TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

— =-=-=-=-=-=-=-=-=-=-

Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01490 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3MC4

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01935

— ---------------

Nous,Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 20 novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître François-Genêt KIENER de l’AARPI PARRINELLO VILAIN & KIENER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R098 (Postulant), Maître Marie SACHET, avocat au barreau d’AVIGNON (Plaidant)

ET :

La société CAPPEDS,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Raphaël BENTOLILA de la SELASU R&M Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0387

*****************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé conclu le 16 juillet 2024, la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II a consenti à la société CAPPEDS un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2].

Le 31 mars 2025, la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II a fait délivrer à la société CAPPEDS un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 15.739,95 euros.

Le 14 et le 19 mai 2025, la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II a fait délivrer à la société CAPPEDS, respectivement à l’adresse des lieux loués et à celle de son siège social, un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 18.842,54 euros.

Puis par acte du 31 juillet 2025, la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la société CAPPEDS, pour voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 juin 2025 ;

— ordonner, si besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier dans l’hypothèse d’un défaut de libération des lieux dans les 15 jours de la signification de cette décision, l’expulsion de la société CAPPEDS, ainsi que celle de tous occupants de son chef, hors des lieux loués ;

— fixer l’indemnité d’occupation journalière due par la société CAPPEDS à la somme de :

concernant le loyer : 193,84 euros par jour et, faisant droit à cette demande, condamner la société CAPPEDS à son paiement, à compter du 21 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, et condamner en tant que de besoin la société CAPPEDS au paiement provisionnel de cette indemnité, concernant les charges : 23,33 euros par jour et, faisant droit à cette demande, condamner la société CAPPEDS à son paiement, à compter du 21 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, et condamner en tant que de besoin la société CAPPEDS au paiement provisionnel de cette indemnité, concernant la taxe bureaux : 2,98 euros par jour et, faisant droit à cette demande, condamnera la société CAPPEDS à son paiement, à compter du 21 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, et condamner en tant que de besoin la société CAPPEDS au paiement provisionnel de cette indemnité, concernant la taxe de stationnement : 0,59 euros par jour et, faisant droit à cette demande, condamner la société CAPPEDS à son paiement, à compter du 21 juin 2025, jusqu’à complète libération de lieux, et condamner en tant que de besoin la société CAPPEDS au paiement provisionnel de cette indemnité, dire que ladite indemnité d’occupation sera indexée annuellement sur la base de l’évolution de l’ILAT, l’indice de base étant le dernier indice applicable à la date d’acquisition de la clause résolutoire, à savoir l’indice du 4ème trimestre 2024 (137,29) et l’indice de comparaison étant l’indice du même trimestre de l’année suivante ;- en tout état de cause : condamner la société CAPPEDS au paiement provisionnel des sommes suivantes :

10.446,89 euros au titre des loyers et charges impayés à la date d’acquisition de la clause résolutoire, soit le 20 juin 2025, 999,06 euros au titre des intérêts de retard visés à l’Article 14.1 du bail, 186,01 euros au titre des frais de commandement de payer, délivré le 21 mars 2025, 267,81 euros au titre des frais de commandement de payer, délivré les 14 et 19 mai 2025 ;- lui voir attribuer le dépôt de garantie à titre provisionnel ;

outre la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, outre tous autres frais à intervenir dont l’assignation.

L’affaire a été appelée à l’audience du 20 novembre 2025.

À l’audience, la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réplique, la société CAPPEDS demande au juge des référés de :

— constater l’existence de contestations sérieuses tenant au caractère erroné des éléments produits, et au défaut de prise en compte par la société demanderesse des règlements effectués, circonstances qui rendent le commandement de payer contestable quant aux sommes qu’il vise, outre qu’il comptabilise une somme de 4.900 euros au titre d’une garantie à première demande qui ne peut pas constituer un élément de la dette ;

— dire que par conséquent le litige ne relève pas du pouvoir du juge des référés ;

— subsidiairement débouter la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II de ses prétentions au motif que la contestation de la dette empêche l’acquisition de la clause résolutoire ;

— à titre reconventionnel, ordonner la résiliation du contrat de bail au 20 novembre 2025 et lui accorder un délai de 15 jours pour quitter les lieux ;

— en tout état de cause, condamner la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II à lui verser la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 22 décembre 2025. La demanderesse a été autorisée à communiquer en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette et à préciser si elle a effectivement perçu les paiements allégués en défense, ce qu’elle a fait par message du 25 novembre 2025.

La société défenderesse n’a pas répliqué dans le délai qui lui était imparti avant le 4 décembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, “toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.”

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 19 mai 2025 pour le paiement de la somme en principal de 18.842,54 euros.

Il est rappelé à cet égard que le commandement de payer signifié pour une somme supérieure à celle qui est réellement due n’entache pas sa régularité, à condition toutefois que le preneur soit mis en mesure de comprendre la nature et le montant des sommes réclamées.

Le commandement du 19 mai 2025 comporte un relevé détaillé des sommes dont le paiement est réclamé et explique clairement que la société bailleresse entend se prévaloir du jeu de la clause résolutoire dans l’hypothèse d’un défaut de paiement.

Cet acte a donc été signifié dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce et la société CAPPEDS ne justifie pas avoir réglé la somme demandée dans le délai requis.

Par le jeu de la clause résolutoire, le bail s’est par conséquent trouvé résilié le 20 juin 2025 et l’obligation de la société CAPPEDS de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

La demande de délais sera rejetée, la société CAPPEDS ayant bénéficié d’un sursis par le seul temps de la procédure judiciaire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la société CAPPEDS sans contrepartie causant un préjudice à la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, indexable selon les conditions du contrat, et ce jusqu’à la libération des lieux.

La demanderesse sollicite en outre le paiement de sommes fondées sur des dispositions du contrat de bail susceptibles d’être qualifiées de clauses pénales (conservation du dépôt de garantie et majoration de l’indemnité d’occupation), de sorte qu’elles sont susceptibles d’être réduites par le juge du fond si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière de la locataire. Tel pouvant être le cas en l’espèce, il n’y a donc pas lieu à référé sur ce chef de demande.

La société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II justifie, par la production du bail, du commandement de payer et du décompte produit en cours de délibéré arrêté au 25 novembre 2025, que la société CAPPEDS reste lui devoir au 20 juin 2025, date de résiliation du contrat, une somme de 7.041,21 euros, échéance de juin 2025 au prorata, somme ne prenant pas en compte les paiements intervenus postérieurement au 20 juin 2025, ni les autres sommes “forfaitaires” ou appelées à titre d’intérêts, non expliquées ni détaillées.

La société CAPPEDS sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme.

La société CAPPEDS, succombant, sera condamnée aux dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 14 et le 19 mai 2025.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 20 juin 2025 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société CAPPEDS et de tous occupants de son chef hors des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 2] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société CAPPEDS au paiement provisionnel d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié, indexable selon les conditions du contrat ;

Condamnons la société CAPPEDS à payer à la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II la somme provisionnelle de 7.041,21 euros ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Condamnons la société CAPPEDS à supporter la charge des dépens qui comprendront le coût des commandements de payer des 14 et le 19 mai 2025 ;

Condamnons la société CAPPEDS à payer à la société UNITED FRANCE 2019 A2 BIDCO II la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 22 DECEMBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE