TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 2]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou 77

@ : [Courriel 8]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/01629 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VS7

Minute :

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [P] [T]

Copie exécutoire :

M^e Christine GALLON

Copie certifiée conforme :

M^e Reda KOHEN

Le 28 Juillet 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 28 Juillet 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Coraline BONAVENTURE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 Mai 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. IN’LI, demeurant [Adresse 7]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Madame [P] [T], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Reda KOHEN, avocat au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 10/02/2025, la société IN’LI a fait assigner Mme [P] [T] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation judiciaire de la convention d’occupation précaire conclue avec la défenderesse et portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

— ordonner l’expulsion immédiate de Mme [P] [T] ainsi que celle de tous les occupants de son chef ;

— ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers contenus dans le logement ;

— condamner Mme [P] [T] au paiement :

o d’une somme de 3701,97 euros au titre de l’arriéré d’indemnités d’occupation dues ;

o d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant des indemnités qui auraient été dues si la convention s’était poursuivie, à compter de la résiliation jusqu’à libération des lieux par remise des clés ;

o d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens incluant les frais de commandement.

Au soutien de sa demande, la bailleresse fait valoir qu’un contrat de bail portant sur un logement situé à [Localité 5] a été conclu entre les parties le 16/01/2019 ; qu’à la suite d’un incendie, la défenderesse a été relogée dans l’appartement objet du litige et qu’une convention d’occupation précaire pour le temps des travaux dans l’appartement d'[Localité 5] a été régularisée entre les parties le 26/07/2022 ; que néanmoins la défenderesse a cessé de régler régulièrement les indemnités d’occupation dues, malgré un premier accord de paiement et une sommation de payer délivrée le 4/07/2023.

A l’audience, la bailleresse actualise sa demande au titre de l’arriéré d’indemnités dû à la somme de 4284,49 euros (avril 2025 inclus) selon décompte arrêté au 19/05/2025 et sollicite pour le reste le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Mme [P] [T] a déposé des écritures visées à l’audience aux termes desquelles elle expose avoir rencontré des difficultés professionnelles. Elle précise avoir repris le paiement des loyers en cours et effectué un paiement supplémentaire de la somme de 773,97 euros le 26/05/2025. Elle sollicite, au visa de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

— pouvoir bénéficier d’un délai de paiement d’une durée de 36 mois pour apurer la dette locative d’un montant de 3818,80 euros, soit 106,08 euros en sus du paiement des loyers courants ;

— voir ordonner la supension des effets de la clause résolutoire ;

subsidiairement,

— se voir accorder un délai d’un an pour quitter les lieux ;

— écarter l’exécution provisoire ;

— débouter la bailleresse de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le régime applicable à la convention d’occupation litigieuse

Si, aux termes de son article 2, la loi du 6 juillet 1989 s’applique par principe aux locations de locaux à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constituent la résidence principale du preneur, il est constant néanmoins que l’existence, au moment de la signature de la convention de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties, peut justifier de recourir à la conclusion d’une convention d’occupation précaire, soumise aux seules dispositions du code civil.

En l’espèce, il est constant qu’à la suite d’un incendie, des travaux sont en cours dans le logement pris à bail par la défenderesse à [Localité 5], rendant ce dernier temporairement inhabitable. Il est également acquis aux débats que la convention d’occupation litigieuse a été conclue afin d’assurer à la défenderesse un relogement temporaire, jusqu’à la réintégration de celle-ci dans son appartement lors de l’achèvement des travaux, le contrat de bail initial n’ayant pas été résilié.

La requérante justifie bien ainsi d’une circonstance objective, indépendante de la volonté des parties, autorisant la signature d’une convention hors champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 pour l’occupation du logement objet de la présente instance.

Il en résulte que les prétentions respectives des parties doivent être analysées au regard des seules dispositions applicables du code civil.

Sur la résiliation de la convention d’occupation précaire

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’une convention résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1229 du même code précise que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice. En outre, lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En l’espèce, l’article 6 de la convention d’occupation litigieuse stipule l’obligation pour la défenderesse de régler chaque mois à terme échu une indemnité d’occupation d’un montant de 558,93 euros, outre certaines charges.

L’article 2 de cette même convention précise que celle-ci sera " résiliée immédiatement en cas de non-respect des obligations de la présente convention […] ou de non-paiement de l’indemnité d’occupation […] ".

Il se déduit de ces stipulations que le paiement aux échéances convenues de l’indemnité d’occupation susvisée par la défenderesse constitue une obligation essentielle.

Il résulte toutefois du décompte produit qu’une dette correspondant à environ 4,5 termes de redevances s’est créée.

Compte tenu du caractère essentiel de l’obligation relative au paiement des indemnités d’occupation dues et eu égard au montant de la dette, les manquements de la défenderesse à ses engagements contractuels matérialisent ainsi une faute suffisamment grave pour justifier de prononcer la résiliation judiciaire de la convention conclue. Conformément aux dispositions de l’article 1229 précité du code civil, celle-ci prendra effet au 10/02/2025, date de l’assignation.

Sur la demande de suspension de la résiliation

La loi du 6 juillet 1989 n’étant pas, comme précisé ci-dessus, applicable à la convention d’occupation précaire conclue par Mme [P] [T], la demande sera rejetée.

Mme [P] [T] se trouvant sans droit ni titre depuis la date de résiliation de la convention, il convient d’autoriser son expulsion et celle de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire après commandement de quitter les lieux, avec, si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier.

Il sera par ailleurs rappelé que le sort du mobilier garnissant les lieux est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes en paiement

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application par ailleurs des dispositions de l’article 1240 du code civil, le propriétaire d’un local mis à disposition à titre de logement est fondé à solliciter la condamnation de l’occupant sans droit ni titre des lieux postérieurement à la résiliation de la convention d’occupation, au paiement une indemnité mensuelle d’occupation jusqu’à la restitution des lieux qui s’entend de la remise des clefs au propriétaire.

En l’espèce, les décomptes produits, non contestés en défense, corroborés à la fois par les sommations de payer et l’assignation et correspondant aux stipulations de la convention d’occupation, permettent d’établir que Mme [P] [T] est effectivement redevable envers la société IN’LI de la somme de 3510,52 euros (avril 2025 inclus) (frais de poursuite déduits) au titre de l’arriéré de redevances dues, selon décompte du 19/05/2025 ; elle sera par conséquent condamnée au paiement de cette somme.

Il y a lieu par ailleurs de condamner Mme [P] [T], à compter de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise, d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant des redevances et charges qui auraient été dus si la convention s’était poursuivie. La condamnation au titre des indemnités d’occupation étant partiellement liquidée dans le cadre de la condamnation au principal, ses effets débuteront au 1/05/2025.

Sur la demande de délais de paiement

Compte tenu de la reprise du paiement des indemnités d’occupation dues et des ressources dont la défenderesse justifie, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement sur 24 mois (et non pas sur 36 mois compte tenu de l’inapplicabilité de la loi du 6 juillet 1989), dans les termes dispositif.

Le bénéfice de ces délais sera conditionné au respect de l’échéancier accordé et au paiement des indemnités d’occupation et charges courantes, avant le 15 de chaque mois. A défaut, la dette redeviendra immédiatement exigible et entraînera en outre la caducité de plein droit et sans formalité préalable des délais octroyés pour quitter les lieux.

Sur les délais pour quitter les lieux

Aux termes des dispositions combinées des articles L.412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d’habitation dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Pour la fixation de ces délais, il doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L441-2-3 et L441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. La durée de ces délais ne peut être inférieure à un mois ni supérieure à un an.

En l’espèce, la défenderesse étant locataire du parc social, il y a lieu de considérer comme remplie la condition relative à l’impossibilité de se reloger dans des conditions normales. La défenderesse est ainsi accessible au bénéfice de délais pour quitter les lieux. Quant à la durée de ces derniers, si la défenderesse n’explique pas les raisons pour lesquelles elle n’a pas satisfait à ses obligations alors même qu’elle dispose de ressources régulières lui permettant de faire face à ses engagements, il y a lieu d’observer que le paiement des redevances courantes a repris. La requérante, de son côté, ne justifie pas se trouver dans la nécessité de reprendre son bien de façon urgente. Elle ne verse par ailleurs aux débats aucun élément quant à la fin anticipée des travaux dans le logement incendié.

Il sera dès lors accordé à la défenderesse un délai de 12 mois après commandement de quitter les lieux pour libérer le logement.

Ce délai sera néanmoins subordonné au paiement effectif de l’indemnité mensuelle d’occupation due chaque mois et au respect de l’échéancier accordé, à la date fixée au dispositif. A défaut, le délai pour quitter les lieux deviendra immédiatement caduc, sans formalité préalable.

Sur l’exécution provisoire

Il ne résulte d’aucun élément du dossier que l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire. La défenderesse ne justifie pas, en particulier, des conséquences manifestement excessives qu’entrainerait, selon elle, à son détriment, la présente décision Il n’y a dès lors pas lieu de l’écarter.

Sur les demandes accessoires

Il y a lieu de condamner Mme [P] [T] aux dépens, à l’exclusion toutefois du coût des deux sommations de payer, qui relèvent des frais irrépétibles.

Mme [P] [T] ne justifie pas des conséquences manifestement excessives qu’engendrerait à son égard la présente décision. Il n’y a dès lors pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de la société IN’LI les frais irrépétibles qu’elle a dû engager pour faire valoir ses droits dans la présente instance. La somme de 350 euros lui sera allouée à ce titre.

P PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire assorti de l’exécution provisoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe,

PRONONCE, à la date du 10/02/2025, la résiliation judiciaire de la convention d’occupation conclue le 26/07/2022 entre les parties et portant sur un logement situé [Adresse 3] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [P] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

ACCORDE néanmoins à Mme [P] [T], par dérogation à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, un délai de 12 mois suivant commandement de quitter les lieux pour libérer le logement, sous réserve du paiement au terme dû de l’indemnité mensuelle d’occupation et du respect de l’échéancier accordé pour l’apurement de la dette visée ci-dessous de 3510,52 euros ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux à l’issue de ce délai, la société IN’LI pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [T], ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Mme [P] [T] à payer à la société IN’LI, la somme de 3510,52 euros (avril 2025 inclus) au titre de l’arriéré d’indemnités dues selon décompte au 19/05/2025 ;

AUTORISE Mme [P] [T] à se libérer de cette dette par 23 mensualités de 145 euros, payables en plus des indemnités d’occupation et charges courantes, au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement, suivies d’une 24ème mensualité payable dans les mêmes conditions et constituée du solde de la dette en principal, frais et intérêts ;

DIT que le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme entraînera la caducité de plein droit et sans formalité préalable des délais de paiement accordés et l’exigibilité immédiate de la dette dans sa totalité ;

DIT que, sans préjudice des dispositions des article L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le défaut de paiement d’une seule échéance à son terme entraînera également la caducité de plein droit et sans formalité préalable du délai supplémentaire accordé pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [P] [T] à payer à la société IN’LI, à compter du 01/05/2025 et jusqu’à libération effective des lieux par remise des clefs, procès-verbal d’expulsion ou de reprise, une indemnité d’occupation égale au montant des indemnités et charges qui auraient été dues si la convention d’occupation s’était poursuivie ;

DIT que chaque échéance d’indemnité mensuelle d’occupation devra être payée à la société IN’LI, ponctuellement, avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que, sans préjudice des dispositions des article L.412-1 et L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, le défaut de paiement ponctuel d’une seule indemnité mensuelle d’occupation à son terme entraînera la caducité de plein droit et sans formalité préalable du délai supplémentaire accordé pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Mme [P] [T] à payer à la société IN’LI la somme de 350 euros, incluant le coût des sommations des 4/07/2024 et 30/07/2024, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

CONDAMNE Mme [P] [T] aux dépens.

LE GREFFIER LE PRESIDENT

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/01629 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2VS7

DÉCISION EN DATE DU : 28 Juillet 2025

AFFAIRE :

S.A. IN’LI

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Madame [P] [T]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires