N° RG 24/00203 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XLA

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 7]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 10]

N° RG 24/00203 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-75XLA

Minute :

JUGEMENT

Du : 15 Décembre 2025

Mme [K] [U]

C/

Mme [P] [B]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à : M^e Fabienne ROY-NANSION et

M^e Tony PERARD

le :15/12/2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 15 DECEMBRE 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

Mme [K] [U]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Fabienne ROY-NANSION, substituée par M^e Catherine PFEFFER, avocats au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [P] [B]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par M^e Tony PERARD, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 14 Octobre 2025 :

Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Nancy BEC, Juge, assistée de Adeline VERLÉ, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 décembre 2020 à effet au 1er janvier 2021, Madame [P] [B] a donné à bail à Madame [K] [U] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 460 euros.

Un état des lieux contradictoire a été réalisé le 4 janvier 2021.

La locataire a adressé plusieurs courriers faisant état de désordres à la bailleresse : par lettre simple le 13 juillet 2021 et le 15 juillet 2021, par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 1er octobre 2021, par courrier simple le 6 octobre 2021 et par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 4 novembre 2021.

Madame [K] [U] a assigné Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais par voie de référé aux fins d’expertise, de consignation des loyers, de condamnation de la bailleresse à lui transmettre les diagnostics techniques et d’une provision à valoir sur l’indemnisation de son préjudice le 4 mai 2022.

Par ordonnance en date du 22 novembre 2022, le juge des référés a fait droit à sa demande d’expertise et l’a déboutée du surplus de ses demandes. Après deux ordonnances de changement d’expert en date du 26 janvier 2023 et du 19 octobre 2023, Monsieur [S] [F] a été désigné, lequel a établi son rapport le 2 octobre 2024.

Invoquant des loyers impayés, Madame [P] [B] a fait signifier par acte d’huissier un premier commandement de payer la somme de 920 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif des mois de juillet et d’août 2022 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 10 août 2022et l’a mise en demeure de justifier de l’occupation effective du logement.

Madame [P] [B] a ait signifier par acte de commissaire de justice un second commandement de payer la somme de 1260 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif des mois de juin 2023 à décembre 2023 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 21 décembre 2023 et l’a mise en demeure de justifier de l’occupation effective du logement.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, Madame [K] [U] a fait assigner Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais aux fins, notamment, de réduction du montant du loyer, de suspension de l’obligation de paiement et de paiement d’une provision.

Madame [K] [U] a quitté le logement le 25 avril 2024.

Appelée à l’audience du 26 mars 2024, l’affaire a fait l’objet de multiples renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l’audience du 14 octobre 2025.

A l’audience, Madame [K] [U] modifie les prétentions contenues dans l’assignation. Elle demande au juge des contentieux de la protection, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— A titre principal :

— déclarer recevable la demande en nullité du contrat de bail,

— annuler le contrat de bail du 11 décembre 2020 à titre principal pour dol et à titre subsidiaire pour erreur,

— condamner Madame [P] [B] à lui rembourser les sommes payées soit 16879 euros, le débouter de sa demande d’indemnité d’occupation et subsidiairement, si une indemnité d’occupation était prononcée, minorer son montant par rapport à la somme qui était convenue à titre de loyer,

— A titre subsidiaire, condamner Madame [P] [B] à lui payer à titre de dommages et intérêts les sommes suivantes :

-15 920 euros correspondant à son préjudice de jouissance,

—  27280 euros correspondant à son préjudice matériel

— A titre infiniment subsidiaire, si une condamnation était prononcée à son encontre, ordonner la compensation entre les sommes dues entre les parties,

— En tout état de cause débouter Madame [P] [B] de ses demandes et la condamner à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et les frais de constat d’huissier.

Au soutien de sa demande en nullité de bail, Madame [K] [U] expose au visa des articles 1130 et suivants du code civil qu’elle n’avait pas été informée de la vétusté et des désordres d’humidité existant lorsqu’elle a contracté. Elle ajoute que les diagnostics techniques obligatoires n’ont été réalisés que postérieurement et qu’ils révèlent des inexactitudes sur la surface du logement ainsi que des désordres en matière d’installations électrique, gaz, amiante et plomb. Elle déclare qu’elle n’aurait pas contracté si elle avait eu connaissance de ces éléments.

Elle demande au juge de ne pas la condamner au versement d’une indemnité d’occupation suite à l’annulation du contrat en relevant que la demande à cet égard a été présentée trop tardivement en application des article 1352-7 et suivants du code civil et elle sollicite, pour le cas où elle serait malgré tout prononcée, une minoration du montant au regard de l’état du logement.

Au soutien de sa demande en dommages et intérêts, fondée sur la responsabilité délictuelle en cas d’annulation du bail et sur la responsabilité contractuelle en cas de rejet de cette demande, elle indique que le logement présente notamment des désordres d’humidité, avec moisissures et champignons, l’absence de respect de normes en matière d’installation électrique, l’absence d’isolation et que de façon générale il ne répond pas aux critères légaux de décence. Elle sollicite une indemnisation pour troubles de jouissance en exposant avoir vécu dans des conditions indignes et dangereuses.

Elle ajoute qu’en raison de ces désordres, elle a subi un préjudice matériel puisqu’elle n’a plus pu exercer son activité de praticienne bien être, outre le fait que son mobilier a été détérioré par l’humidité et qu’elle finalement dû engager des frais pour son déménagement.

A l’audience, Madame [P] [B] demande au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal :

— déclarer irrecevable les demandes de Madame [K] [U],

— la débouter de ses demandes,

— constater la résiliation du bail à la date du 25 avril 2024,

— la condamner à lui payer la somme de 1980 euros au titre des loyers impayés pour la période de juin 2023 à avril 2024,

— la condamner à lui payer la somme de 4620 euros au titre des travaux de remise en état.

Subsidiairement si le contrat de bail est annulé :

— la condamner à lui payer la somme de 18400 euros à titre d’indemnité d’occupation dues pour la période du 1er janvier 2021 au 30 avril 2024,

— ordonner la compensation à due concurrence avec les sommes versées à titre de loyer,

— la condamner à lui payer la somme de 4620 euros au titre des travaux de remise en état,

En tout état de cause

— la condamner à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens en ce compris le coût de l’expertise judiciaire et du commandement de payer délivré le 21 décembre 2023,

— écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de ses prétentions, Madame [P] [B] expose qu’au départ de la locataire plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées et qu’il subsiste des dégradations locatives.

Elle soutient, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1231 et suivants du code civile que la locataire a commis des manquements à ses obligations en n’entretenant pas son logement. Elle indique ainsi que le rapport d’expertise relève la responsabilité de la locataire s’agissant des moisissures et des champignons résultant d’un logement ni chauffé, ni ventilé et de l’installation d’un poêle non autorisé.

Afin de s’opposer à la demande d’annulation du contrat de bail, elle fait valoir que l’action est prescrite et qu’en tout état de cause, elle n’est pas fondée. Elle indique ainsi que la locataire ne démontre pas l’existence d’un dol par l’accomplissement de manœuvres frauduleuses et que l’erreur ne peut être retenue puisqu’elle a accepté de signer le bail en l’absence des diagnostics et qu’elle n’a pas entendu en faire une condition entrant dans le champ contractuel.

Madame [P] [B] expose par ailleurs que si l’annulation du bail devait être prononcée, Madame [K] [U] serait néanmoins redevable d’une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers. Elle ajoute qu’en outre, une partie des loyers ont été acquittés par la Caisse d’allocation familiales au titre de l’aide personnalisée au logement et que seul cet organisme est habilité à engager une action en répétition de l’indu.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires formées par Madame [K] [U], elle déclare que les désordres invoqués relatifs à l’humidité sont uniquement de son fait et qu’elle ne peut se prévaloir de sa propre turpitude. Elle estime que les anomalies relevées dans le diagnostic électrique sont mineures ou corrigées par des mesures compensatoires, que le diagnostic gaz relève une anomalie imputable à la cuisinière installée par la locataire et que les diagnostics amiante et plomb font état de l’absence de travaux à réaliser. Madame [P] [B] ajoute au visa de l’article 3,3 de la loi du 6 juillet 1989, que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre des bailleurs des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique. Elle expose également que la surface du bien mentionnée dans le bail est conforme, que cette exactitude est relevée par l’expert, le diagnostic de performance énergétique étant erroné à ce sujet. Elle fait valoir que la perte de chiffre d’affaires et la détérioration des meubles ne sont en outre pas démontrés. Elle ajoute s’agissant des autres éléments relevés par l’expertise que la toiture n’a généré aucun trouble de jouissance et que l’état de la porte d’entrée résulte de l’humidité imputable à la locataire.

Madame [P] [B] précise qu’elle a toujours effectué les travaux sollicités par la demanderesse et que l’absence de réalisation des autres travaux est imputable à la locataire qui a refusé l’accès à son logement au commissaire de justice désigné pour relever les désordres allégués ainsi qu’aux entreprises mandatées.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation du bail

Sur la recevabilité

L’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR.

L’article 1144 du code civil précise que le délai de l’action en nullité ne court, en cas d’erreur ou de dol, que du jour où ils ont été découverts et, en cas de violence, que du jour où elle a cessé.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 11 décembre 2020 avec un effet au 1er janvier 2021. Il résulte qu’il est soumis au délai prévu par cette disposition à savoir un délai de prescription triennal et non le délai le quinquennal de droit commun.

S’agissant de l’action en nullité, la première demande a été formulée pour la première fois dans les conclusions de Madame [K] [U] présentées à l’audience du 7 janvier 2025.

Il n’est pas contesté que le diagnostic de performance énergétique n’a pas été établi lors de la conclusion du bail mais le 21 octobre 2021 par la société ARLIANE.

Madame [K] [U] produit le bordereau de communication de pièces du conseil de Madame [P] [B] daté du 28 juin 2022 qui mentionne que les diagnostics de la société ARLIANE lui ont été communiqués à cette date et la défenderesse ne conteste pas cette date et ne justifie pas qu’elle les ait communiqués à une date antérieure.

Madame [K] [U] fonde son action en nullité sur les éléments évoqués par le diagnostic de performance énergétique à savoir que le logement est classé en catégorie G, qu’il y a des désordres électriques importants ainsi que la présence d’amiante et de plomb.

Par conséquent, le point de départ de son action est bien le jour de la communication du diagnostic qui fonde sa demande, le fait qu’elle évoque des désordres antérieurement ne permet pas de considérer qu’elle avait connaissance des éléments relevés d’autant qu’ils sont techniques et ne peuvent être relevés que par un professionnel certifié.

Par conséquent, l’action de Madame [K] [U] en nullité du bail est recevable.

Sur le fond

Sur le fondement du dol

En application de l’article 116 du code civil, le dol est une cause de nullité de la convention.

Il résulte des articles 1137, 1138 et 1139 du code civil que plusieurs conditions doivent être réunies. L’erreur doit être déterminante du consentement et il convient de caractériser l’élément matériel typique du dol à savoir des manœuvres, des actes destinés à tromper, un mensonge ou une réticence dolosive constituée par la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

En l’espèce, Madame [K] [U] ne démontre pas l’existence d’un élément matériel typique du dol. En effet, Madame [P] [B] n’a pas effectué d’actes positifs en vue de l’amener à contracter : elle n’a pas effectué de manœuvres particulières ni émis de mensonges sur le bien. L’élément qui fonde l’action de Madame [K] [U] est la non communication du diagnostic de performance énergétique, ce qui ne peut pas être considéré comme une réticence dolosive. En effet, Madame [K] [U] ne démontre pas que le non-établissement du document résulte d’une dissimulation intentionnelle et non pas fortuite. Cela supposerait de démontrer d’une part que la bailleresse avait connaissance des éléments mentionnés par le diagnostic de performance énergétique et qu’elle a volontairement refusé d’en établir un dans le but d’amener Madame [K] [U] à contracter et d’autre part qu’elle avait connaissance du fait que les éléments sujets à diagnostic étaient déterminants pour cette dernière. Cette preuve n’est pas rapportée, au contraire, Madame [K] [U] ne démontre avoir sollicité la communication du diagnostic de performance énergétique qu’après la conclusion du bail.

En outre, Madame [P] [B] a par la suite réalisé plusieurs travaux, ce dont elle justifie par la production de plusieurs factures de l’entreprise [B] STEVE en date du 20 décembre 2021 sur l’étanchéité et du 23 février 2022 pour l’installation d’une VMC, ce qui n’apparaît pas cohérent avec une dissimulation intentionnelle.

Sur le fondement de l’erreur

L’article 1132 du code civil dispose que l’erreur de droit ou de fait, à moins qu’elle ne soit inexcusable, est une cause de nullité du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la prestation due ou sur celles du cocontractant.

L’article 1133 du code civil précise que les qualités dites essentielles sont celles qui ont été expressément ou tacitement convenues et en considération desquelles les parties ont contracté et que

l’acceptation d’un aléa sur une qualité de la prestation exclut l’erreur relative à cette qualité.

En l’espèce, Madame [K] [U] ne démontre pas que les éléments figurant dans le diagnostic de performance énergétique étaient déterminants pour son consentement. En effet, si elle relève des anomalies, elle ne démontre pas qu’elle aurait refusé de contracter si elle avait eu connaissance. En effet, elle aurait pu souscrire au bail sous réserve de travaux à effectuer par la bailleresse. Elle ne démontre pas non plus avoir informé sa bailleresse des éléments attendus par elle et soumis à condition pour la signature du bail.

Par conséquent, sa demande sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts formées contre Madame [P] [B]

En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a l’obligation de mettre à disposition un logement en bon état d’usage et de réparation et de délivrer un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé. Il doit également assurer au preneur la jouissance paisible des lieux.

Le bailleur reste tenu à ses obligations pendant toute la durée du bail et doit y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives.

La décence du logement, telle qu’elle est définie par l’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, s’entend du respect des conditions suivantes :

— il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ;

— il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur les locaux annexes non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante'

— les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et bacons, sont dans un état conforme à leur usage ;'

— les réseaux et les branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et les règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

— le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements »

L’article 1231-1 du code civil dispose que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En l’espèce, plusieurs manquements contractuels peuvent être relevés à l’encontre de la bailleresse qui a délivré un logement qui n’était pas en bon état d’usage et de réparations locatives outre le fait qu’il ne répondait pas à l’ensemble des caractéristiques de décence imposées par les textes.

S’agissant de l’installation électrique, le diagnostic de performance énergétique établi le 21 octobre 2021 par la société ARLIANE relève qu’elle comporte des matériels électriques présentant des risques de contact direct, des matériels électriques vétustes et inadaptés à l’usage ainsi que des conducteurs non protégés mécaniquement. Le rapport décrit que des mesures compensatrices ont été correctement mises en œuvres pour deux anomalies (une prise de courant non reliées à la terre et une continuité électrique insuffisante dans la salle de bain) mais qu’aucune mesure compensatrice n’a été mise en œuvre pour les trois autres anomalies.

Ces éléments sont corroborés par le relevé d’observation du logement le 18 octobre 2022 réalisé par l’association CITEMETRIE, mandatée par le Pôle Logement de la Caisse d’allocations familiales du Pas-de-Calais qui mentionne du matériel électrique détérioré dans la salle d’eau avec un risque de contact direct ainsi que la présence de dominos, fils apparents sans protection mécanique dans le séjour.

En outre, la direction départementale des territoires et de la mer a dressé une liste le 9 novembre 2022 des manquements aux caractéristiques de décence relevés comprenant l’installation électrique et un arrêté Préfectoral a été pris le 28 juin 2023 pour installation électrique dangereuse, mettant en demeure la bailleresse de procéder aux travaux de mise en sécurité.

S’agissant de l’installation intérieure de gaz, le diagnostic gaz du 21 octobre 2021 relève qu’il y a deux anomalies : une absence d’amenée d’air dans la cuisine avec un risque d’intoxication au monoxyde de carbone causée par une mauvaise combustion et une absence de sortie d’air également dans la cuisine. Il mentionne que ces anomalies doivent être réparées pour certaines ultérieurement et pour d’autres dans les meilleurs délais. Contrairement à ce qui est indiqué par Madame [P] [B], le diagnostic ne vise pas directement l’appareil de cuisson installée mais le local qui, en l’absence d’amenée d’air, peut présenter un danger si l’appareil de cuisson n’est pas adapté au fait qu’il n’y ait pas de grille dans la pièce. Il appartenait donc au bailleur soit de réaliser des travaux de conformité soit de prévenir le locataire qu’un appareil spécifique devait être installé, ce dont la bailleresse ne justifie pas.

Ces éléments sont corroborés par le compte rendu d’intervention du 10 mars 2021 de la société Groupement MISSENARD qui indique que les aérations de la pièce dans laquelle se trouve l’appareil à gaz sont obstruées et que des travaux de conformité doivent être effectués.

S’agissant de l’état général du logement, le relevé d’observation du logement le 18 octobre 2022 réalisé par l’association CITEMETRIE, mandatée par le Pôle Logement de la Caisse d’allocations familiales du Pas-de-Calais relève :

— de nombreuses tuiles déplacées,

— sur la façade arrière, une menuiserie non étanche avec un bois en mauvaise état et des risques d’infiltration,

— que porte d’accès à la cour est en mauvais état et non étanche à l’air et à l’eau,

— que la porte d’entrée est voilée sur le haut et non étanche à l’air.

Ces éléments sont repris par le courrier de la direction départementale des territoires et de la mer du 9 novembre 2022.

Le rapport d’expertise relève que le logement est en mauvais état et que cela ne doit pas dater de l’entrée de la locataire en 2021.

L’expert judiciaire fait état, s’agissant de la toiture, de la présence de mousse et d’herbes, de tuiles soulevées ou déplacées, de l’absence de chapeau sur les conduites de cheminée, de plis sur les bandes de zinc, un cache moineau abîmé et déclare que des infiltrations d’eau de pluie ont pu se produire. Il constate du jour entre les tuiles et des traces d’humidité sur les tasseaux, ainsi que l’absence d’isolation.

L’expert judiciaire précise que la porte d’entrée n’est pas isolée et présente un défaut de fermeture en haut à droite et que la porte du jardin est vétuste avec des défauts d’étanchéité à l’air et à l’eau.

La bailleresse justifie avoir réalisé dans le logement des travaux d’étanchéité avec la remise en place des tuiles et la pose de matériel d’étanchéité au mur par la production de la facture de l’entreprise [B] STEVE TSENTRETIEN le 20 décembre 2021. Néanmoins, ces travaux se sont avérés insuffisants puisque les désordres d’étanchéité et de toiture sont relevés à des dates postérieures.

S’agissant de l’humidité, de la moisissure et des champignons, l’état des lieux d’entrée signé par les parties le 4 janvier 2021 fait état d’humidité dans les pièces suivantes : l’entrée, le séjour et la cuisine.

Les désordres d’humidité sont évoqués dans les courriers adressés à la bailleresse par la locataire comprenant des photographies : par lettre simple le 13 juillet 2021 et le 15 juillet 2021, par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 1er octobre 2021, par courrier simple le 6 octobre 2021 et par courrier recommandé avec accusé de réception distribué le 4 novembre 2021.

La bailleresse justifie avoir fait procéder à l’installation d’une ventilation mécanique contrôlée dans les combles par la production de la facture de l’entreprise [B] STEVE TSENTRETIEN le 23 février 2022.

Il est notable que si la bailleresse justifie de l’installation d’une ventilation mécanique pour mettre fin au problème d’humidité, elle ne justifie pas avoir réparé les désordres causés s’agissant de la moisissure, notamment en nettoyant et en repeignant les zones atteintes.

Le relevé d’observation du logement le 18 octobre 2022 relève des moisissures dans l’ensemble du logement avec une ventilation insuffisante même après installation de la ventilation mécanique contrôlée en précisant que le taux d’humidité est élevé, sans toutefois indiquer le taux légal en vigueur et les taux relevés.

L’expert judiciaire relève qu’en raison de la coupure d’électricité par la société ENEDIS, le 5 avril 2023, attestée par celle-ci par un courriel du 18 septembre 2023, les radiateurs électriques ne fonctionnent plus et ne peuvent donc pas chauffer le logement, de même que la ventilation mécanique contrôlée est coupée. Il précise que Madame [K] [U] a mis en place un poêle à gaz butane n’étant pas assez puissant pour chauffer le logement. Il expose que les produits de combustion sont rejetés dans l’air, entraînant de la condensation, de l’humidité et la formation de champignons. Il déclare que le logement est insalubre du fait de ce fait et qu’il convient de remettre l’électricité pour chauffer le logement et faire fonctionner la ventilation mécanique contrôlée et de nettoyer les traces de champignon et repeindre les parties abîmées.

Il résulte de ce qui précède que la bailleresse a bien commis une faute en délivrant un logement présentant une installation électrique dangereuse, une installation de gaz avec anomalies et un logement n’étant pas en bon état de réparations locatives (tuiles manquantes, menuiseries endommagées non étanches). Elle a également délivré un logement humide pour lequel elle n’a installé une ventilation mécanique contrôlée que le 23 février 2022 et n’a procédé à aucun travaux pour remédier aux dégâts dus à l’humidité déjà causés. Ces fautes ont causé un dommage et un préjudice à la locataire qui n’a pas pu jouir paisiblement de son logement au regard des désordres.

Cependant, diverses fautes peuvent être relevés à l’encontre de la locataire. En effet, en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :

— de permettre l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, de travaux nécessaires au maintien en état ou à l’entretien normal des locaux loués, de travaux d’amélioration de la performance énergétique à réaliser dans ces locaux et de travaux qui permettent de remplir les obligations mentionnées au premier alinéa de l’article 6. Les deux derniers alinéas de l’article 1724 du code civil sont applicables à ces travaux sous réserve du respect de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat. Avant le début des travaux, le locataire est informé par le bailleur de leur nature et des modalités de leur exécution par une notification de travaux qui lui est remise en main propre ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aucuns travaux ne peuvent être réalisés les samedis, dimanches et jours fériés sans l’accord exprès du locataire. Si les travaux entrepris dans un local d’habitation occupé, ou leurs conditions de réalisation, présentent un caractère abusif ou vexatoire ou ne respectent pas les conditions définies dans la notification de préavis de travaux ou si leur exécution a pour effet de rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse, le juge peut prescrire, sur demande du locataire, l’interdiction ou l’interruption des travaux entrepris ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

— de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire.

Or, la locataire n’a pas permis l’accès aux lieux loués pour la préparation et l’exécution de travaux. Ainsi, par un constat en date du 4 janvier 2022, Maître [D] [I], commissaire de justice déclare s’être rendue dans le logement aux fins de dresser un procès-verbal de constat s’agissant des désordres relevés par la locataire. Elle confirme que Madame [N] [U] a refusé de la laisser entrer alors même que c’est elle qui avait convenu de la date de rendez-vous. Ainsi, en ne permettant pas l’accès à son logement, elle n’a pas laissé la possibilité au bailleur de constater les désordres afin de les lister et de mandater les entreprises compétentes. Par ailleurs, elle ne justifie pas avoir contacté le commissaire de justice ultérieurement pour permettre un accès à son logement.

En outre, plusieurs entreprises mandatées par la bailleresse n’ont également pas pu intervenir et ont produit des attestations faisant état de leurs difficultés. L’entreprise JOYEZ STEURS a ainsi attesté le 26 janvier 2024 qu’elle s’était rendue dans le logement le 24 janvier 2024 afin de réaliser un devis pour les travaux d’électricité après avoir convenu d’un rendez-vous avec la locataire mais que cette dernière n’était pas présente et n’avez pas répondu à leurs appels téléphoniques.

L’entreprise BEAUVOIS ELEC a également attesté le 11 septembre 2023 qu’elle s’était rendue dans le logement le 24 juillet 2023 pour effectuer un devis concernant l’électricité mais que la locataire n’était pas présente et ne l’avait pas rappelé .

De plus, la locataire n’a pas entretenu le logement et a transformé les locaux et équipements loués sans l’accord de la bailleresse. En effet, il résulte du rapport d’expertise que l’électricité a été coupée le 5 avril 2023, entraînant l’absence de fonctionnement du radiateur électrique et de la ventilation mécanique contrôlée. De plus, la locataire a installé un poêle, modifiant le système de chauffage sans l’accord de la bailleresse, aggravant ainsi son préjudice puisque, si la moisissure était déjà présente du fait de l’absence de travaux d’embellissement suite à l’installation de la ventilation mécanique contrôlée, le changement de mode de chauffage et surtout la coupure de la ventilation mécanique contrôlée ont largement aggravé la situation avec la formation supplémentaire et importante de moisissures et de champignons.

Les manquements évoqués par la bailleresse sont donc caractérisés, la locataire a contribué à aggraver son dommage d’une part en entravant son champ d’action pour la réalisation des travaux et d’autre part par la coupure d’électricité et la modification du mode de chauffage.

Le bail a commencé à courir le 1er janvier 2021, le premier refus de la locataire s’agissant des travaux est celui opposé au commissaire de justice pour constater les désordres en date du 4 janvier 2022. La faute de la bailleresse ne sera donc reconnue que pour cette période et l’indemnisation du préjudice de la locataire sera calculée du 1er janvier 2021 au 4 janvier 2022.

La faute de la locataire ne sera pas retenue pour le calcul d’une exonération de la responsabilité de la bailleresse dans la mesure où il est déjà tenu compte de cette faute pour limiter la durée de l’indemnisation au 4 janvier 2022 et qu’en tout état de cause, les fautes commises sont postérieures au 4 janvier 2022 à savoir le refus d’accès à son logement à cette date et la modification du système de chauffage et de la coupure d’électricité à la date du 5 avril 2023.

Au regard des désordres, il convient de retenir au titre du préjudice de jouissance 40 % du montant du loyer. Le calcul s’établir comme suit : 12 mois de loyers et 4 jours (4/31) x 40 % x 460 euros = 2 231,74 euros

Par conséquent, Madame [P] [B] sera condamnée à payer à Madame [K] [U] la somme de 2 231,74 euros à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance.

Madame [K] [U] évoque également un préjudice matériel du fait de la perte de sa clientèle en raison de l’état de son logement. Elle produit son justificatif d’inscription à l’INSEE, les attestations fiscales URSSAF pour les années 2021, 2022 et 2023 et une capture d’écran internet mentionnant un cabinet de prestations bien-être. Elle mentionne une diminution du chiffre d’affaires ainsi déclaré. Cependant, elle ne démontre pas le lien de causalité entre cette baisse et les désordres allégués.

De même, Madame [K] [U] évoque un préjudice matériel du fait de la détérioration de ses biens mobiliers. Or, elle produit uniquement une liste rédigée par elle-même du mobilier en question avec des captures d’écran de mobiliers neufs. Elle ne justifie pas de la détérioration de ses meubles, outre le fait que l’humidité présente dans le logement à compter du 5 avril 2023 est de son fait.

Les demandes à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice matériel seront donc rejetées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Madame [K] [U] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [P] [B] produit un décompte démontrant que Madame [K] [U] reste lui devoir la somme de 1980 euros pour la période de juin 2023 à avril 2024.

Pour la somme au principal, Madame [K] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la dette, les éléments au titre de l’état du logement ayant été retenus ci-dessus pour le calcul des dommages et intérêts.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 1980 euros.

Sur la demande en paiement au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est obligé :

c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le locataire qui restitue les locaux dans un état non conforme à ses obligations découlant de la loi ou du contrat commet un manquement contractuel et doit réparer le préjudice éventuellement subi de ce chef par le bailleur.

Selon le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : «la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement ».

L’article 1730 du code civil dispose que s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure.

Les travaux de remise en état du bien en raison des désordres d’humidité ont été chiffrés par l’expert judiciaire à la somme de 4620 euros. Ils correspondent au devis établi par la société Rénov’MJ le 11 juin 2024 prévoyant l’application d’une couche de peinture hydo pour l’humidité et l’application de deux couches de peinture velours sur les murs et les plafonds.

Cependant, l’état des lieux d’entrée mentionne déjà de l’humidité dans plusieurs pièces de l’habitation. De plus, la bailleresse a fait procéder à l’installation de la ventilation mécanique contrôlée le 23 février 2022. Elle a donc ainsi permis de mettre fin aux désordres d’humidité mais elle ne justifie pas avoir réparé les dommages déjà existants sur les murs qui ont précédé cette installation.

Il lui appartenait donc de faire réaliser les travaux nécessaires après l’installation de la ventilation mécanique contrôlée afin de corriger l’ensemble des désordres relatifs au fait que le logement avait souffert d’humidité.

Si les désordres ont bien été aggravés par la coupure électrique le 4 avril 2023 et donc du fait de la locataire, les travaux de peinture mentionnés dans le devis auraient dû être effectués antérieurement de sorte qu’ils ne peuvent aujourd’hui être imputés à la locataire au titre des réparations locatives alors qu’ils permettent de corriger des désordres d’humidité qui étaient présents dès la conclusion du bail.

La demande de Madame [P] [B] au titre des dégradations locatives sera donc rejetée.

Sur la compensation des créances réciproques des parties

Aux termes de l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunie.

Les créances réciproques des parties sont fixées comme suit :

— dette de 2231,74 euros de Madame [P] [B] à l’égard de Madame [K] [U] à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,

— dette de 1980 euros de Madame [K] [U] à l’égard de Madame [P] [B] au titre des loyers impayés,

Compte-tenu de la réciprocité des créances, il convient de prévoir leur compensation et de condamner Madame [P] [B] à verser à Madame [K] [U] la somme de 251,74 euros.

Sur les demandes accessoires

Les deux parties ont été condamnées à se payer des sommes réciproques et la somme finalement due par Madame [P] [B] ne provient pas d’une absence de condamnation de Madame [K] [U] mais d’une compensation des créances.

Ainsi, les parties n’ont toutes deux pas respectées leurs obligations contractuelles, la locataire en s’abstenant de payer son loyer et en ne permettant pas l’accès au logement pour les travaux et la bailleresse en donnant à bail un bien en ne respectant pas les conditions posées par la loi du 6 juillet 1989.

Il en résulte que les dépens seront partagés par moitié et que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile en l’absence de motif dérogatoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la demande en nullité du contrat de bail,

REJETTE la demande en nullité du contrat de bail,

REJETTE la demande de dommages et intérêts de Madame [K] [U] au titre de son préjudice matériel,

REJETTE la demande de Madame [P] [B] au titre des dégradations locatives,

FIXE les créances réciproques de Madame [P] [B] d’une part et de Madame [K] [U] d’autre part comme suit :

— dette de 2231,74 euros de Madame [P] [B] à l’égard de Madame [K] [U] à titre de dommages et intérêts pour son préjudice de jouissance,

— dette de 1980 euros de Madame [K] [U] à l’égard de Madame [P] [B] au titre des loyers impayés,

ORDONNE la compensation des créances réciproques des parties,

en conséquence

CONDAMNE Madame [P] [B] à payer la somme de 251,74 euros à Madame [K] [U],

CONDAMNE Madame [P] [B] à payer la moitié des dépens,

CONDAMNE Madame [K] [U] à payer la moitié des dépens,

DIT que chaque partie conservera la charge de ses frais irrépétibles,

DEBOUTE les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,