à l’audience, ainsi que de l’avis d’échéance d’avril 2025 que Mme [Z] [S] n’a pas réglé l’intégralité des loyers et reste lui devoir une somme de 7.642,42 euros au 4 juin 2025, terme d’avril 2025 inclus, déduction faite du Report de solde pour un montant de 2.243 euros, le juge n’étant pas en mesure de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées à ce titre.

L’obligation du locataire de payer cette somme n’étant pas sérieusement contestable, il convient d’accueillir la demande de provision à hauteur de 7.642,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation.

Toutefois, il ressort du décompte que des règlements sont effectués. Aussi, compte tenu des efforts de paiement du preneur, il convient, sur le fondement des dispositions des articles 1343-5 du code civil et L.145-41 du code de commerce d’accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l’effet de la clause résolutoire, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l’expulsion des occupants pourra être poursuivie, une indemnité d’occupation du montant du loyer et des charges sera due jusqu’au départ effectif des lieux.

La SEMISO demande par ailleurs le paiement de la somme de 988 euros à titre de provision à valoir sur le montant des pénalités contractuelles et de lui déclarer acquis le montant du dépôt de garantie.

Ces sommes, par leur nature de clause pénale, peuvent être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives. Tel apparaissant être le cas en l’espèce, les demandes formées à ce titre ne relèvent pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence. Il n’y aura dès lors pas lieu à référé sur ces chefs de demande.

Enfin, la SEMISO réclame la somme provisionnelle de 1.000 euros pour résistance abusive, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil. Or, elle ne justifie pas de la mauvaise foi du défendeur et ne rapporte pas la preuve d’un préjudice indépendant de celui causé par le retard de paiement.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [S] sera condamnée aux dépens.

En outre, il serait inéquitable de laisser à la charge de la SEMISO l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

Enfin, la société demanderesse n’apporte aucun élément pour démontrer une urgence particulière justifiant de faire droit à sa demande visant à ordonner que l’exécution de l’ordonnance de référé aura lieu au seul vu de la minute en application de l’article 489 du code de procédure civile. Il n’y a donc pas lieu de faire droit à cette demande et il sera rappelé que la présente décision est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire inscrite au bail et à la convention du 6 juillet 2023 et la résolution dudit bail et de ladite convention à compter du 17 novembre 2024 ;

Fixons par provision l’indemnité d’occupation au montant égal au loyer, augmenté des charges et taxes contractuellement dues, jusqu’à libération effective des lieux ;

Condamnons Mme [Z] [S] à payer à la SEMISO la somme provisionnelle de 7.642,42 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités dues au 4 juin 2025, terme d’avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 11 juillet 2025 ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire contractuelle, à condition que Mme [Z] [S] se libère de la provision ci-dessus allouée en 24 acomptes mensuels de 320 euros sauf la dernière mensualité qui sera majorée ou minorée du solde ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, payés aux termes prévus par le contrat de bail, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant celui de la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte ou d’un seul des loyers courants à leurs échéances :

— l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,

— les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

— la clause résolutoire produira son plein et entier effet,

— il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l’expulsion de Mme [Z] [S] et de tous occupants de son chef hors des lieux loués, situés dans l’ensemble immobilier "[Localité 6]" [Adresse 1] et [Adresse 5] à [Localité 7] (réserve n°3 au sous-sol et emplacement de stationnement n° 32).

— Mme [Z] [S] devra payer mensuellement à la SEMISO à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes, jusqu’à libération des lieux ;

Disons n’y avoir lieu à référé s’agissant des demandes au titre des pénalités contractuelles et de la conservation du dépôt de garantie ;

Rejetons la demande de dommages et intérêts provisionnels pour résistance abusive ;

Condamnons Mme [Z] [S] à payer à la SEMISO la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toute autre demande ;

Condamnons Mme [Z] [S] à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 02 DECEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE