TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/10104 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ELE

Minute : 25/349

S.C.I. SUYLESTAND

Représentant : M^e Abel SOUHAIR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1315

C/

Madame [B] [P] [K]

Représentant : M^e Richard ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1887

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 24 Mars 2025par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 20 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

La S.C.I. SUYLESTAND

siège social, [Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Abel SOUHAIR, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [B] [P] [K]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître Richard Ruben COHEN, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

La SCI SUYLESTAND est propriétaire d’un logement situé [Adresse 2].

Par acte d’huissier en date du 8 octobre 20214, la SCI SUYLESTAND a fait assigner Madame [B] [P] [K] aux fins de :

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [B] [P] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est avec transport et séquestration du mobilier, ,écarter le délai de deux mois de l’article L412-1 du Code des procédures civiles d’exécution,écarter le bénéfice de la trêve hivernale,condamner Madame [B] [P] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation de 1500 euros par jour jusqu’à la libération des lieux,3000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Appelée à l’audience du 18 novembre 2024, l’affaire a été renvoyé au 20 janvier 2025 à la demande du défendeur.

À l’audience du 20 janvier 2025, la SCI SUYLESTAND, représentée, maintient ses demandes.

Elle soutient avoir constatée un changement de serrure et l’occupation des lieux par Madame [B] [P] [K], sans droit ni titre, le bail produit étant fallacieux. Elle ajoute que cette voie de fait fait obstacle à la vente du bien.

Par conclusions écrites soutenues à l’audience, Madame [B] [P] [K], représentée, demande à titre principal de débouter la SCI SUYLESTAND de l’ensemble de ses demandes et condamner la SCI SUYLESTAND à la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite l’octroi des plus larges délais pour libérer les lieux en application des dispositions de l’article L412-3 du code de procédures civiles d’exécution. Elle se prévaut de la théorie de l’apparence arguant avoir conclu, de bonne foi, un contrat de location le 10 janvier 2020 avec une personne se présentant comme la propriétaire des lieux contre un loyer de 750 euros versé en espèce. En 2021, monsieur [T], gérant de la SCI SUYLESTAND s’est présenté comme le véritable propriétaire des lieux et a refusé de régulariser un bail, de sorte qu’aucun loyer n’a été versé. Elle ajoute que Monsieur [T] ne s’est plus manifesté jusqu’à la sommation de payer le 19 avril 2024. Elle indique avoir un enfant à charge scolarisé sur la commune.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la demande d’expulsion :

Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Le droit de propriété est un droit fondamental de valeur constitutionnelle.

En l’espèce, la SCI SUYLESTAND démontre son droit de propriété sur le logement situé [Adresse 2].

Il ressort des pièces communiquées et des déclarations à l’audience que le logement est occupé par Madame [B] [P] [K].

Madame [B] [P] [K] se prévaut d’un contrat de location consenti par Monsieur [E] [L].

Toutefois, le bail de la chose d’autrui n’est pas opposable au véritable propriétaire. Pour bénéficier de l’application de la théorie de l’apparence, ayant pour effet de rendre le bail opposable au propriétaire, le preneur doit démontrer qu’il a conclu le contrat de bonne foi, sous l’empire d’une erreur commune et légitime.

Il convient donc de rechercher la bonne foi de Madame [B] [P] [K], et l’existence ou non d’une erreur commune, c’est à dire une erreur ayant un caractère tel que le comportement de toute personne normalement prudente et diligente aurait pu commettre.

Madame [B] [P] [K] communique un contrat de location, non signé. Elle n’a procédé à aucune vérification quant à la qualité de la personne qui lui a proposé le contrat. Les conditions de paiement du loyer, en espèce directement à son interlocuteur, permettaient de douter de la qualité de son interlocuteur et auraient dû la conduire à procéder à des vérifications. Madame [B] [P] [K] ne peut se prévaloir de bonne foi d’une erreur commune, ni donc de la théorie de l’apparence.

Madame [B] [P] [K] n’a présenté par ailleurs aucun contrat ni aucun autre document émanant du propriétaire, ni droit ou titre à occuper les lieux.

Enfin, la SCI SUYLESTAND n’a pas donné son accord en vue de l’occupation du logement et aucun contrat n’a été signé.

En l’absence de tout lien contractuel avec la SCI SUYLESTAND, Madame [B] [P] [K] est occupante sans droit ni titre du logement.

L’occupation de l’immeuble sans droit ni titre, en violation du droit de propriété, constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Madame [B] [P] [K] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, d’une part, aucune voie de fait n’est démontrée. La SCI SUYLESTAN évoque un changement de serrure mais n’en justifie pas. En toute hypothèse, il n’est pas établi que ce changement serait imputable à Madame [B] [P] [K].

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande au titre de la trêve hivernale :

Selon l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution, il est sursis à toute mesure d’expulsion non exécutée à la date du 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante à moins que le relogement des intéressés soit assuré dans des conditions suffisantes respectant l’unité et les besoins de la famille.

Ce texte prévoit que ce sursis ne s’applique pas lorsque la mesure d’expulsion a été prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans le domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis mentionné au même premier alinéa lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En outre, le juge peut supprimer ou réduire le bénéfice du sursis lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans tout autre lieu que le domicile à l’aide des mêmes procédés.

En l’espèce, il n’est pas démontré l’existence de manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte. Compte tenu des circonstances du litige rappelées précédemment, il convient de rejeter la demande de suppression du délai de trêve hivernale.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [P] [K] :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Madame [B] [P] [K] est occupante sans droit ni titre de l’appartement situé [Adresse 2]. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Toutefois, il n’est pas justifié de la valeur locative du bien et de l’état du bien, notamment de du caractère habitable de l’occupation, acquis en 1995 par la SCI SUYLESTAN.

En conséquence, compte tenu de ces éléments, il convient de fixer l’indemnité d’occupation à la somme de 500 euros par mois et de condamner Madame [B] [P] [K] à son paiement à compter de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de délais d’expulsion :

Il résulte des articles L613-1 du code de la construction et de l’habitation et L412-3 et L412-4 du Code des procédures civiles d’exécution, que le juge qui ordonne la mesure d’expulsion peut accorder des délais aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales , sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

Le juge doit notamment tenir compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement ainsi que du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés et du délai prévisible de relogement des intéressés.

La durée de ces délais ne peut être inférieure à trois mois ni supérieure à trois ans.

En l’espèce, il apparaît que Madame [B] [P] [K] vit dans le logement avec son enfant. Il n’est toutefois pas justifié de démarches de relogement alors qu’elle est informée, pratiquement depuis son entrée dans les lieux, du caractère illicite de l’occupation.

Au regard de ces éléments, il convient de rejeter la demande de délais pour quitter les lieux.

Sur les demandes accessoires :

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire. Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

La nature du litige est compatible avec le prononcé de l’exécution provisoire. En conséquence, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit attachée au présent jugement.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [P] [K] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SCI SUYLESTAN les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Madame [B] [P] [K] à payer à la SCI SUYLESTAN la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DIT que Madame [B] [P] [K] est occupante sans droit ni titre des locaux situés [Adresse 2],

REJETTE la demande de délais pour quitter les lieux,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [P] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, après la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles,

REJETTE la demande de suppression du sursis prévu par l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [B] [P] [K] à payer à la la SCI SUYLESTAN une indemnité d’occupation de 500 euros à compter de la présente décision jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Madame [B] [P] [K] à payer à la SCI SUYLESTAN la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [B] [P] [K] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE la SCI SUYLESTAN de ses autres demandes et prétentions,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT