TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/03637 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2472

Minute :

Monsieur [P] [Y]

C/

Madame [E] [W] [J]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M. [Y] et Mme [R]

Copie délivrée à :

Mme [J]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [Y], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne et assisté de Mme [X] [R]

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [E] [W] [J], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er avril 2024, M. [P] [Y] a donné à bail à Mme [E] [J] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer de 750,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [P] [Y] a fait signifier à Mme [E] [J], par exploit de commissaire de justice du 23 octobre 2024, un commandement de justifier d’une assurance et de payer les loyers pour une somme principale de 2 900,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 mars 2025, M. [P] [Y] a fait assigner Mme [E] [J] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

M. [P] [Y], comparant, assisté par son épouse, Mme [X] [R], actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [E] [J] de l’intégralité de ses demandes et de :

o constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o ordonner l’expulsion de Mme [E] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

o ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de Mme [E] [J] ;

o condamner Mme [E] [J] à payer :

? la somme de 7 869,84 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que le bail en date du 1er avril 2024 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [E] [J] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’elle n’y a pas déféré.

Mme [E] [J], comparante, demande au juge des contentieux de la protection de lui octroyer des délais de paiement d’un montant de 150,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à défaut, de lui octroyer un délai pour quitter les lieux au plus tard au mois de février 2026. Elle actualise sa situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

L’article 25-10 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que les charges locatives accessoires au loyer principal peuvent être récupérées par le bailleur sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 1er avril 2024 que Mme [E] [J] doit payer un loyer d’un montant de 750,00 euros. Un forfait de charges sans montant est prévu.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [E] [J] restait devoir la somme de 7 869,84 euros à la date du 30 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus.

Toutefois, Mme [E] [J] indique avoir versé spontanément une somme de 1 551 euros, en trois fois, fournissant par ailleurs des captures d’écran des paiements effectués, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs.

Par ailleurs, le bailleur réclame des frais à hauteur de 1 162,84 € (taxe d’ordure ménagère, charges locatives et internet) alors que le contrat de bail prévoit un forfait de charges sans montant qui ne peut donner lieu à régularisation postérieure.

En conséquence, le montant de la dette doit être ramenée à la somme de 5 156,00 €, arrêtée au 30 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [E] [J] au paiement d’une somme de 5 156,00 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 30 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 349 euros à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 250 euros à compter du 17 mars 2025, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 3 juillet 2025, date du jugement.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2024 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 23 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 900,00 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 24 décembre 2024.

Toutefois, Mme [E] [J] propose de régler 150 euros par mois pour apurer sa dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et des pièces fournies à la cause que Mme [E] [J] perçoit des ressources mensuelles supérieures à 1 800 euros qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui le placent en situation de régler la dette locative. Mme [E] [J] indique avoir repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce qui n’est pas contesté par les demandeurs.

Compte tenu de ces éléments, Mme [E] [J] est autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [E] [J] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [E] [J] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [P] [Y] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [E] [J]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [E] [J], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [P] [Y] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 23 octobre 2024 et de l’assignation en date du 17 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2024 entre M. [P] [Y] et Mme [E] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 24 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à verser à M. [P] [Y] la somme de 5 156,00 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 30 avril 2025, terme d’avril 2025 inclus avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1 349 euros à compter du 23 octobre 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2 250 euros à compter du 17 mars 2025, date de l’assignation et sur le surplus à compter du 3 juillet 2025, date du jugement ;

AUTORISE Mme [E] [J] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 5 156 euros, outre le loyer et les charges courants, en 34 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [E] [J] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 1er avril 2024 entre M. [P] [Y] et Mme [E] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], sur la période courant du 1er mai 2025, terme de mai 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [E] [J] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [E] [J] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à M. [P] [Y] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [E] [J] à payer à M. [P] [Y] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [E] [J] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION