TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/04509 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3BSE

Minute :

S.A. [Adresse 7]

Représentant : M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1647

C/

Monsieur [I] [C]

Madame [S] [C]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e NOMMICK

Copie délivrée à :

M. et Mme [C]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM ERIGERE, SA, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuel NOMMICK, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [I] [C], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 21 septembre 2022, SA d’HLM Erigere a donné à bail à M. [I] [C] et Mme [S] [C] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer hors charges de 426,57 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 188,83 €.

Par acte séparé du 5 octobre 2022, SA d’HLM Erigere a donné à bail à M. [I] [C] et Mme [S] [C] un emplacement de stationnement n°20 situé à la même adresse pour un loyer de 47,50 €, toutes charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, SA d’HLM Erigere a fait signifier à M. [I] [C] et Mme [S] [C], par exploit de commissaire de justice du 31 mai 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 295,93 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 14 mars 2025, SA d’HLM Erigere a fait assigner M. [I] [C] et Mme [S] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataire.

SA d’HLM Erigere, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire de chacun des contrats ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire des contrats ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de M. [I] [C] et Mme [S] [C] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

? ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement aux frais, risques et périls de M. [I] [C] et Mme [S] [C] ;

? ordonner la capitalisation des intérêts pour toute somme due depuis plus d’une année ;

? condamner solidairement M. [I] [C] et Mme [S] [C] à payer :

? la somme de 1 722,88 € à valoir sur l’arriéré des loyers avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, il invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, rappelle que les contrats de bail font force de loi entre les parties, qu’ils contiennent chacun une clause résolutoire, que M. [I] [C] et Mme [S] [C] n’ont pas exécuté régulièrement leurs obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le manquement au paiement des loyers constitue une inexécution contractuelle suffisamment grave de nature à justifier la résolution judiciaire des contrats de bail.

M. [I] [C] et Mme [S] [C], comparants, demandent au juge des contentieux de la protection de leur octroyer des délais de paiement d’un montant de 100,00 € par mois, suspensifs des effets de la clause résolutoire, en actualisant leur situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 21 septembre 2022 que M. [I] [C] et Mme [S] [C] doivent payer un loyer d’un montant de 426,57 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 188,83 €. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que M. [I] [C] et Mme [S] [C] s’est engagé à payer un loyer d’un montant de 47,50 euros, toutes charges comprises. Le dernier loyer appelé, charges comprises s’est élevé à la somme de 712,34 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que M. [I] [C] et Mme [S] [C] restaient devoir la somme de 1 891,30 € euros à la date du 13 mai 2025, avril 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 196,42 € (impayés, procédure), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 1 694,88 €, arrêtée au 13 mai 2025, terme de avril 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

En conséquence, il y a lieu de condamner M. [I] [C] et Mme [S] [C] au paiement d’une somme de 1 694,88 €, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement. Les causes du commandement de payer ont été désintéressées.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité en son article 3.5.

o Sur l’absence d’acquisition des effets des clauses résolutoires

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable à la cause prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 21 septembre 2022 contient telle une clause résolutoire en son article 3.4. Le contrat de location de l’emplacement de stationnement contient également une telle clause en son article VII. Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 31 mai 2024 pour la somme en principal de 2 295,93 €, laissant deux mois au locataire pour s’exécuter.

Or, entre le 31 mai 2024 et le 31 juillet 2024, le locataire a versé une somme globale de 2 500 euros de sorte qu’il a apuré, dans les délais, les causes du commandement de payer.

En conséquence, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition des effets de la clause résolutoire.

o Sur le rejet de la demande tendant au prononcé de la résiliation judiciaire

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie.

L’article 1224 du code civil rappelle le principe selon lequel la résolution du contrat peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, par contrat du 21 septembre 2022, M. [I] [C] et Mme [S] [C] a pris à bail un appartement sis [Adresse 3] moyennant un loyer de 426,57 €, hors charges. Il ressort du contrat de location de l’emplacement de stationnement que le preneur à bail s’est également engagé à payer un loyer d’un montant de 47,50 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises s’est élevé à la somme de 712,34 euros.

Il ressort des éléments versés aux débats par le demandeur que le preneur présente un arriéré locatif d’un montant de 1 694,88 €, arrêté au 13 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus. Certains loyers n’ont donc pas été payés.

Toutefois, cet arriéré de loyers représenté moins de trois termes. Les locataires justifient d’efforts de paiements réguliers de leur dette. Aucune inexécution suffisamment grave de leurs obligations justifiant la résolution judiciaire du contrat ne peut leur être reprochée.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

o Sur l’octroi de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, l’arriéré des loyers et des charges a été fixé à la somme de 1 694,88 euros, arrêtée au 13 mai 2025, terme d’avril 2025 inclus.

M. [I] [C] et Mme [S] [C] proposent de régler 100 euros par mois pour apurer leur dette locataire. Il justifie de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et apparaissent en mesure de régler leur dette locative, dès lors qu’ils indiquent percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 2 400 euros, ce qui leur permet d’assumer le paiement de leurs charges et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire.

En conséquence, des délais de paiement seront accordés selon les modalités fixées au dispositif.

o Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière. Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer en date du 31 mai 2024.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

REJETTE la demande de constat de l’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les contrats de bail conclus entre SA d’HLM Erigere et M. [I] [C] et Mme [S] [C] les 21 septembre 2022 et 05 octobre 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement n°20 situé à la même adresse ;

REJETTE la demande de prononcé de la résolution des contrats de bail conclus entre SA d’HLM Erigere et M. [I] [C] et Mme [S] [C] les 21 septembre 2022 et 05 octobre 2022 concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], outre l’emplacement de stationnement n°20 situé à la même adresse ;

REJETTE la demande d’expulsion et l’ensemble des demandes subséquentes ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [C] et Mme [S] [C] à verser à SA d’HLM Erigere la somme de 1 694,88 €, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 13 mai 2025, terme d’avril 2025, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025, date du jugement ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus pour au moins une année entière ;

AUTORISE M. [I] [C] et Mme [S] [C] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 1 694,88 euros, en 16 mensualités de 100 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc et la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

DEBOUTE SA d’HLM Erigere de sa demande en paiement d’une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [C] et Mme [S] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui ne comprendront pas le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION