TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/02168

N° Portalis DB3S-W-B7J-2XSS

Minute : 928/25

S.A.S. FONCIERE CRONOS

Représentant : M^e Christine GALLON, avocat

au barreau de PARIS, vestiaire : P0431

C/

Monsieur [M] [D]

Madame [U] [D]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

ME GALLON

Copie délivrée à :

M. Et MME [D]

Le 29 Août 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 28 Août 2025 ;

par Madame Aude ZAMBON, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 26 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Aude ZAMBON, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

En présence de Madame [X] [J], auditrice de justice ;

ENTRE DEMANDERESSE :

Société par actions simplifiée FONCIERE CRONOS, ayant son siège social [Adresse 9],

Représentée par son mandataire, la Société IN’LI PROPERTY MANAGEMENT, ayant son siège social [Adresse 8],

Représentée par Maître Christine GALLON, Avocat au Barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [M] [D], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [U] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparante

D’AUTRE PART

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 9 mars 2023, la société Foncière Cronos a consenti à M. [M] [D] et Mme [U] [D] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, porte n°32, et un emplacement de stationnement n° 240 situés [Adresse 3] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 839 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 149 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 839 euros.

Le 20 novembre 2024, la société Foncière Cronos a fait délivrer à M. [M] [D] et Mme [U] [D] un commandement de payer la somme en principal de 2857,61€ arrêtée à la date du 12 novembre 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 29 janvier 2025, la société Foncière Cronos a fait citer M. [M] [D] et Mme [U] [D] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal aux fins :

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire, et en conséquence constater la résiliation de plein droit du contrat de bail,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o d’ordonner la séquestration soit sur place, soit dans tel local ou garde-meubles, au choix de la demanderesse, aux frais risques et périls des défendeurs, des objets mobiliers garnissant les lieux loués,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2357,61 € au titre de la dette locative échéance de janvier 2025 incluse, ainsi qu’au montant des loyers échus à la date de la décision à intervenir,

o de les condamner solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié jusqu’à complète libération des lieux,

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer,

o de juger qu’il n’y a pas lieu de suspendre l’exécution provisoire de droit.

A l’appui de ses prétentions, la demanderesse a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 26 mai 2025, la société Foncière Cronos, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 678,34€, hors frais, arrêtée à la date du 19 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle ne s’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire au bénéfice des défendeurs.

M. [M] [D], comparant, n’a contesté ni le principe ni le montant de la dette. Il a également indiqué travailler à temps partiel et percevoir la somme mensuelle de 300 euros, Mme [U] [D] ayant quant à elle un salaire mensuel de 1600 euros par mois. Il a demandé l’octroi de délais suspensifs des effets de la clause résolutoire en proposant d’apurer la dette en six mensualités en sus du loyer courant.

Mme [U] [D], citée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 30 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 26 mai 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Foncière Cronos justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales le 15 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 29 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le contrat conclu le 9 mars 2023 contient en son article 8 des conditions particulières une clause renvoyant à l’article 18 des conditions générales, qui contient une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 20 novembre 2024, pour la somme en principal de 2857,61 euros arrêtée au 12 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail n’a pas été modifié par les parties après la loi du 27 juillet 2023 et stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 20 janvier 2025.

Sur les demandes de condamnation au paiement

La société Foncière Cronos produit un décompte indiquant que M. [M] [D] et Mme [U] [D] restent devoir la somme de 974,66 € arrêtée à la date du 19 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Seront déduits de ce montant les frais de procédure (142,76 € +153,56 € +185,53 €) pouvant éventuellement être qualifiés de dépens.

M. [M] [D] et Mme [U] [D] seront par conséquent condamnés au paiement de la somme de 492,81 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus.

Une clause de solidarité (article 3 des conditions générales) étant prévue au contrat de bail, cette condamnation sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si les défendeurs se libèrent dans le délai et selon les modalités fixées au dispositif de la décision, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

En l’espèce, M. [M] [D] et Mme [U] [D] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation personnelle et financière des défendeurs décrite, ils sont en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. La bailleresse n’est en outre pas opposée à l’octroi de délais de paiement.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [M] [D] et Mme [U] [D] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

Cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [D] et Mme [U] [D], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris du commandement de payer.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la société Foncière Cronos, M. [M] [D] et Mme [U] [D] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 9 mars 2023, par la société Foncière Cronos à M. [M] [D] et Mme [U] [D] concernant le local à usage d’habitation porte n°32, et l’emplacement de stationnement n°240 situé [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE solidairement M. [M] [D] et Mme [U] [D] à verser à la société Foncière Cronos la somme de 492,81 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 19 mai 2025, terme du mois de mai 2025 inclus ;

AUTORISE M. [M] [D] et Mme [U] [D] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 5 mensualités de 82 € et une 6ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, le premier versement devant intervenir en même temps que le paiement du loyer suivant la signification du jugement, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers sauf meilleur accord des parties,

SUSPEND pendant cette période, les effets de la clause résolutoire qui sera réputée n’avoir jamais été acquise en cas de respect des modalités de paiement.

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer et arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets,

CONSTATE EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [M] [D] et Mme [U] [D] sur le local à usage d’habitation porte n°32, et l’emplacement de stationnement n° 240, situés [Adresse 3] à [Localité 7],

AUTORISE EN CE CAS l’expulsion de M. [M] [D] et Mme [U] [D] et celle de tous occupants des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, les parties défenderesses pourront être contraintes à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux,

RAPPELLE EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE EN CE CAS in solidum M. [M] [D] et Mme [U] [D] à payer à la société Foncière Cronos une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges comme si le bail s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [M] [D] et Mme [U] [D] à verser à la société Foncière Cronos une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum M. [M] [D] et Mme [U] [D] aux dépens, en ce compris le commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 août 2025.

La greffière, Le juge