TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 DECEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/10559 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z4LP

N° de MINUTE : 25/01571

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet DONNA COPRO, SAS

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Me [M], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G121

C/

DEFENDEUR

Monsieur [D] [B] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur Grégoire AMAND, Vice-Président, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 11 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Monsieur Grégoire AMAND, Président assisté de Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [B] [U] est propriétaire au sein de l’immeuble situé [Adresse 4], des lots n°25, n°35 et n°66 correspondant respectivement à 3, 614 et 38 dix-millièmes des parties communes générales.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, a fait assigner Monsieur [D] [B] [U] aux fins, notamment, de paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son assignation régulièrement signifiée au destinataire en personne, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal de :

CONDAMNER Monsieur [D] [B] [U] à lui payer la somme de 29.022,39 € au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 ;

ORDONNER la capitalisation des intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [D] [B] [U] à lui payer la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Monsieur [D] [B] [U] à lui payer la somme de 3.000 Euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER Monsieur [D] [B] [U] aux entiers dépens ;

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, ET JUGER qu’il n’y a pas lieu de l’écarter en l’espèce.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [D] [B] [U] ne s’acquitte pas régulièrement des charges de copropriété, qu’il a engagé plusieurs démarches afin de recouvrer sa créance, que ces démarches sont restées vaines, que notamment une mise en demeure en date du 18 septembre 2024, comportant tentative de conciliation, est restée sans réponse, que sa créance s’élève, à la date de l’assignation, à la somme principale de 29.022,39 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au quatrième trimestre 2024, que par ailleurs l’incurie de Monsieur [D] [B] [U] dans le paiement de ses charges contribue fortement au déséquilibre de la trésorerie du syndicat, que ce comportement chronique constitue une faute et une intention de nuire visant à puiser dans les ressources de la copropriété pour s’agréer les plus larges délais de paiement, de telle sorte que le syndicat des copropriétaires se trouve bien fondé à solliciter la condamnation du défendeur à lui verser des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité, Monsieur [D] [B] [U] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 4 mars 2025 et fixée à l’audience du 11 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 6 novembre 2025, puis le jugement a été prorogé pour être rendu par mise à disposition au greffe le 4 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [D] [B] [U] ;

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 décembre 2019, 31 décembre 2020, 14 décembre 2021, 7 décembre 2022 et 11 octobre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2018 au 30 juin 2023, ainsi que les budgets prévisionnels de la période courant du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025, dont découlent les charges réclamées, sous l’égide du cabinet H2S exerçant en qualité de syndic de la copropriété;

— le [Localité 8] Livre arrêté au 27 novembre 2023, indiquant toutes les lignes comptables relatives à chacun des copropriétaires, et en particulier celles concernant Monsieur [D] [U], notamment pour la période s’étant écoulée du 1er avril 2020 au 27 novembre 2023 ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2025;

— le contrat de syndic forfaitaire désignant en qualité de syndic la société DONNA COPRO, en vertu de la résolution n°4 ayant été adoptée par l’assemblée générale des copropriétaires du 11 octobre 2023, “pour une durée d’une année, qui entrera en vigueur le 1er décembre 2023 pour se terminer le 31 décembre 2023”, selon les termes exacts du procès-verbal de cette assemblée (pièce n°6 du demandeur), identiques aux termes du contrat de syndic forfaitaire – stipulation n°2 sur la durée du contrat (pièce n°7 du demandeur) ;

A titre liminaire, il convient d’observer que le procès-verbal de l’assemblée générale du 11 octobre 2023 désignant le nouveau syndic – la société DONNA COPRO – ainsi que le contrat de syndic annexé à ce dernier comportent une erreur matérielle concernant la date d’échéance du contrat, qui n’est pas le 31 décembre 2023, mais le 30 novembre 2024, ce qui correspond à la durée mentionnée dans la première partie de la locution, à savoir “pour une durée d’une année, qui entrera en vigueur le 1er décembre 2023”.

Au regard de cette date d’échéance du contrat de syndic au 30 novembre 2024, il y a lieu de considérer que le syndicat des copropriétaires justifie bien que la société DONNA COPRO était le syndic en exercice au moment de la délivrance de l’assignation à Monsieur [D] [B] [U], l’acte de signification de cette assignation étant daté du 7 octobre 2024.

Au demeurant, au regard de l’ensemble des éléments précités, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

S’agissant du montant réclamé par le syndicat des copropriétaires, il convient de rappeler que les frais de relance, de sommation d’huissier, d’ouverture de dossier, de suivi de dossier, d’avocat, d’inscription d’hypothèque, ou les frais intitulés « apurement dette [C] » lesquels ne sont nullement explicités, ne sont pas des charges au sens de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965.

La somme de 4.099,08 euros mentionnée dans le décompte et correspondant uniquement à des frais sera donc déduite du montant auquel Monsieur [D] [B] [U] sera condamné au titre des charges impayées.

Les autres sommes réclamées au titre des charges apparaissent bien fondées au regard des pièces justificatives versées aux débats.

Ainsi, Monsieur [D] [B] [U] sera condamné à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 24.923,31 euros au titre de l’arriéré de charges (la somme de 4.099,08 euros devant être déduite de la somme totale de 29.022, 39 euros).

En outre, cette condamnation sera assortie de l’intérêt au taux légal à compter du 18 septembre 2024, date de l’envoi d’une mise en demeure réceptionnée par le débiteur le 20 septembre 2024 selon les modalités de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le demandeur n’a pas suffisamment justifié que les sommes réclamées au titre des frais avaient un caractère nécessaire, au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, au regard du recouvrement de la créance principale relative aux charges dues par Monsieur [D] [B] [U], les seuls intitulés de ces frais mentionnés dans le décompte n’apparaissant pas suffisants à apporter cette justification. Même la « sommation d’huissier » apparaissant dans le décompte en pièce n°4, datée du 18 septembre 2024, ne correspond pas à la mise en demeure versée aux débats en pièce n°2 par le syndicat demandeur, laquelle a été adressée au débiteur à la même date en lettre recommandée avec accusé de réception, et non par un acte de commissaire de justice.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de remboursement au titre des frais nécessaires.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le caractère particulièrement sporadique des paiements de Monsieur [D] [B] [U] a causé au syndicat des copropriétaires un préjudice distinct de celui occasionné par le retard de paiement, et consistant en une désorganisation de la trésorerie et la nécessité d’entamer des démarches judiciaires pour obtenir le paiement de sa créance. Monsieur [D] [B] [U] sera par conséquent condamné au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndicat des copropriétaires sera débouté du surplus de sa demande de ce chef, qui paraît disproportionné au regard du montant de l’arriéré de charges à recouvrer sur la période considérée.

Sur les demandes accessoires

La capitalisation des intérêts prévue par l’article 1343-2 du Code civil sera ordonnée, conformément à la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [D] [B] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais exposés par lui dans le cadre de la présente instance et non compris dans les dépens. Faisant application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il convient d’allouer au syndicat des copropriétaires une somme de 1.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits et assurer sa défense.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

La partie demanderesse sera déboutée de toute autre demande, plus ample ou contraire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

Condamne Monsieur [D] [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, la somme de 24.923,31 euros au titre des charges de copropriété selon décompte arrêté au 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 18 septembre 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, de sa demande en paiement des frais nécessaires ;

Condamne Monsieur [D] [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Monsieur [D] [B] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic la SAS DONNA COPRO, la somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [D] [B] [U] aux dépens de l’instance ;

— Rappelle que la présente décision est de droit assortie de l’exécution provisoire ;

Déboute la partie demanderesse de toute autre demande, plus ample ou contraire.

La minute de la présente décision a été signée par Monsieur Grégoire AMAND, Président, assisté de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 04 Décembre 2025

LE GREFFIER LE PRESIDENT

Sakina HAFFOU Grégoire AMAND