MINUTE N° 315/2024

ORDONNANCE DU:

23 Octobre 2024

ROLE:

N° RG 23/00324 – N° Portalis DBZ2-W-B7H-H57J

[G] [B] épouse [N]

C/

S.A.S. SERGIC (SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GEST ION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION)

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e ROOSE

M^e DELFY

le

Copie(s) délivrée(s)

à M^e ROOSE

M^e DELFY

le

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BETHUNE

Ce jour, vingt trois Octobre deux mil vingt quatre, en la salle des audiences du Tribunal judiciaire de BETHUNE

Guillaume MEUNIER, Président, assisté de Laëtitia WEGNER, Greffier principal, tenant l’audience des référés.

Dans la cause entre :

DEMANDERESSE

Madame [G] [B] épouse [N]

née le 07 Novembre 1977 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Samuel WILLEMETZ, avocat au barreau d’ARRAS, Maître Juliette ROOSE, avocat au barreau de PARIS

DEFENDERESSE

S.A.S. SERGIC (SOCIETE D’ETUDES ET DE REALISATION DE GEST ION IMMOBILIERE DE CONSTRUCTION), dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Eric DELFLY de la SELARL VIVALDI-AVOCATS, avocats au barreau de LILLE

A l’appel de la cause ;

A l’audience du 09 Octobre 2024 ;

Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, et indiqué que la décision sera prononcée par sa mise à disposition au greffe le 23 Octobre 2024;

Sur quoi, le Président, Juge des référés a rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGEPar acte sous seing privé du 31 janvier 1983, la SCI France-Artois a consenti à la SA Cabinet Servimo, un bail portant sur « divers locaux à usage de bureaux, faisant partie d’un immeuble » « situé à Béthune, [Adresse 2] ». Le bail a été convenu pour une durée de neuf années à compter du 1er janvier 1983 pour se terminer le 31 décembre 1992.

Selon acte du 31 décembre 1991, le bail ainsi convenu a fait l’objet d’un renouvellement pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er janvier 1992 pour se terminer le 31 décembre 2000, moyennant un loyer de 17 000 francs HT.

Il est allégué que selon avenant du 15 septembre 1995, il a été convenu que la société Servimo occupera les bureaux 11-12-13-14 du 1er étage de l’immeuble, et quittera les bureaux 15 et 16.

Par acte d’huissier de justice du 19 avril 2005, la Société d’Etudes et de Réalisation de Gestion Immobilière et de Construction (ci-après dénommée SERGIC), venant aux droits de la SARL Cabinet Servimo par suite d’une opération de fusion absorption du 31 décembre 2003, a fait signifier à la SARL Servimo Ingénierie (se trouvant aux droits de la SCI France-Artois), une demande de renouvellement de bail qui s’est poursuivi par tacite reconduction depuis le 1er janvier 2001. Elle a ainsi sollicité le renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2005, pour les locaux situés dans l’immeuble sis aux [Adresse 2] à [Localité 4], se composant de « au sous-sol, cuisine et local archives » et au « rez-de-chaussée, hall d’accueil et bureaux numérotés de 1 à 7, toilettes dans le hall commun », moyennant un loyer de 16 173 euros hors taxes et hors charges » et a donné congé pour le 31 octobre 2005 des locaux, situés dans l’immeuble sis aux [Adresse 2] à [Localité 4] », « au sous-sol, une salle de réunion » et au « premier étage, bureaux 11, 12, 13, 14, local archives et wc ».

Par jugement du 17 octobre 2008, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Béthune a fixé le prix du bail renouvelé le 1er novembre 2005, et ce à compter du 1er novembre 2006, à la somme de 24 000 euros par an, hors taxes et hors charges.

Par acte d’huissier de justice du 5 août 2022, la SAS SERGIC a fait signifier à Madame [G] [B] épouse [N], « venant aux droits du bailleur initial », une demande de renouvellement de bail commercial, portant sur les locaux occupés, et ce à compter du 1er octobre 2022 pour une durée de neuf années, avec modifications de certaines conditions du bail existant et notamment pour un « loyer annuel HT/HC de 22 400 euros ».

Madame [G] [B] épouse [N] affirme avoir, par courrier du 17 octobre 2022, accepté le principe du renouvellement du bail, mais avoir refusé le montant du prix du bail sollicité par la locataire.

Elle allègue également que des rapports d’expertises ont été échangés en 2023, entre les parties relativement à la « valeur locative du loyer renouvelé ». Elle allègue aussi avoir signifié à la société SERGIC son mémoire en fixation de loyer le 9 juin 2023.

Madame [B] allègue que la SAS SERGIC a fixé la date et le montant du loyer qu’elle lui verse de manière unilatérale, alors que le loyer renouvelé n’étant pas fixé, elle se doit de régler le loyer qui était en cours.

Le 13 février 2023, Madame [G] [B] a fait délivrer à la SAS SERGIC, un commandement de payer la somme de 18 927,82 euros au titre des loyers et charges impayés de septembre 2022 à février 2023, et du coût de l’acte, visant la clause résolutoire figurant au bail.

Madame [G] [B] allègue que la dette locative s’élève, à la date du 6 octobre 2023, à la somme de 12 385,46 euros.

Invoquant que le commandement de payer délivré est resté sans effet, par acte de commissaire de justice du 20 octobre 2023, Madame [G] [B] a fait assigner la SAS SERGIC devant le juge des référés de ce tribunal aux fins de :

Constater l’acquisition, au profit du bailleur Madame [G] [N] [B], de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 31 décembre 1991 ;

Constater en conséquence la résiliation du bail commercial ;

En conséquence,

Recevoir l’intégralité des moyens et prétentions du demandeur ;

Ordonner l’expulsion de la SAS SERGIC ; et de tous occupants de son chef, des locaux en cause et autoriser l’huissier poursuivant à se faire assister s’il y a lieu par le Commissaire de Police et la Force Publique si besoin est ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il appartient aux frais du défendeur et sans garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues ;

Condamner la SAS SERGIC à payer par provision à Madame [G] [N] [B] les sommes majorées de 1% par mois de retard :

De 12 385,46 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 6 octobre 2023 majorés des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023 date du commandement visant la clause résolutoire ;

419,28 euros : frais de procédure (67 ,20 euros état des inscriptions, 201,88 euros frais de commandement, 83 euros frais de délivrance assignation ) ;

Constater la conservation du dépôt de garantie au titre de l’indemnité à forfait prévue au titre de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

Fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS SERGIC à Madame [G] [N] [B] au montant du loyer, des charges et accessoires soit 3 120,99 euros par mois jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Condamner la SAS SERGIC à payer à Madame [G] [N] [B] la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS SERGIC aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Initialement fixée à l’audience du 29 novembre 2023, l’affaire a été successivement renvoyée, notamment en raison de négociations entre les parties, pour être appelée à l’audience du 9 octobre 2024.

A l’audience du 9 octobre 2024, Madame [G] [B], aux termes de ses dernières conclusions, sollicite du juge des référés de céans de :

La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ;

Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 31 décembre 1991 pour les locaux sis [Adresse 2] et la résiliation de plein droit du bail depuis le 14 mars 2023 ;

En conséquence,

Débouter la SAS SERGIC de toutes ses demandes ;

Ordonner l’expulsion de la SAS SERGIC, et de tous occupants de son chef, des locaux en cause et autoriser le commissaire de justice poursuivant à se faire assister s’il y a lieu par le Commissaire de Police et la Force Publique si besoin est ;

Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tel garde-meubles qu’il appartient aux frais du défendeur et sans garantie des réparations locatives et indemnités d’occupation qui pourraient être dues ;

Condamner la SAS SERGIC à payer par provision à Madame [G] [N] [B] la somme de 6 889,86 euros majorée de 1% par mois de retard au titre des loyers et charges, indemnité d’occupation dus au 6 octobre 2023 majorés des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023 date du commandement visant la clause résolutoire ;

Constater la conservation du dépôt de garantie au titre de l’indemnité à forfait prévue au titre de la clause résolutoire insérée dans le bail ;

Fixer l’indemnité d’occupation due par la SAS SERGIC à Madame [G] [N] [B] au montant du loyer, des charges et accessoires soit 3 120,99 euros par mois jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Condamner la SAS SERGIC à payer à Madame [G] [N] [B] la somme de 4 000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SAS SERGIC aux entiers dépens de la procédure, en ce compris les frais de commandement et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

A l’audience, Madame [B] expose qu’il existe un litige quant à la valeur locative du bien loué, qu’elle a accepté le principe du renouvellement du bail mais pas la revalorisation du loyer sollicitée par la locataire. Elle estime que la clause résolutoire est acquise en l’absence de paiement des sommes dues. Elle affirme que ce sont des sociétés différentes qui paient des sommes différentes du montant du loyer dû. Elle sollicite que sa dette soit reconnue comme certaine, liquide et exigible. Elle estime que toutes les sommes réclamées sont justifiées. Enfin, elle demande la résolution judiciaire pour les sommes exigibles postérieurement au renouvellement du bail.

En défense, la SAS SERGIC demande à la présente juridiction de :

Juger que la clause résolutoire a été appliquée de mauvaise foi par Madame [N] et qu’elle ne saurait produire aucun effet ;

Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2023 est imprécis et erroné, et que la clause résolutoire ne saurait produire aucune effet ;

Juger inopérant, nul et de nul effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2023 ;

Juger qu’il existe des contestations sérieuses portant sur la refacturation des charges de copropriété ;

Condamner Madame [N] à produire une facture annuelle détaillée des charges réelles exposées, au titre des années 2017 à 2022, intégrant les charges répercutables sur la société SERGIC, déduction faite des provisions versées, au besoin, sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir ;

Subsidiairement, si par extraordinaire la résiliation du bail était acquise,

Suspendre les effets de la clause résolutoire ;

Octroyer à la société SERGIC un mois de délai de paiement afin de déférer aux causes du commandement de payer du 13 février 2023 auxquelles il aurait été manqué ;

En tout état de cause,

Se déclarer incompétent pour trancher le litige qui oppose les parties ; débouter Madame [N] de l’ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;

Condamner Madame [N] à payer à la société SERGIC la somme de 5 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Madame [N] aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience, la SAS SERGIC conteste les sommes dues. Elle considère qu’en l’absence de contestation du bailleur, le renouvellement du bail est réputé accepté et qu’il est fait fi des griefs antérieurs. Elle oppose que le commandement porte sur des sommes dues antérieurement au renouvellement du bail. Elle soulève le fait que le décompte des sommes dues n’est pas clair, les sommes réclamées dans les dernières conclusions de la demanderesse étant différentes de celles figurant dans l’assignation. Elle relève qu’elle a versé des provisions pour charges depuis 2017, mais qu’elle n’a obtenu aucun justificatif.

La présente décision sera contradictoire.

La décision a été mise en délibéré au 23 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les créanciers inscrits

L’article L. 143-2 du code du commerce dispose que le propriétaire qui poursuit la résiliation du bail dans lequel s’exploite un fonds de commerce grevé d’inscriptions (nantissement ou privilège) doit notifier sa demande aux créanciers inscrits antérieurement. Le jugement ne peut intervenir qu’un mois écoulé depuis la notification.

En l’espèce, la demanderesse produit un état des créanciers inscrits, délivré par le greffe du tribunal de commerce d’Arras, à jour à la date du 25 septembre 2023, ne faisant apparaître aucune inscription.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent et sur la demande de résolution judiciaire formulée

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Selon l=article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, si l’existence et le montant de l’obligation ne sont pas sérieusement contestables, le juge des référés peut accorder une provision au bailleur à valoir sur le passif locatif du preneur.

Le commandement de payer du 13 février 2023 (pièce 8 de la demanderesse) ne contient pas de décompte détaillé permettant au preneur de vérifier la nature et le montant des sommes réclamées par le bailleur.

S’il est indiqué dans l’acte précité qu’il est fait « commandement de payer (…) les loyers et charges impayés selon décompte ci-dessous et selon décompte de la bailleresse annexé au présent acte », ledit décompte déclaré «de la bailleresse annexé» n’est pas versé aux débats et n’est pas annexé à la copie de l’acte produite par la demanderesse.

La société SERGIC conteste le montant des sommes dues, en indiquant notamment l’absence de précision de ces sommes, l’absence de décompte clair, mais aussi le fait que le montant des sommes réclamées varie entre celles sollicitées dans le commandement de payer visant la clause résolutoire, et celui figurant dans les conclusions successives de la demanderesse.

Il sera relevé que :

le montant des sommes alléguées dues dans l’acte de commandement de payer s’élève à la somme de 18 725,94 euros ( 6 x 3 120,99€), au titre des loyers et charges dus de septembre 2022 à février 2023 ;

le montant des sommes déclarées dues à la date du 6 octobre 2023 s’élève à 12 385,46 euros, tel que figurant au décompte adressé le 6 octobre 2023 à SERGIC Holding, et dans l’acte d’assignation délivré le 20 octobre 2023 ;

le montant des sommes réclamées dans les dernières conclusions de la demanderesse et réitérées à l’audience s’élève à la somme de 6 889,86 euros, arrêtée à août 2024.

Toutefois, Madame [B] ne produit aucun décompte actualisé de la dette locative dont elle estime la SAS SERGIC redevable qui serait de nature à justifier l’acquisition de la clause résolutoire et le montant des sommes dues au jour de l’audience.

Les pièces qu’elle produit pour justifier des charges relatives aux lieux loués, au titre des périodes de octobre 2018 à octobre 2019, de octobre 2019 à octobre 2020, de octobre 2020 à octobre 2021, de octobre 2021 à octobre 2022 et de octobre 2022 à octobre 2023, ne permettent pas à la présente juridiction de s’assurer du montant des sommes qu’elle réclame.

En définitive, la bailleresse ne fournit aucun décompte fiable permettant de déterminer la créance qu’il impute au preneur, ni d’apprécier l’existence d’un défaut de paiement ou encore l’absence de régularisation des sommes dues dans le délai ouvert par le commandement.

Ces éléments sont de nature à constituer des contestations sérieuses ne permettant pas au juge des référés de statuer.

Il ne peut être considéré que l’existence de la dette et le retard allégué de paiement du loyer soient certains. Dans ces conditions, l’existence de contestations sérieuses doit conduire à dire n=y avoir lieu à référé sur la demande du bailleur.

Par ailleurs, à l’audience, Madame [B] sollicite la résolution judiciaire du bail pour les sommes qu’elle considère exigibles postérieurement au renouvellement du bail.

Or, si le juge des référés a compétence pour constater l’acquisition de la clause résolutoire d’un bail, – ce qui ne lui est pas possible en l’espèce -, il n’a nullement compétence pour prononcer judiciairement la résiliation du bail.

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de prononcer la résiliation d’un bail qui l’obligerait à examiner la réalité, l’étendue et la gravité des fautes contractuelles commises, ce qui relève des seuls pouvoirs du juge du fond.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé quant aux demandes de constat de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties, ou de résolution judiciaire formulées par Madame [G] [B].

Par voie de conséquence, il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes d’expulsion de la SAS SERGIC, de transport et de séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, sur la demande de conservation du dépôt de garantie, ni sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de condamnation à titre provisionnel

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’appréciation du caractère sérieusement contestable porte à la fois sur le principe et le montant de la provision sollicitée.

En l’espèce, les pièces produites ne permettant pas de s’assurer du montant des sommes éventuellement dues, ni même de l’existence d’une dette locative, comme vu supra, il convient de débouter Madame [G] [B] de sa demande de condamnation de la SAS SERGIC, en paiement à titre provisionnel, de la somme de 6 889,86 euros majorée de 1% par mois de retard au titre des loyers et charges, indemnité d’occupation dus au 6 octobre 2023 majorés des intérêts au taux légal à compter du 13 février 2023 date du commandement visant la clause résolutoire.

Pour les mêmes motifs que vus précédemment, il existe des contestations sérieuses, tenant tant à l’existence de la dette locative, qu’à son quantum, à faire droit à la demande de condamnation provisionnelle au titre des loyers et charges impayés.

Sur la demande de la SAS SERGIC de « Condamner Madame [N] à produire une facture annuelle détaillée des charges réelles exposées, au titre des années 2017 à 2022, intégrant les charges répercutables sur la société SERGIC, déduction faite des provisions versées, au besoin, sous astreinte de cent (100) euros par jour de retard passé le délai de quinze jours à compter de la signification de la décision à intervenir »

En l’espèce, Madame [B] verse aux débats des justificatifs de charges relatives aux lieux loués, au titre des périodes de octobre 2018 à octobre 2019, de octobre 2019 à octobre 2020, de octobre 2020 à octobre 2021, de octobre 2021 à octobre 2022 et de octobre 2022 à octobre 2023, avec pour chaque période un tableau récapitulatif correspondant.

La SAS SERGIC, à l’audience, ne formule aucune observation quant à ces documents produits aux fins de justifier des sommes qui lui sont imputées au titre des charges pour lesquelles elle indique avoir versé des provisions.

Dès lors, il convient de considérer que l’objet de la demande de la SAS SERGIC est rempli, sauf en ce qui concerne l’année 2017.

Madame [B] sera condamnée à produire une facture annuelle des charges exposées au titre de l’année 2017.

Il n’y a pas lieu d’assortir cette condamnation d’une astreinte, dans la mesure où Madame [B] a produit sans difficulté les justificatifs des années postérieures à 2017.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [B] sera condamnée aux dépens de la présente instance, ainsi qu’au paiement au profit de la SAS SERGIC de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Guillaume Meunier, président du tribunal judiciaire de Béthune, juge des référés, statuant par décision contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition du greffe en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile :

Au principal renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront,

Mais dès à présent :

CONSTATE l’existence de contestations sérieuses quant à la demande tendant à l’acquisition de la clause résolutoire ;

DIT n’y avoir lieu à référé ;

DIT n’y avoir lieu à référé concernant la demande de « résolution judiciaire du bail » ;

DIT, par conséquent, n’y avoir lieu à statuer sur les demandes résultant de la résiliation du bail, celle-ci n’étant pas acquise ;

DEBOUTE Madame [G] [B] épouse [N] de sa demande de condamnation provisionnelle formulée à l’encontre de la SAS SERGIC ;

CONDAMNE Madame [G] [B] épouse [N] à produire une facture annuelle des charges exposées au titre de l’année 2017 ;

DIT n’y avoir lieu à assortir cette condamnation d’une astreinte ;

DEBOUTE la SAS SERGIC de ses demandes de « Juger que la clause résolutoire a été appliquée de mauvaise foi par Madame [N] et qu’elle ne saurait produire aucun effet », de « Juger que le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2023 est imprécis et erroné, et que la clause résolutoire ne saurait produire aucun effet », de « Juger inopérant, nul et de nul effet, le commandement de payer visant la clause résolutoire du 13 février 2023 » et de « Juger qu’il existe des contestations sérieuses portant sur la refacturation des charges de copropriété »

CONDAMNE Madame [G] [B] épouse [N] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE Madame [G] [B] épouse [N] à payer à la SAS SERGIC la somme de 3 000 euros (trois mille euros) au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé au tribunal judiciaire de Béthune le 23 octobre 2024, par ordonnance mise à disposition du greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT