TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/04615 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZK6C

Minute : 25/00150

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

Représentant : M^e Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

C/

Monsieur [I] [P]

Madame [U] née [F] [P]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Dominique LE NAIR-BOUYER

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [I] [P]

Madame [U] [P] née [F]

Le

JUGEMENT DU 03 Février 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Février 2025;

Par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Dominique LE NAIR-BOUYER, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 33

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [P]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparant

Madame [U] [P] née [F]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 février 2021, la société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [I] [P] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8]. Par un acte en date du 14 décembre 2020, la société CDC HABITAT SOCIAL a également donné à bail à Monsieur [I] [P], un emplacement de stationnement en sous-sol n°42 situé sur la résidence [Adresse 10] à [Localité 8].

Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] se sont mariés le 26 novembre 2016. Madame [U] [F] épouse [P] est devenue cotitulaire du contrat de bail.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 4 décembre 2023, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier aux locataires un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur le montant en principal de 2.339,89 euros.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 22 mars 2024, la société CDC HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au sein du tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du contrat de bail,Ordonner l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, ainsi que leur condamnation à verser une indemnité d’occupation,Dire que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, Condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à lui verser la somme de 3.696,44 euros au titre des loyers et charges impayés,Condamner solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à lui verser la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts, Condamner solidairement les défendeurs à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 3 juin 2024 puis renvoyée à l’audience du 16 décembre 2024.

A cette date, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P], régulièrement cités à étude, n’ont pas comparu. La décision sera réputée contradictoire.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence des défendeurs

Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 mars 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 11 décembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 mars 2024.

En conséquence, l’action introduite par la société CDC HABITAT SOCIAL est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Le bail conclu par les parties contient une clause résolutoire prévoyant qu’en cas de défaut de paiement, le bail sera résilié de plein droit deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié par exploit de commissaire de justice aux locataires le 4 décembre 2023, pour la somme en principal de 2.339,89 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies le 5 février 2024.

Sur l’absence de délais de paiements suspensifs de l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 nouveau (1244-1 ancien) du code civil, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissant pas et n’ayant communiqué au tribunal aucune information relative à leur situation personnelle, il est impossible de considérer qu’ils se trouvent en situation de régler leur dette locative.

L’expulsion des locataires sera donc ordonnée.

Sur le montant de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location est réputée non écrite.

Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les indemnités d’occupation, dues au titre de l’article 1240, visant sur ce fondement délictuel à indemniser le bailleur de la perte de revenu que constitue l’occupation du logement, au regard au surplus des dispositions de l’article 4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prohibant toute clause pénale dans un contrat de bail soumis à son champ d’application, ne saurait être d’un montant supérieur aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du contrat de bail, outre les charges dument justifiées.

Il ressort du décompte fourni par le bailleur que la dette locative s’élève à 3.835,54 euros au 13 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse (dernier versement au crédit : 872 euros le 12 décembre 2024).

Les locataires seront solidairement condamnés à verser cette somme au bailleur, outre une indemnité d’occupation mensuelle due à compter du mois de décembre 2024, équivalente au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation du contrat de bail et des charges dument justifiées, jusqu’à libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P], qui perdent le procès, seront condamnés in solidum aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

La société CDC HABITAT SOCIAL a nécessairement engagé des frais pour faire valoir ses droits, qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] seront condamnés in solidum à lui verser la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, conformément aux dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATE la résiliation à compter du 5 février 2024 du contrat de bail conclu le 8 février 2021 entre la société CDC HABITAT SOCIAL d’une part, et Monsieur [I] [P] d’autre part,

ORDONNE à Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] de libérer le logement et restituer les clés dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente décision,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société CDC HABITAT SOCIAL pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

ORDONNE en cas de nécessité le transport des meubles meublants laissés dans les lieux aux frais des locataires dans un garde-meubles de leur choix ou à défaut choisi par le bailleur,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution, il ne pourra en aucun cas être procédé à l’expulsion du locataire durant la période de la trêve hivernale,

CONDAMNE solidairement Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 3.835,54 euros au titre de leur dette locative au 13 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent aux loyers qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, outre les charges dûment justifiées, à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 300 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [P] et Madame [U] [F] épouse [P] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection