TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1]

C. exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 23/11498

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VVK

N° MINUTE : 2

contradictoire

Assignation du :

01 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Mars 2026

DEMANDERESSE

Société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #K0182

DÉFENDERESSE

Etablissement public [Localité 2] HABITAT – OPH

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien MENDES GIL de la SELAS CLOIX & MENDES-GIL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #P0173

Décision du 10 Mars 2026

18° chambre 1ère section

N° RG 23/11498 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VVK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président, statuant en juge unique,

assisté de Madame Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier, lors de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS

A l’audience du 8 Décembre 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 10 mars 2026.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé (non daté), l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH a donné à bail commercial en renouvellement à la SAS Société Nouvelle Des Magasins ED, aux droits de laquelle est venue la SAS Carrefour Proximité France, des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (94), pour une durée de neuf années, à compter du 16 octobre 2007 moyennant un loyer annuel initial au principal de 67.077,63 euros indexé sur l’indice national du coût de la construction.

A son échéance au 15 octobre 2016, le bail s’est prolongé par tacite prolongation.

La destination est la suivante : " SUPERMARCHE, AVEC EXCLUSIVITE dans le [Adresse 4], à l’exclusion de toutes autres activités, industries ou professions […] ".

Par courrier électronique du 7 octobre 2019, la SAS Carrefour Proximité France a, par un intermédiaire (le cabinet Nerium), proposé à l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH le renouvellement du bail en cours, moyennant un loyer annuel de 62.000 euros hors taxes.

Par courrier électronique du 20 novembre 2019, l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH a " accepté la négociation d’un loyer à la baisse à hauteur de 65.000 € par an HT et hors charges".

Par courrier électronique du 18 février 2020, l’intermédiaire précité a " confirmé l’accord de Carrefour […] à 65.000 € par an HT ".

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiée le 22 juin 2022, le preneur par l’intermédiaire de son conseil, a demandé à l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH de formaliser le bail renouvelé en tenant compte des échanges précités.

L’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH a contesté l’existence d’un accord et a poursuivi la facturation résultant du bail prolongé, soit un loyer annuel de 79.419,84 € par an pour l’année 2020, avant indexation pour 2021, 2022 et 2023.

Par acte extrajudiciaire du 25 octobre 2022, la SAS Carrefour Proximité France a adressé supplétivement à l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH, une demande de renouvellement du bail à compter du 1er janvier 2023, moyennant un loyer annuel en principal hors taxes de 65.000 euros, sans préjudice des termes de l’accord dont elle se prévaut.

Par acte extrajudiciaire du 2 mars 2023, l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH a accepté le principe du renouvellement, mais a manifesté son désaccord sur le montant du loyer, en proposant un loyer renouvelé annuel au principal de 89.100 euros.

Par exploits de commissaire de justice du 1er et 4 septembre 2023, la SAS Carrefour Proximité France a fait assigner l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins substantielles de le voir condamné à lui rembourser des trop-perçus de loyers.

Par conclusions notifiées le 15 mars 2024, la SAS Carrefour Proximité France demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— la recevoir en en ses demandes et, l’y déclarant bien fondée,

A titre principal,

— juger que le bail commercial à effet du 16 octobre 2007 qui la lie à l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH, a été définitivement renouvelé à effet du 1er janvier 2020 moyennant un loyer annuel de 65.000 euros HT et, pour le surplus, aux mêmes clauses et conditions que le bail à effet du 16 octobre 2007 ;

— condamner en conséquence l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à lui payer :

o la somme de 51.935,29 euros au titre des loyers trop payés pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de l’assignation ;

o la somme de 1.169,98 euros au titre du dépôt de garantie trop versé, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre subsidiaire,

— juger que le bail commercial à effet du 16 octobre 2007 qui la lie à l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH, a été définitivement renouvelé à effet du 18 février 2020 moyennant un loyer annuel de 65.000 euros HT et, pour le surplus, aux mêmes clauses et conditions que le bail à effet du 16 octobre 2007 ;

— condamner en conséquence l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à lui payer :

o la somme de 50.820,21 euros au titre des loyers trop payés pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal, à compter du 1er septembre 2023, date de l’assignation ;

o la somme de 1.598,10 euros au titre du dépôt de garantie trop versé, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

A titre encore plus subsidiaire,

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2023 à la somme de 50.625 euros HT par an ;

— condamner en conséquence l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à lui payer :

o la somme de 38.167,55 euros au titre des loyers trop payés pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024, sauf à parfaire, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de l’assignation ;

o la somme de 7.738,13 euros au titre du dépôt de garantie trop versé, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 1er septembre 2023, date de l’assignation ;

— ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

En tout état de cause,

— débouter l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH de toutes demandes plus amples ou contraires ;

— condamner l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à lui payer la somme de 10.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH aux entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de la SELAS cabinet Confino, avocat.

Au soutien de ses prétentions, la SAS Carrefour Proximité France énonce:

— que le bail commercial est un contrat consensuel qui se forme par la seule rencontre des volontés des parties, conformément à l’article 1113 du code civil ; que la promesse de bail vaut bail lorsqu’il y a accord des parties sur la chose et sur le prix et qu’aucune condition de forme n’est requise ; qu’en l’espèce, il résulte des échanges intervenus par courrier électronique par l’intermédiaire de son mandataire qu’il y a eu un accord sur la chose et sur le prix ; que le bailleur n’a fait aucune réserve, ni n’a soumis son accord à aucune autre condition ;

— que s’agissant de l’étendue du pouvoir du mandataire, le bailleur n’a émis aucune réserve lors de la formulation de son accord ; qu’il y a lieu de souligner que la proposition transactionnelle chiffrée était formulée en son nom, de sorte que le bailleur ne pouvait se méprendre ni sur la nature, ni sur l’objet des échanges ; que le mandataire disposait d’un pouvoir spécial ;

— que s’agissant du caractère ferme de l’accord, il résulte de la proposition de prix par le bailleur, alors qu’une invitation à entrer en pourparlers aurait dû se borner à accepter le principe des négociations sans se prononcer sur le prix ; qu’à supposer que les pièces produites aux débats ne soient pas de nature à établir la preuve d’un accord des parties sur une date d’effet du renouvellement au 1er janvier 2020, conformément à l’article 1121 du code civil, le renouvellement en cause aura pris effet le 18 février 2020, date à laquelle son mandataire a informé le bailleur qu’elle acceptait son offre ;

— que s’agissant des trop-perçus, ils résultent du fait que le bailleur n’a pas tiré les conséquences de l’accord intervenu, ce qui constitue, en application de la clause d’échelle mobile, pour la période du 1er janvier 2020 au 31 mars 2024, un trop-perçu de 51.935,29 euros au titre des loyers et 1.169,98 euros au titre du dépôt de garantie ; que dans l’hypothèse subsidiaire où il serait considéré que le bail a été renouvelé le 18 février 2020, il conviendrait d’adapter la clause d’échelle mobile et de retenir pour la période du 18 février 2020 au 31 mars 2024, un trop-perçu de 50.820,21 euros au titre des loyers et de 1.598,10 euros au titre du dépôt de garantie ;

— que dans l’hypothèse où le bail serait renouvelé à la date du 1er janvier 2023, suite à la demande de renouvellement du 25 octobre 2022, il ressort du rapport établi par l’expert qu’elle aunilatéralement sollicité, une valeur locative de 67.500 euros ; que le rapport d’expertise produit par la bailleresse est critiquable à plusieurs égards : contradiction entre une localisation jugée satisfaisante et le taux de pauvreté environnant et contradiction sur la question de la visibilité des locaux jugée à la fois faible et favorable ; qu’en outre les éléments de comparaison produits sont extérieurs à la commune dont dépendent les locaux considérés ; qu’il convient par ailleurs d’exclure du calcul de la valeur locative le bénéfice des travaux et améliorations réalisés par le preneur qui lui appartient encore, en la forme d’un abattement forfaitaire sur la valeur locative de 10%, outre l’abattement relatif à la taxe foncière et au transfert des travaux de mise en conformité, soit au total, un loyer renouvelé de 50.625,00 euros HT/an ; que pour la période du 1er janvier 2023 au 31 mars 2024, il doit être constaté un trop-perçu de 38.167,55 euros au titre des loyers et de 7.738,13 euros au titre du dépôt de garantie.

Par conclusions notifiées le 19 novembre 2024, l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH demande au tribunal judiciaire de Paris de :

— dire et juger que le bail commercial s’est trouvé renouvelé à la date du 1er janvier 2023 ;

— fixer le loyer du bail renouvelé à effet du 1er janvier 2023 à la somme annuelle de 89.100 euros hors taxes et charges ;

— débouter la SAS Carrefour Proximité France de toutes ses demandes ;

— condamner la SAS Carrefour Proximité France à lui payer la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SAS Carrefour Proximité France aux entiers dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH énonce :

— que le cabinet Nerium ne disposait pas du pouvoir de prendre un quelconque engagement au nom du preneur, en ce que son mandat se limitait à « prendre contact avec les bailleurs dans le cadre de l’optimisation des dépenses de loyers du groupe Carrefour » ; que cette information était déterminante des réponses qui lui ont été apportées ; que le pouvoir spécial qui aurait été accordé ne peut en aucun cas prévaloir sur le mandat initial qui lui avait été notifié ;

— qu’elle s’est bornée, lors des échanges par courriers électroniques dont le preneur se prévaut, à accepter le principe de négocier à la baisse le loyer à hauteur de 65.000 euros mais ne s’est nullement engagée sur ce prix; qu’aucune date n’a été arrêtée entre les parties pour la prise d’effet du renouvellement résultant du prétendu accord invoqué par le preneur ; que le preneur fait état d’un prétendu accord verbal sur la prise d’effet du renouvellement au 1er janvier 2020 sans produire d’élément probant à cet égard ;

— qu’il ressort de la demande de renouvellement formée conformément à l’article L.145-9 du code de commerce que les parties se sont entendues sur le principe du renouvellement du bail commercial, à compter du 1er janvier 2023 ; qu’elle produit le rapport d’un expert qu’elle a unilatéralement consulté dont il ressort pour les locaux pris à bail une valeur locative arrondie à 89.100 euros annuelle HT et HC, incluant les abattements au titre de l’imputation au preneur des travaux de mise en conformité (4 %) et de l’impôt foncier (2 %).

Conformément à l’article 455 du code procédure civile, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens.

La clôture a été prononcée le 16 janvier 2025.

L’audience de plaidoirie s’est tenue le 8 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 mars 2026.

MOTIVATION

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à « dire », « juger » et « constater » ne constituent pas des prétentions en ce qu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi, ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués.

Sur l’existence d’un accord pour le renouvellement du bail

Aux termes de l’article 1113 du code civil, le contrat est formé par la rencontre d’une offre et d’une acceptation par lesquelles les parties manifestent leur volonté de s’engager. Cette volonté peut résulter d’une déclaration ou d’un comportement non équivoque de son auteur.

Selon l’article 1114 du même code, l’offre, faite à personne déterminée ou indéterminée, comprend les éléments essentiels du contrat envisagé et exprime la volonté de son auteur d’être lié en cas d’acceptation. A défaut, il y a seulement invitation à entrer en négociation.

Il résulte de l’article 1118 du code civil que l’acceptation est la manifestation de volonté de son auteur d’être lié dans les termes de l’offre.

Aux termes de l’article 1121 du même code dispose que le contrat est conclu dès que l’acceptation parvient à l’offrant. Il est réputé l’être au lieu où l’acceptation est parvenue.

Il est constant que conformément au droit commun, la promesse de bail vaut bail dès lors qu’elle en précise les éléments essentiels. C’est le cas dès lors qu’il y a accord sur la chose et le prix, à moins que les parties n’aient fait de la réitération par acte notarié un élément constitutif de leur consentement.

Il ressort des article 1984 et 1987 du code civil que le mandat est un acte par lequel une personne donne à une autre le pouvoir de faire quelque chose pour le mandant et en son nom. Il est ou spécial et pour une affaire ou certaines affaires seulement, ou général et pour toutes les affaires du mandant.

Il est constant que les actes conclus par le mandataire sont censés être conclus par le mandant.

En l’espèce, par courrier électronique du 7 octobre 2019, le cabinet Nerium a proposé à l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH ce qui suit : "[…] nous prenons contact avec vous au sujet du magasin situé à [Localité 4] et qui fait l’objet d’un contrat de bail commercial échu depuis le 15/10/2016.

Aussi, afin d’assurer la pérennité du magasin et de poursuivre le partenariat pour les prochaines années, CARREFOUR souhaite, dans le cadre du renouvellement de bail, recaler le loyer à un montant annuel de 62.000 € HT.

Nous espérons vivement trouver un terrain d’entente qui permettra aux deux parties de s’inscrire dans la durée tout en préservant les intérêts de chacun. "

Par courrier électronique du 20 novembre 2019, l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH a répondu " Nous acceptons la négociation d’un loyer à la baisse à hauteur de 65 000 € HT par an et hors charges ".

Il ressort de ce qui précède que si l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH a décliné l’offre de réduire le loyer à hauteur de 62 000 euros par an HT formulée pour le compte du magasin Carrefour de [Localité 4] par son mandataire, elle a proposé alternativement de le réduire à hauteur de 65 000 euros par an HT.

C’est vainement que l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH estime qu’il ne s’agit pas d’une offre ferme mais d’un simple accord d’entrer en pourparlers, alors qu’elle chiffre précisément le prix du loyer, élément essentiel du bail commercial envisagé, ce qui constitue une offre au sens de l’article 1114 du code civil susmentionné et ce, sans réserve, ni condition.

Par courrier électronique du 18 février 2020, alors que ladite offre n’avait l’objet d’aucune rétractation de la part de son auteur, elle a été acceptée sans réserve, ni condition, en ces termes " Je vous confirme l’accord de Carrefour sur la base de votre contreproposition à 65 000 € par an HT ".

Il est tout aussi vain pour l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH d’invoquer l’insuffisance du mandat du cabinet Nerium, alors qu’un bailleur ne saurait s’immiscer dans les relations entre le preneur mandant et son mandataire et que le preneur mandant a entendu entériner l’acceptation formulée en son nom et pour son compte par le mandataire, comme il ressort de la lettre recommandée avec demande d’avis de réception notifiée le 22 juin 2022, de la demande de renouvellement faite supplétivement sans préjudice dudit accord et des présentes écritures.

Il ressort de l’article 1120 du code civil que le silence ne vaut pas acceptation, à moins qu’il n’en résulte autrement de la loi, des usages, des relations d’affaires ou de circonstances particulières.

En l’espèce, les parties étant restées silencieuses sur la question des charges, le prix convenu s’entendra hors charges, comme cela ressort en outre de leurs relations d’affaires et de l’usage généralement répandu en matière de baux commerciaux.

Il ne ressort d’aucun élément probant que les parties ont entendu fixer la date de renouvellement au 1er janvier 2020, de sorte que la date de renouvellement doit correspondre à la date de l’accord entre les parties sur le prix du loyer renouvelé, soit la date du 18 février 2020..

En conséquence, il y a lieu de constater que le bail (non daté) qui a pris effet le 16 octobre 2007 liant l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à la SAS Carrefour Proximité France et portant sur les locaux sis, [Adresse 5] à [Localité 4] (94), a été renouvelé à la date du 18 février 2020 avec un loyer annuel de 65.000 euros hors taxes et hors charges.

Sur les demandes de remboursement au titre des trop-perçus de loyers et de dépôt de garantie pour la période du 18 février 2020 au 31 mars 2024

Il résulte de l’article 1302 du code civil que tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

En l’espèce, en conséquence du renouvellement, le loyer exigible depuis le 18 février 2020 s’élève à la somme annuelle de 65.000 euros hors taxes et hors charges.

Le bail stipule une clause d’échelle mobile en ces termes : " Le loyer de base est indexé sur l’indice national du coût de la construction publié trimestriellement par l’institut national de la statistique et des études économiques, base 100 au 4ème trimestre 1953, ou sur tout autre indice qui lui serait substitué.

Le loyer sera réajusté le SEIZE OCTOBRE de chaque année proportionnellement à la variation constatée entre le dernier indice connu lors de la prise d’effet du bail et celui de la même période au moment de l’indexation annuelle.

Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti. ".

En 2020, les loyers hors taxes et hors charges ont été appelés comme suit :

-19.854,96 euros au 1er trimestre ;

-19.854,96 euros au 2ème trimestre ;

-19.854,96 euros au 3ème trimestre ;

-19.854,96 euros au 4ème trimestre.

Soit un total facturé de : 75.419,84 euros hors taxes et hors charges.

Or, aux termes du bail renouvelé, les trois premiers trimestres doivent correspondre à 16.250 euros pour la première année, le premier trimestre devant être calculé au prorata temporis réparti entre l’ancien loyer pour moitié (soit 9.927,48 € ) et le nouveau loyer pour l’autre moitié (soit 8.125 € ), soit un total de 18.052 euros pour ledit trimestre.

Il ressort du décompte produit par le preneur et non contesté par le bailleur que le 4ème trimestre après application de la clause d’échelle mobile devait être facturé à la somme de 16.473,37 euros.

Ainsi, le total dû pour la période considérée est de 67.025,37 euros, calculé comme suit: 18.052 € (T1) + [16.250 € * 2 = 32.500 €] + 16.473,37 € = 67.025,37 €.

Le bailleur est donc redevable au preneur d’une somme de 8.394,47 euros au titre des trop-perçus de loyers pour l’année 2020: 75.419,84 € – 67.025,37 € = 8.394,47 €.

En 2021, les loyers hors taxes et hors charges ont été appelés comme suit :

-19.854,96 € (T1) + 1.010,50 euros du 16.10.20 au 31.03.21 (clause d’échelle mobile), soit 20.865,46 € ;

-20.404,53 euros au 2ème trimestre ;

-20.404,53 euros au 3ème trimestre ;

-20.404,53 euros au 4ème trimestre.

Soit un total facturé de : 82.079,05 euros hors taxes et hors charges.

Il ressort du décompte produit par le preneur et non contesté par le bailleur que le loyer annuel dû en 2021, sur la base de la clause d’échelle mobile, est de 16.473,37 euros pour les trois premiers trimestres et 16.957,33 euros pour le 4ème trimestre, soit un total de 66.377,44 euros hors taxes et hors charges. Il en résulte un différentiel de 15.701,61 euros au profit du preneur: 82.079,05 € – 66.377,44 € = 15.701,61 €.

Le bailleur est donc redevable au preneur d’une somme de 15.701,61 euros au titre des trop-perçus de loyers pour l’année 2021.

En 2022, les loyers hors taxes et hors charges ont été appelés comme suit :

-20.486,07 euros au 1er trimestre ;

-20.486,07 euros au 2ème trimestre ;

-20.486,07 euros au 3ème trimestre ;

-20.486,07 euros au 4ème trimestre.

Soit un total facturé de : 81.944,28 euros hors taxes et hors charges.

Il ressort du décompte produit par le preneur et non contesté par le bailleur que le loyer annuel dû en 2022, sur la base de la clause d’échelle mobile, est de 16.957,33 euros pour les trois premiers trimestres et 18.130,01 euros pour le 4ème trimestre, soit un total de 69.002 euros hors taxes et hors charges. Il en résulte un différentiel de 12.942,28 euros au profit du preneur: 81.944,28 € – 69.002 € = 12.942,28 €.

Le bailleur est donc redevable au preneur d’une somme de 12.942,28 euros au titre des trop-perçus de loyers pour l’année 2022.

En 2023, les loyers hors taxes et hors charges ont été appelés comme suit :

-20.486,07 euros au 1er trimestre ;

-20.486,07 euros au 2ème trimestre ;

-20.486,07 euros au 3ème trimestre ;

-20.486,07 euros au 4ème trimestre.

Soit un total facturé de : 81.944,28 euros hors taxes et hors charges.

Il ressort du décompte produit par le preneur et non contesté par le bailleur que le loyer annuel dû en 2023, sur la base de la clause d’échelle mobile, est de 18.130,01 euros pour les trois premiers trimestres et 19.330,61 euros pour le 4ème trimestre, soit un total de 73.720,64 euros hors taxes et hors charges. Il en résulte un différentiel de 8.223,64 euros au profit du preneur.

Le bailleur est donc redevable au preneur d’une somme de 8.223,64 euros au titre des trop-perçus de loyers pour l’année 2023: 81.944,28 € – 73.720,64 € = 8.223,64 €.

Au 1er trimestre 2024 les loyers hors taxes et hors charges ont été appelés comme suit: 20.486,07 euros.

Il ressort du décompte produit par le preneur et non contesté par le bailleur que le loyer trimestriel dû, sur la base de la clause d’échelle mobile, est de 19.330,61 euros. Il en résulte un différentiel de 1.155,46 euros au profit du preneur: 20.486,07 € – 19.330,61

€ = 1.155,46 €.

Le bailleur est donc redevable au preneur d’une somme de 1.155,46 euros au titre des trop-perçus de loyers pour l’année 2024.

Soit pour la période considérée, un trop-perçu total de : 8.394,47 € (2020) + 15.701,61€ (2021) + 12.942,28 € (2022) + 8.223,64 € (2023) + 1.155,46 € (T1 2024) = 46.417,46 euros.

En conséquence, il y a lieu de condamner l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à rembourser en deniers ou quittances à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 46.417,46 euros correspondant au différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, au titre de la période du 18 février janvier 2020 au 31 mars 2024.

Il y a lieu en outre de condamner l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à rembourser à la SAS Carrefour Proximité France le trop-perçu de dépôt de garantie, soit la somme de 1.598,10 euros dont le calcul n’est pas contesté par le bailleur.

Il convient de rappeler qu’en application des articles 1231-7 et 1343-2 du code civil, des intérêts ont couru sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 1er septembre 2023, date de l’assignation, puis au fur et à mesure des échéances échues et qu’en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les autres demandes

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH ayant succombé dans ses demandes sera condamnée aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS cabinet Confino, avocat.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

En application dudit article, l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH sera condamné à payer à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré;

CONSTATE que le bail qui a pris effet le 16 octobre 2007 liant l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à la SAS Carrefour Proximité France et portant sur les locaux sis, [Adresse 5] à [Localité 4] (94), a été renouvelé à la date du 18 février 2020 avec un loyer annuel de 65.000 euros hors taxes et hors charges ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à rembourser en deniers ou quittances à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 46.417,46 euros, correspondant au différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, au titre de la période du 18 février 2020 au 31 mars 2024;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à rembourser à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 1.598,10 euros au titre du trop-perçu de dépôt de garantie ;

DIT qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre les loyers effectivement acquittés et les loyers finalement dus, à compter du 1er septembre 2023 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date ;

CONDAMNE l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAS cabinet Confino, avocat.

CONDAMNE l’EPIC [Localité 2] Habitat-OPH à payer à la SAS Carrefour Proximité France la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 10 Mars 2026.

Le Greffier Le Président

Christian GUINAND Jean-Christophe DUTON