TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 24/08428 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5GC

Minute :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT

Représentant : M. [M] [B] [S] muni d’un pouvoir spécial

C/

Monsieur [R] [H]

Madame [Y] [H]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M. [B] [S]

Copie délivrée à :

M. et Mme [H]

Le 20 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 20 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 27 janvier 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de L’OPH DE [Localité 8], ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M. [M] [B] [S], juriste muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [H], demeurant [Adresse 6]

non comparant

Madame [Y] [H], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne et assistée de son fils, M. [L] [H]

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 2 août 2022, OPH [Localité 8] EPIC, aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat EPIC a donné à bail à M. [R] [H] et Mme [Y] [H] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer hors charges de 570,97 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Est Ensemble Habitat EPIC a fait signifier à M. [R] [H] et Mme [Y] [H], par exploit de commissaire de justice du 6 mars 2024, un commandement de payer les loyers et d’avoir à justifier d’une assurance pour une somme principale de 6 661,92 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 7 août 2024, Est Ensemble Habitat EPIC a fait assigner M. [R] [H] et Mme [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 14 octobre 2024 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 janvier 2025.

Est Ensemble Habitat EPIC, comparant, représenté, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [R] [H] et Mme [Y] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement M. [R] [H] et Mme [Y] [H] à payer :

? la somme de 1 993,70 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 27 janvier 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et de l’assignation.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 2 août 2022 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que M. [R] [H] et Mme [Y] [H] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré. Il précise se désister de sa demande relative à l’acquisition de clause résolutoire pour défaut d’assurance au regard de la communication effectuée à l’audience et reconnaît un défaut de la facturation d’eau chaude, faisant état d’une régularisation effectuée récemment en faveur des locataires et figurant au décompte produit.

Mme [Y] [H], comparante, assistée par son fils, M. [L] [H], demande au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 100 euros par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

M. [R] [H] a comparu à l’audience du 14 octobre 2024, mais pas à celle du 27 janvier 2025.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 04 octobre 2024, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort que les défendeurs sont parents de 6 enfants, perçoivent des ressources globales mensuelles d’environ 5 000 euros, qu’une partie des impayés s’explique par une mauvaise facturation de l’eau chaude, qu’ils s’inscrivent dans une démarche de paiement des loyers.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 2 août 2022 que M. [R] [H] et Mme [Y] [H] doivent payer un loyer d’un montant de 570,97 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 080,29 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [R] [H] et Mme [Y] [H] restaient devoir la somme de 1 993,70 € euros à la date du 27 janvier 2025, décembre 2024 inclus. Cette somme inclut la déduction d’une somme de 2 505,07 euros effectuée au titre de la surfacturation de chauffage. Les défendeurs ne contestent pas cette régularisation et ne formulent aucune autre demande à ce titre à l’audience. Le bailleur indique toutefois qu’une nouvelle régularisation favorable devrait intervenir au cours de l’année 2025.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [R] [H] et Mme [Y] [H] au paiement d’une somme de 1 993,70 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 27 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du jugement. Les causes du commandement de payer et de l’assignation ont été désintéressées.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 12.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail conclu le 2 août 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 9.1. et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 6 mars 2024 pour la somme en principal de 6 661,92 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 mai 2024.

Toutefois, Mme [Y] [H] propose de régler 100 euros par mois pour apurer leur dette.

Il ressort des déclarations à l’audience et du diagnostic social et financier adressé au tribunal que M. [R] [H] et Mme [Y] [H] perçoivent des ressources qui leur permettent d’assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui les placent en situation de régler la dette locative. M. [R] [H] et Mme [Y] [H] justifient de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Compte tenu de ces éléments et de l’absence d’opposition du bailleur, M. [R] [H] et Mme [Y] [H] sont autorisés à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais.

Si ce plan de remboursement est respecté par M. [R] [H] et Mme [Y] [H] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de M. [R] [H] et Mme [Y] [H] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, Est Ensemble Habitat EPIC pourra faire procéder à l’expulsion de M. [R] [H] et Mme [Y] [H]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à M. [R] [H] et Mme [Y] [H], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer in solidum à Est Ensemble Habitat EPIC une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 6 mars 2024 et de l’assignation en date du 07 août 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 août 2022 entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [R] [H] et Mme [Y] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 7 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [H] et Mme [Y] [H] à verser en deniers ou quittances à Est Ensemble Habitat EPIC la somme de 1 993,70 € au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 27 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus avec les intérêts au taux légal à compter du 20 mars 2025, date du jugement ;

AUTORISE M. [R] [H] et Mme [Y] [H] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 1 993,70 euros, outre le loyer et les charges courants, en 19 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 20 de chaque mois et pour la première fois le 20 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT que la régularisation de charges à intervenir en 2025 au titre des provisions pour charges d’eau chaude payées en surplus par les locataires sera imputée sur cette dette en priorité ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

PRÉCISE que ce courrier recommandé ne pourra pas être adressé avant la régularisation de charges à intervenir en 2025 ;

EN CE CAS

CONDAMNE M. [R] [H] et Mme [Y] [H] au paiement des loyers et charges dus au titre du contrat de bail conclu le 2 août 2022 entre Est Ensemble Habitat EPIC et M. [R] [H] et Mme [Y] [H] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], sur la période courant du 01 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [R] [H] et Mme [Y] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par M. [R] [H] et Mme [Y] [H] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [H] et Mme [Y] [H] à payer à Est Ensemble Habitat EPIC l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE Est Ensemble Habitat EPIC de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [R] [H] et Mme [Y] [H] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 20 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION