TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 15 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/06758 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPOE

N° de MINUTE : 25/1519

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 2], agissant par son syndic en exercice, ED GESTION SARL, pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

[Adresse 9]

[Localité 12]

représentée par Me [S], avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

DEFENDEUR

Madame [E] [L]

[Adresse 8]

[Localité 11]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 20 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [E] [L] est propriétaire des lots n°25, 30, et 100 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6]), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] (93110), représenté par son syndic en exercice ED GESTION (S.A.R.L.), a fait assigner Mme [E] [L] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 16 960,74 euros au titre de l’arriéré de charges impayées

— condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 222,85 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété ;

— juger que les condamnations porteront intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2020, avec anatocisme :

— condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [E] [L] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, et malgré deux renvois ordonnés à cette fin, Mme [E] [L] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 mai 2025 et fixée à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 20 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 15 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 16] verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [E] [L],

— le décompte de la créance réclamée faisant apparaître un solde débiteur de 16 960,74 euros au titre des charges de copropriété impayées (il s’en sera tenu au décompte reproduit dans l’assignation),

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 23 juillet 2018, 10 juillet 2019, 10 septembre 2020, 17 novembre 2021, 19 janvier 2022, 6 juillet 2022, et 22 juin 2023, portant approbation des comptes des exercices 2015 à 2022, du budget prévisionnel des exercices 2023 et 2024, et adoption de travaux,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives pour les exercices 2015 à 2022,

— les appels de fonds adressés à Mme [E] [L].

L’examen de ces pièces permet d’établir le bien-fondé du montant que le syndicat des copropriétaires réclame au titre des charges de copropriété impayées, après correction toutefois d’une erreur affectant le décompte qui se trouve reproduit dans l’assignation, ladite erreur portant sur le montant des charges dues au titre de l’exercice 2022 qui s’élève à la somme de 2262,94 euros d’après le décompte de répartition qui se trouve versé au débat, et non à la somme de 2330,78 euros comme l’indique de manière erronée le décompte soit une somme de 2330,78 – 2262,94 = 67,84 euros à soustraire.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 10 juin 2024 s’élève donc à la somme de 16 960,74 – 67,84 soit 16 892,90 euros.

De son côté, la défenderesse, non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Mme [E] [L] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 16] la somme de 16 892,90 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 10 juin 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus).

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024, date de signification de l’assignation. Il convient d’observer à cet égard que la mise en demeure du 22 juillet 2020 ne saurait valablement constituer le point de départ des intérêts, la preuve de leur réception par la débitrice n’étant pas rapportée.

S’agissant de la demande accessoire de capitalisation des intérêts, l’article 1343-2 du code civil dispose que les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 25 juin 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat.

Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame 15 euros au titre de l’envoi de la mise en demeure du 22 juillet 2020. Dans la mesure cependant où il ne justifie pas de l’envoi de celle-ci par lettre recommandée avec accusé de réception, cet acte n’apparaît pas suffisamment justifié par les pièces versées aux débats.

Quant à la somme de 207,83 euros facturée le 12 septembre 2023 sous l’intitulé « débours huissier », la motivation de l’assignation comme les pièces produites ne permettent pas à la présente juridiction de comprendre à quel acte elle correspond précisément. Ces frais seront donc écartés.

Par conséquent, la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 16] au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites que Mme [E] [L] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement son compte apparaissant constamment débiteur à l’égard de la copropriété depuis décembre 2015 soit depuis presque dix années.

Les manquements répétés de la défenderesse à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle l’intéressée s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Mme [E] [L] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 1]) la somme de 3200 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [E] [L], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [E] [L] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6]), pris en la personne de son syndic, la somme de 16 892,90 euros au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 10 juin 2024 (appel provisionnel du 2ème trimestre 2024 inclus), ce avec intérêts au taux légal à compter du 25 juin 2024 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts sur la somme susvisée, à compter du 25 juin 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Mme [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] [Localité 14] [Adresse 1]), pris en la personne de son syndic, la somme de 3200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [E] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] à [Adresse 15] ([Adresse 10]), pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [E] [L] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 15 Décembre 2025

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE

Sakina HAFFOU Claire TORRES