TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e MAROTTE, M^e BOCQUILLON

et M^e RIAHI

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e SAGAND-NAHUM

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 21/13823

N° Portalis 352J-W-B7F-CVG3L

N° MINUTE :

Assignation du :

27 septembre 2021

JUGEMENT

rendu le 24 janvier 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [Z] [T]

Madame [H] [M] épouse [Z] [T]

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentés par Maître Ilanit SAGAND-NAHUM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D1021

DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic la S.A.S. Cabinet GRIFFATON

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Julien MAROTTE de l’ASSOCIATION DM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0708

S.A.S. Cabinet GRIFATTON

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Philippe BOCQUILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1085

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13823 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVG3L

Monsieur [N] [Y]

Madame [H] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représenté par Maître Karine RIAHI de la SAS SPRING LEGAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #A0309

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Madame Céline CHAMPAGNE, juge

assistées de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 15 novembre 2024 tenue en audience publique devant Céline CHAMPAGNE, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

FAITS ET PRÉTENTIONS

M. et Mme [Z] [T] sont propriétaires des lots n°6 et 18 correspondant respectivement à une cave et à un appartement situé au 2ème étage de l’immeuble du [Adresse 5] à [Localité 4], soumis au statut de la copropriété.

Dans le cadre de travaux de réhabilitation du bien de M. et Mme [Y], propriétaires de l’appartement situé au 3ème étage, la démolition d’une cloison a entraîné l’affaissement du plancher du 4ème étage.

L’architecte de l’immeuble ayant préconisé la reprise du solivage dégradé et son renforcement suivant nécessités, une assemblée générale extraordinaire s’est tenue par correspondance le 21 juillet 2021.

Ont ainsi été soumises au vote des copropriétaires notamment les résolutions n°3 à 7 portant respectivement sur les travaux de renforcement de structure et de plomberie du bâtiment A, le montant des honoraires de syndic, l’affectation du fonds travaux pour financer ces travaux, la délégation de pouvoir étendue à consentir au conseil syndical et le remplacement de la fenêtre du cagibi, ancien WC.

Par acte délivré le 27 septembre 2021, M. et Mme [Z] [T] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires, la SAS Griffaton, syndic, ainsi que M. et Mme [Y], afin d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, l’annulation des résolutions n°3 à 7, la condamnation d’une part, du syndic et d’autre part du syndic et du syndicat des copropriétaires, solidairement, au paiement de dommages et intérêts et enfin la condamnation de M. et Mme [Y] à payer l’ensemble des travaux de structure, de renforcement et de plomberie et à effectuer ces travaux sous astreinte.

Par ordonnance en date du 18 novembre 2022, le juge de la mise en état a débouté la SAS Griffaton de sa demande tendant à ce que soient déclarées irrecevables les demandes formulées à son encontre.

Aux termes de leurs conclusions en réponse et récapitulatives, transmises par voie électronique le 24 octobre 2023, M. et Mme [Z] [T] demandent au tribunal, au visa des articles 18 et 42 de la loi du 10 juillet 1965, de :

« Dire et juger M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] recevables et bien fondés en toutes leurs demandes ;

Prononcer l’annulation des résolutions n°3 à 7 du Procès-verbal d’assemblée générale en date du 02.08.2021 ;

Prononcer la responsabilité professionnelle du syndic GRIFATTON es qualité pour non-respect du règlement de copropriété par les copropriétaires : M. [N] [Y] et Mme [H] [Y] et pour ne pas avoir pris les mesures adaptées au litige ;

En conséquence, Condamner le syndic GRIFFATON au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts ;

Condamner M. [N] [Y] et Mme [H] [Y] à rembourser aux époux [Z] la quote-part des travaux de structure et renforcement et plomberie soit selon un décompte arrêté au 17.05.2023 à la somme de 2.922,77 € à parfaire ;

Condamner solidairement le syndic GRIFFATON et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner solidairement le syndic GRIFFATON et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 NCPC ;

Condamner solidairement le syndic GRIFFATON et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement des entiers dépens d’instance que Maître SAGAND-NAHUM pourra recouvrer conformément à l’article 699 CPC ;

Condamner M. [N] [Y] et Mme [H] [Y] à payer aux époux [Z] la somme de 3.000 € d’article 700 CPC et les entiers dépens ;

Juger que M. [F] [Z] et Mme [H] [Z] seront dispensés de toute participation aux frais et honoraires de défense du syndicat des copropriétaires comme de toutes condamnations pécuniaires auxquelles le syndicat pourra être condamné ;

Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ».

Dans ses conclusions, transmises par voie électronique le 20 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

« REJETER les demandes des époux [Z] ;

CONDAMNER les époux [Z] au paiement de la somme de 4.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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Dans leurs conclusions récapitulatives en défense, notifiées par voie électronique le 17 octobre 2023, M. et Mme [Y] demandent au tribunal, au visa des articles 9 et 24 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et 1241 du code civil, de :

« REJETER l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [F] [Z] et Madame [H] [Z];

CONDAMNER Monsieur [F] [Z] et Madame [H] [Z] à verser à Monsieur [N] [Y] et Madame [H] [Y] la somme de 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. »

Dans ses conclusions n°2, notifiées par voie électronique le 13 octobre 2023, la SAS Griffaton demande au tribunal, au visa de l’article 1240 du code civil, de :

« DIRE et JUGER Monsieur et madame [Z] [T] mal fondés en leurs demandes en ce qu’elles visent le Cabinet GRIFFATON.

Les en DEBOUTER.

LES CONDAMNER IN SOLIDUM à payer au cabinet GRIFFATON une somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive

LES CONDAMNER IN SOLIDUM à payer au cabinet GRIFFATON une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens. »

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

La clôture de la procédure a été prononcée le 28 février 2024 et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 15 novembre 2024, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 24 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’annulation des résolutions n°3 à 5

M. et Mme [Z] [T] se sont opposés aux trois résolutions suivantes, adoptées lors de l’assemblée générale extraordinaire du 21 juillet 2021 :

— résolution n°3, portant sur la réalisation de travaux de renforcement de structure au 3ème étage de l’immeuble et de remise en état de canalisations entre le 4ème étage et le cagibi, ancien WC ;

— résolution n°4, relative au montant des honoraires perçus par le syndic pour ces travaux ;

— résolution n°5, concernant l’affectation du fonds travaux au financement de ces travaux de structure.

M. et Mme [Z] [T] expliquent en effet que ces résolutions vont à l’encontre du règlement de copropriété et notamment de son article 1 consacré à l’usage des parties privatives, prévoyant que le copropriétaire concerné est responsable de tous affaissements, dégradations ou dommages quelconques du fait des travaux réalisés.

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

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Ils considèrent ainsi que ces trois résolutions portent atteinte aux droits des autres copropriétaires et à l’intérêt collectif de la copropriété, au vu du coût financier qu’ils vont devoir supporter en raison de l’imputation de cette dépense en charges générales et alors qu’aucune résolution n’a été votée sur une quelconque imputabilité de ces travaux aux époux [Y].

Ils soutiennent également que ces résolutions sont constitutives d’un abus de majorité puisqu’elles ont pour conséquence de favoriser M. et Mme [Y], qui ne vont payer qu’une faible quote-part de travaux alors même qu’ils sont à l’origine des désordres subis dans la copropriété.

Ils considèrent ainsi que ces résolutions ont obtenu la majorité faute d’organisation d’une assemblée en présentiel, puisque, de ce fait, elles n’ont pas été clairement expliquées à l’ensemble des copropriétaires pas plus que le rappel du non respect des stipulations de l’article 1 du règlement de copropriété n’a été effectué.

Le syndicat des copropriétaires fait pour sa part valoir que ne peut relever d’un abus de majorité la délibération prescrivant des travaux de réparation de parties communes, présentant un caractère d’urgence et dont la nécessité n’est pas contestée par le demandeur à l’annulation.

Or, il indique que tel est bien le cas en l’espèce, l’architecte ayant prescrit, de manière urgente, des travaux de remplacement des solives, après l’affaissement du plancher situé entre le 3ème et le 4ème étages.

Il considère donc qu’il ne peut lui être reproché d’avoir voté, aux frais avancés ou définitifs de la copropriété, des travaux de cette nature, et indique qu’à supposer qu’ils doivent être mis, par la suite, à la charge d’un copropriétaire en particulier, leur prise en charge immédiate par le syndicat des copropriétaires n’est pas abusive dès lors qu’ils relèvent de la conservation de l’immeuble.

Il ajoute que quand bien même ces travaux devraient être mis à la charge des époux [Y], il n’en demeure pas moins que, portant sur des parties communes, ils devaient être votés en assemblée générale.

Il précise que cela ne le prive nullement de demander, par la suite, la condamnation des copropriétaires concernés à en supporter le coût, à supposer toutefois cette action pertinente et opportune, au vu des frais à exposer, des chances de succès et du coût des travaux.

Il rappelle que le vote par correspondance est organisé par la loi du 10 juillet 1965 et que la procédure suivie pour la tenue de cette assemblée est parfaitement conforme aux dispositions législatives et réglementaires, les demandeurs se contentant d’indiquer que les délibérations seraient irrégulières car les copropriétaires auraient voté par correspondance.

Enfin, il indique que les travaux réalisés n’ont pas été approuvés dans l’intérêt exclusif d’un groupe de copropriétaires au détriment d’un autre, mais qu’ils avaient pour but de sauvegarder l’immeuble, ce qui relève donc bien de l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires.

M. et Mme [Y] soutiennent également que les demandeurs ne rapportent pas la preuve que les résolutions attaquées ont été prises à l’encontre de l’intérêt collectif des copropriétaires.

Ils relèvent en effet tout d’abord que ces travaux avaient pour but de renforcer en urgence la structure du bâtiment afin d’éviter l’effondrement de l’appartement du 4ème étage.

Ils indiquent ensuite que les demandeurs évoquent le coût financier de ces travaux sans cependant le mettre en balance avec l’importance et l’urgence des travaux à réaliser, aucune disproportion n’étant ainsi alléguée.

Le syndic ne se prononce pas sur la demande d’annulation.

Les demandeurs, qui invoquent un abus de majorité, doivent rapporter la preuve que les copropriétaires ont utilisé la majorité dans un intérêt autre que l’intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit, le plus souvent, dans un intérêt personnel, soit dans leur intérêt exclusif au détriment du groupe minoritaire, soit en rompant l’équilibre entre les copropriétaires, soit avec l’intention de nuire.

En l’espèce, dans son rapport en date du 25 juin 2021, adressé au syndic, l’architecte de l’immeuble a fait état, dans l’appartement du 3ème étage, de l’état très dégradé des solives de part et d’autre du conduit de cheminée, ne leur permettant pas de remplir leur fonction, ainsi que de la vétusté de la plomberie, une colonne étant fuyarde, et d’une conception non conforme aux règles de l’art, en raison d’une culotte en plomb et d’une section irrégulière sur la longueur.

Il a ainsi préconisé la reprise du solivage dégradé et le renforcement du solivage suivant nécessités.

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

En l’espèce, il n’est pas contestable que les travaux de renforcement de structure au 3ème étage et de remise en état de canalisations portaient sur des parties communes de l’immeuble, nécessitant un vote en assemblée générale, et relevaient de son entretien et de sa conservation.

La résolution ayant pour but de faire réaliser des travaux de réparation de canalisations vétustes ou non conformes et de renforcement du solivage pour remédier à l’affaissement d’un plancher haut, partie commune, a donc été adoptée afin de préserver l’intérêt de l’ensemble des copropriétaires, puisqu’est ainsi assurée la sauvegarde de l’immeuble, quand bien même ces travaux auraient été rendus nécessaires du fait de l’action d’un seul copropriétaire.

C’est donc à juste titre que le syndicat des copropriétaires, qui se doit de veiller au bon entretien et à la conservation de l’immeuble, indique qu’il lui appartenait de faire voter ces travaux sans délai et sans égard pour ceux des copropriétaires qui devraient, in fine, en supporter éventuellement le coût, le vote des résolutions contestées ne l’empêchant nullement, dans un second temps, d’engager une action à leur encontre pour obtenir le remboursement des dépenses ainsi engagées.

Enfin, M. et Mme [Z] [T] ne démontrent nullement que les copropriétaires ont été insuffisamment informés sur les résolutions soumises au vote, le fait que l’assemblée générale ait été tenue par correspondance ne suffisant pas à en justifier et à rendre, de ce seul fait, les résolutions critiquées irrégulières.

M. et Mme [Z] [T] ne caractérisent donc aucun abus de majorité entachant le vote de la résolution n°3 et des résolutions n°4 à 5, portant sur le financement des travaux votés, qui en constituent l’accessoire.

M. et Mme [Z] [T] sont par conséquent déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°3 à 5.

Sur la demande d’annulation des résolutions n°6 et 7

La résolution n°6 porte sur une délégation de pouvoir étendue, à hauteur de 7700 euros TTC maximum, accordée au conseil syndical afin qu’il puisse valider seul, auprès du syndic, les dépenses de renforcement de structure additionnelles éventuellement nécessaires pour permettre la remise en état du solivage de la pièce principale du 3ème étage, s’il devait s’avérer dégradé.

La résolution n°7 porte, pour sa part, sur le remplacement de la fenêtre du cagibi, ancien WC, pour un coût de 943,80 euros TTC.

M. et Mme [Z] [T] estiment que le montant de la délégation accordée au conseil syndical est trop élevé, précisant au surplus que cette résolution n°6 est en lien avec les travaux de renforcement, et, s’agissant de la résolution n°7, que compte tenu de la destination de cette fenêtre, il n’apparaît pas pertinent de privilégier l’installation d’un double vitrage alors qu’une simple fenêtre en PVC aurait suffi.

Ils font également valoir que bien que ce cagibi soit une partie commune, elle est cependant à jouissance privative et les travaux ne bénéficieront par conséquent qu’au copropriétaire en ayant la jouissance et non à la copropriété.

Ils soutiennent donc qu’il y a une véritable atteinte portée aux droits des autres copropriétaires et un abus de majorité justifiant l’annulation de ces deux résolutions.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’argument des demandeurs, portant sur le montant trop élevé de la délégation consentie au conseil syndical et le lien de cette résolution avec le problème des travaux de renforcement de la structure, ne repose sur aucun raisonnement juridique ni texte.

Il rappelle que l’article 2-1 de la loi du 10 juillet 1965 permet une délégation de pouvoir au conseil syndical, pour engager des travaux pour le compte du syndicat des copropriétaires, sans fixer de plafond.

S’agissant de la contestation de la résolution n°7, il indique que les arguments développés en demande ne sont pas de nature à entraîner son annulation.

Le syndic ainsi que M. et Mme [Y] ne disent mot sur cette demande d’annulation.

Il ressort des griefs ainsi formulés par les demandeurs à l’encontre de la résolution n°7 qu’ils contestent en réalité la pertinence et la nécessité des travaux votés, puisqu’ils considèrent en effet que l’installation d’un double vitrage ne se justifiait pas.

S’agissant de la résolution n°6, ils ne font qu’exprimer leur désaccord avec l’adoption de cette décision sans toutefois rapporter la preuve, qui leur incombe, d’un quelconque abus de majorité.

Or, d’une part, une décision n’est pas abusive du seul fait qu’elle contrarie les intérêts d’un copropriétaire et, d’autre part, il n’appartient pas à la juridiction, dans le cadre du contrôle d’un éventuel abus de majorité, de se livrer à un contrôle d’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale.

Le tribunal ne peut en effet s’immiscer dans la gestion de la copropriété et n’a compétence que pour apprécier la légalité des résolutions dont il est saisi qui ne peuvent être annulées qu’en présence d’une inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, d’une violation des règles de fonctionnement des assemblées, d’un excès de pouvoir ou d’un abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions, en l’espèce non caractérisé.

M. et Mme [Z] [T] sont par conséquent déboutés de leur demande d’annulation des résolutions n°6 et 7.

Sur la demande de remboursement de la quote-part de travaux

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [Z] [T] sollicitent de :

« Condamner M. [N] [Y] et Mme [H] [Y] à rembourser aux époux [Z] la quote-part des travaux de structure et renforcement et plomberie soit selon un décompte arrêté au 17.05.2023 à la somme de 2.922,77 € à parfaire ».

Cette demande ne figure que dans le dispositif des conclusions de M. et Mme [Z] [T] et n’est pas développée ni même évoquée dans le corps des écritures.

Elle ne peut donc qu’être rejetée, en ce qu’elle est fondée ni en droit ni en fait.

Sur les demandes de dommages et intérêts

— sur la demande formée par M. et Mme [Z] [T]

Aux termes du dispositif de leurs conclusions, M. et Mme [Z] [T] sollicitent de :

« Condamner le syndic GRIFFATON au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages intérêts »

et de :

« Condamner solidairement le syndic GRIFFATON et le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] au paiement de la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts. »

Dans la mesure où M. et Mme [Z] [T] n’expliquent nullement les raisons pour lesquelles le syndicat des copropriétaires devrait être condamné au paiement de dommages et intérêts, cette demande ne figurant que dans le dispositif de leurs écritures sans être évoquée dans le corps de leurs conclusions, ils ne peuvent qu’être déboutés de cette demande, non fondée en droit et en fait.

S’agissant de la demande formée à l’encontre du syndic, ils font valoir qu’il doit s’assurer du respect des dispositions du règlement de copropriété par les copropriétaires et faire cesser les travaux qui ne respecteraient pas ces dispositions, tel que cela ressort des obligations mises à sa charge par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13823 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVG3L

Or, ils soutiennent qu’il n’a pas veillé à ce que les époux [Y] respectent l’article 1 du règlement de copropriété, de telle sorte qu’il voit sa responsabilité professionnelle engagée de ce fait.

Ils indiquent également que « le syndic aurait dû tenir pour responsables les époux [Y]. Cependant, il n’a à ce jour, toujours pas recherché la responsabilité des époux [Y] » et ils lui font grief de ne pas leur avoir imputé le coût des travaux, alors qu’ils estiment que leur responsabilité dans les désordres n’est pas contestable, mais de l’avoir mis à la charge de l’ensemble des copropriétaires.

Ils considèrent ainsi que le syndic, qui n’a pas pris les mesures adaptées et qui a proposé en assemblée générale des résolutions contestées allant à l’encontre de l’intérêt collectif de la copropriété, doit être condamné à leur régler la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

Le syndic relève tout d’abord que le reproche qui lui est fait par les demandeurs n’est pas clairement déterminé, ces derniers visant de façon générale et sans précision un non respect de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 et un manquement à sa mission principale consistant à faire appliquer le règlement de copropriété.

Il conteste toutefois toute faute en expliquant avoir bien avisé les époux [Y], par courrier en date du 13 avril 2021, de la procédure à suivre en cas de réalisation de travaux d’aménagement, s’agissant notamment de l’information à donner au syndic sur la nature des travaux et du rôle porteur des cloisons privatives.

Il indique que malgré cet avertissement, il n’a pas été informé des travaux engagés par les époux [Y] de telle sorte qu’il ne pouvait empêcher leur réalisation mais qu’il les a mis en demeure de stopper leurs travaux dès l’apparition des désordres, le 06 mai 2021.

Il fait valoir que le fait que les désordres aient pour origine le non respect, par un copropriétaire, du règlement de copropriété ne peut dispenser le syndic de soumettre au vote de l’assemblée générale les travaux intéressant les parties communes susceptibles d’y remédier et qu’adopter une position différente serait, au contraire, susceptible de lui être reproché.

S’agissant de l’imputabilité des travaux aux époux [Y], il indique qu’il ne saurait de sa propre initiative décider des responsabilités en cause.

L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixe les missions dévolues au syndic mais ne constitue nullement un fondement de mise en jeu de sa responsabilité.

M. et Mme [Z] [T] qui lui reprochent un manquement à ses obligations recherchent en réalité sa responsabilité pour faute, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, qui dispose que « tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »

La mise en jeu de ce régime de responsabilité suppose ainsi qu’ils démontrent une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, le syndic a pris attache avec M. et Mme [Y], par courrier recommandé en date du 13 avril 2021, après leur acquisition, pour les informer notamment de la conduite à tenir en cas de réalisation de travaux.

Ce courrier, contenant une longue liste de préconisations, explique ainsi notamment :

« si vous envisagez d’effectuer des travaux dans votre appartement, il convient de nous en informer préalablement en nous précisant de façon sommaire la nature de ceux-ci. En effet, l’intervention d’un architecte ou de notre inspecteur technique peut s’avérer nécessaire, afin notamment de vérifier soit la structure de l’immeuble, soit l’état des colonnes et descentes d’eaux parties communes, traversant votre appartement.

Décision du 24 janvier 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 21/13823 – N° Portalis 352J-W-B7F-CVG3L

Nous insistons sur les points suivants :

— en application de la loi du 10 juillet 1965 et du règlement de copropriété de l’immeuble, certains travaux doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale, notamment tous travaux affectant les parties communes et la structure du bâtiment, ou l’harmonie de l’immeuble

(…)

— les cloisons, bien que privatives, peuvent être devenues porteuses avec le temps. Dès lors, il n’est pas possible de les retirer, tout du moins sans respecter certaines conditions précises.

(…)

L’ensemble de ces prescriptions vous sont communiquées aux fins d’assurer la bonne conservation de l’immeuble, assurer le respect de son harmonie et préserver tant les droits des copropriétaires voisins que les vôtres.

Nous vous précisons, à toutes fins utiles, que la réalisation de travaux touchant aux parties communes de l’immeuble est sanctionnée, en référé,par la remise en état d’origine sous astreinte, outre le dédommagement du syndicat des copropriétaires ».

Informé de l’affaissement du plancher et de l’apparition de fissures dans l’appartement situé au-dessus du lot des époux [Y], le syndic leur a, par courrier recommandé en date du 06 mai 2021, rappelé les termes de l’article 1 du règlement de copropriété, et indiqué :

« Ceci vous a été par ailleurs confirmé au travers de la lettre de bienvenue dont vous avez accusé réception en date du 15 avril dernier qui vous précisait en outre que de simples cloisons, bien que privatives, pouvaient tout à fait être devenues porteuses avec le temps et que dès lors, il n’était pas possible de les retirer sauf à respecter certaines conditions précises.

Dans ces conditions et par la présente, comme nous nous en sommes entretenus, nous vous mettons en demeure d’arrêter immédiatement tous travaux qui seraient actuellement en cours dans votre appartement jusqu’à la visite d’un homme de l’art (architecte ou bureau d’études) qui sera mandaté par nos soins, afin de prendre connaissance de la nature exacte et de l’ampleur des travaux réalisés, et d’évaluer les mesures à prendre le cas échéant.

Ce rendez-vous a été fixé au vendredi 07 mai à 9h (…) ».

Il est ainsi justifié qu’en prévenant M. et Mme [Y], dès leur acquisition, des prescriptions à respecter puis, une fois informé de la survenance des désordres, en les mettant en demeure de cesser tous travaux, en mandatant ensuite un homme de l’art pour évaluer les mesures à prendre et enfin en convoquant une assemblée générale extraordinaire afin de faire voter les travaux réparatoires préconisés, le syndic a fait le nécessaire pour administrer l’immeuble, pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, conformément aux missions qui lui sont dévolues par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.

Enfin, comme le relève à juste titre le syndic, il ne lui appartient pas, lors d’un sinistre, de décider des responsabilités à retenir et partant d’imputer, de sa propre initiative, le coût des travaux à tel ou tel copropriétaire qu’il considérerait responsable des désordres.

M.et Mme [Z] [T] échouent donc à caractériser une faute du syndic et il convient par conséquent de les débouter de leur demande de dommages et intérêts.

— sur la demande formée par le syndic

Le syndic indique que les demandeurs ont mis en cause sa responsabilité sans en exposer précisément les motifs et que « cette absence de motif précis au soutien de leur demande de dommages et intérêts constitue une action abusive, en ce qu’elle démontre qu’elle n’a pas pu échapper aux époux [Z] qui ont préféré néanmoins la maintenir. »

Il demande donc leur condamnation à lui régler la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts.

M. et Mme [Z] [T] sollicitent le débouté de cette demande.

Le syndic, qui vise dans le dispositif de ses conclusions, l’article 1240 du code civil, doit donc démontrer la faute commise par les demandeurs, le préjudice subi et le lien de causalité entre les deux, afin de mettre en jeu leur responsabilité délictuelle.

Or, en l’espèce, il n’est justifié ni même mentionné le préjudice subi, étant au surplus relevé que l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas en soi constitutive d’un abus du droit d’agir en justice.

Il convient par conséquent de débouter le syndic de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

M. et Mme [Z] [T], parties succombantes, sont condamnés in solidum aux dépens.

Tenus aux dépens, ils sont condamnés in solidum à régler, au titre de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros au syndicat des copropriétaires, celle de 3000 euros à M. et Mme [Y], ensemble, et enfin celle de 3000 euros au syndic.

Le sens de la décision conduit à les débouter de leur demande formulée à ce titre ainsi que de leur demande de dispense de participation aux frais de la procédure.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, après débats en audience publique, rendu en premier ressort publiquement et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [F] [Z] [T] et Mme [H] [M] épouse [Z] [T] de l’intégralité de leurs demandes ;

DÉBOUTE la SAS Griffaton de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Z] [T] et Mme [H] [M] épouse [Z] [T] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum M. [F] [Z] [T] et Mme [H] [M] épouse [Z] [T] à régler, au titre des frais irrépétibles, la somme de :

3000 euros au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 4] ;3000 euros à M. et Mme [Y], ensemble ;3000 euros à la SAS Griffaton ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à Paris le 24 janvier 2025

La greffière La présidente