Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 5 section 2, 4 septembre 2025, n° 23/09673

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Texte intégral
- Parties
- Composition de la Cour
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- Motifs de la décision
- Sur la qualification du jugement
- Sur la demande en paiement des charges de copropriété
- Sur les frais de l'article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965
- Sur la demande en dommages et intérêts
- Sur les autres demandes
- Sur l'exécution provisoire
- Sur les dépens
- Dispositif

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TJ Bobigny 4 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a constaté que M. [W] [L] est bien débiteur des charges de copropriété, et a ordonné son paiement au Syndicat.
Rejeté
Mauvaise foi des défendeurs
La cour a jugé que le Syndicat n'a pas prouvé l'existence d'un préjudice distinct de l'absence de paiement des charges, et a donc rejeté la demande de dommages et intérêts.
Rejeté
Frais de recouvrement des charges
La cour a constaté que le Syndicat n'a pas justifié des frais réclamés ni de leur caractère nécessaire, et a donc rejeté cette demande.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 5 sect. 2, 4 sept. 2025, n° 23/09673
Numéro(s) :	23/09673
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Parties :	SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA [ Localité 24 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 22]

JUGEMENT DU 04 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 23/09673 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YBG2

N° de MINUTE : 25/01145

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES RESIDENCE LA [Localité 24],1,3,5,7,9,11,13,15, [Adresse 3] [Adresse 13] [Adresse 10], représenté par la SELARL AJASSOCIES, prise en la personne de Maître [G] [X], administrateur judiciaire

[Adresse 16]

[Localité 20]

représentée par Me [R], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

DEFENDEURS

Monsieur [W] [L]

[Adresse 17]

[Localité 18]

Non représenté

Madame [C] [A] épouse [L]

[Adresse 17]

[Localité 18]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

M. [W] [L] et Mme [S] [A] sont propriétaires des lots n°20213, [Localité 14] et [Localité 15] au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] et [Adresse 8] à [Localité 21] (SEINE [Localité 26]).

Par acte de commissaire de justice du 25 septembre 2025, le Syndicat des copropriétaires de La RESIDENCE LA [Localité 24], [Adresse 1] [Adresse 6] [Adresse 2] [Adresse 5], représenté par la SELARL [J] & Associés, administrateur judiciaire, a assigné M. [W] [L] et Mme [C] [A] épouse [E] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement de la somme de 11 743,50 euros suivant décompte arrêté au 20 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter du 14 août 2023, date de la première mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de l’assignation ;

— condamner solidairement M. et Mme [L] au paiement, au profit de la SELARL [J] & Associés, ès qualité d’ Administrateur Judiciaire du Syndicat des copropriétaires sus énoncé, de :

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de son attitude,

* 30 euros au titre des mises en demeure,

* 14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires urgents,

* 17 euros au titre de la commande du titre de propriété.

Par conclusions notifiées par le RPVA le 12 mars 2024 et par actes de commissaire de justice du 05 mars 2024, le Syndicat des copropriétaires de La RESIDENCE LA [Localité 24], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 4] [Adresse 12], ci-après désigné le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 24], demande au Tribunal de lui donner acte de ce qu’il est désormais représentée par la SELARL AJA ASSOCIES suivant ordonnance du 14 novembre 2023.

M. [W] [L] et Mme [C] [A] épouse [E] n’ont pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 20 décembre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 16 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 15 mai 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal, au 19 juin 2025 en raison de l’indisponibilité du Tribunal et au 04 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [W] [L] et Mme [C] [A] épouse [E] ayant été assignés par actes de commissaire de justice du 25 septembre 2023 et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le [Adresse 27] produit notamment :

— une matrice cadastrale non datée mentionnant une mise à jour en 2022,

— un relevé des formalités délivré par les services de la publicité foncière en réponse à une demande du 09 juin 2023 ;

— l’acte authentique du 21 février 2021 d’acquisition par M. [W] [L] et Mme [S] [A] des lots objets de la présente instance,

— un relevé de compte copropriétaire au 20 septembre 2023 portant sur la période du 27 février 2020 au 1e juillet 2023 ;

— les appels de provisions sur charges et travaux datés du 28 février 2020 au 09 mai 2023 ;

— la décision de l’administrateur provisoire datées du 03 octobre 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice clos au 31 décembre 2020 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, l’approbation des travaux et du montant du fonds travaux pour l’exercice 2023.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que Mme [C] [A] épouse [E] assignée par le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 24] n’est pas propriétaire des lots n°20213, 21112 et 22318 avec M. [W] [L] mais qu’il s’agit de Mme [S] [A].

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 24] sera débouté de sa demande de charges de copropriété à l’encontre Mme [C] [A] épouse [L].

En outre, il résulte des pièces versées aux débats que M. [W] [L] est débiteur de la somme totale de 11 743,50 euros dans la limite de ses droits sur les lots n°20213, 21112 et 22318 arrêtées au 20 septembre 2023.

Dès lors, il y a lieu de condamner M. [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LA [Localité 24] la somme totale de 11 743,50 euros dans la limite de ses droits sur les lots n°20213, 21112 et 22318 au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le [Adresse 27] ne justifie pas des frais qu’il réclame au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ni de leur caractère nécessaire.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la résidence La Morée de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 25] [Adresse 23] à [Localité 19] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété en lien avec la mauvaise foi de M. [W] [L] et de Mme [C] [A] épouse [E], qui n’est pas propriétaire au sein de la résidence LA [Localité 24].

Dès lors, Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 23] à [Localité 19] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [W] [L] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de La RESIDENCE LA [Localité 24], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 4] [Adresse 11] [Adresse 9] de sa demande de charges de copropriété à l’encontre de [C] [A] épouse [L] ;

Condamne [W] [L] à payer au Syndicat des copropriétaires de La RESIDENCE LA [Localité 24], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 4] [Adresse 12] la somme totale de 11 743,50 euros dans la limite de ses droits sur les lots n°20213, 21112 et 22318 au titre des charges de copropriété arrêtées au 20 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, soit du 25 septembre 2023 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de La RESIDENCE LA [Localité 24], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 4] [Adresse 11] [Adresse 9] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de La RESIDENCE LA [Localité 24], 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, [Adresse 2] [Adresse 4] [Adresse 12] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne [W] [L] aux dépens.

Fait au Palais de justice, le 04 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART