TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/09341 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BDC

Minute :

Monsieur [P] [T] [K]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57

C/

Monsieur [L] [O]

Représentant : M^e Dalal LOGHLAM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0157

Copie et dossier délivrés à :

M^e DEFOSSE – MONTJARRET

M^e LOGHLAM

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [T] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [L] [O], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Dalal LOGHLAM, avocat au barreau de PARIS

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 1er novembre 2017, M. [B] [F] a donné à bail à M. [P] [T] [K] un appartement situé [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 480 euros, outre une provision pour charges de 60 euros.

Un arrêté de péril imminent a été pris le 07 juin 2019 par le Maire de [Localité 8] concernant les appartements situés au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble, au premier étage à droite et au centre, au deuxième étage à droite et au troisième étage à droite.

M. [L] [O] est venu aux droits de M. [B] [F].

Par acte sous signature privée en date du 29 août 2019, M. [L] [O] a donné à bail à M. [P] [T] [K] le même local pour un loyer mensuel de 560 euros, outre une provision pour charges de 90 euros.

Un arrêté de péril simple a été pris le 05 novembre 2019 par le Maire de [Localité 8] concernant les appartements situés à droite de l’immeuble, du rez-de-chaussée jusqu’au troisième étage.

Un arrêté de mainlevée de l’arrêté de péril simple a été pris le 05 juillet 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, M. [P] [T] [K] à fait assigner M. [L] [O] devant le juge des contentieux de la protection à l’audience du 25 novembre 2024 aux fins d’obtenir le remboursement des loyers et charges payés indûment pendant la période de validité des arrêtés de péril.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025.

A l’audience, M. [P] [T] [K] soutient oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance et demande au juge des contentieux de la protection de condamner M. [L] [O] au paiement :

o d’une somme de 16 800 euros au titre des loyers indus ;

o des entiers dépens de la procédure.

Pour un exposé des moyens de M. [P] [T] [K], il convient de renvoyer à son acte introductif d’instance, soutenue oralement à l’audience, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

M. [L] [O], comparant, représenté, soutient oralement le bénéfice de ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

o à titre principal :

? débouter M. [P] [T] [K] de ses demandes ;

? dire que l’arrêté de péril du 07 juin 2019 est illégal et inopposable ;

? condamner M. [P] [T] [K] à régler la somme de 2 900 euros au titre des charges de copropriété dues du mois de décembre 2021 au 05 juillet 2023 ;

o à titre subsidiaire, accorder un délai de 24 mois pour payer les sommes dues.

Pour un exposé des moyens de M. [L] [O], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

o Sur le rejet de la demande en paiement d’une somme de 16 800 euros

L’article L. 511-2 du code de la construction et de l’habitation, dans sa rédaction en vigueur au moment de la réalisation des faits objets du présent litige, dispose que le maire, par un arrêté de péril pris à l’issue d’une procédure contradictoire met le propriétaire de l’immeuble menaçant ruine en demeure de faire dans un délai déterminé, selon le cas, les réparations nécessaires pour mettre fin durablement au péril. Si l’état du bâtiment, ou d’une de ses parties, ne permet pas de garantir la sécurité des occupants, le maire peut assortir l’arrêté de péril d’une interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux qui peut être temporaire ou définitive. Les dispositions des articles L. 521-1 à L. 521-4 sont alors applicables.

L’article L. 521-2 du même code, en vigueur au jour des faits litigieux, dispose que pour les locaux visés par une déclaration d’insalubrité prise en application de l’article L. 511-1, le loyer en principal ou toute autre somme versée en contrepartie de l’occupation du logement cesse d’être dû à compter du premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification de l’arrêté ou de son affichage à la mairie et sur la façade de l’immeuble, jusqu’au premier jour du mois qui suit l’envoi de la notification ou l’affichage de l’arrêté de mainlevée.

En l’espèce, M. [P] [T] [K] a été locataire de l’appartement situé [Adresse 5].

Le 07 juin 2019, le Maire de [Localité 8] a pris un arrêté de péril imminent par lequel il a mis en demeure le syndicat des copropriétaires de réaliser divers travaux urgents.

Cependant, il ressort tant de la première page de cet arrêté que de sa motivation que ce n’est pas l’immeuble dans son entier qui est visé par ledit arrêté mais seulement les appartements situés au rez-de-chaussée gauche de l’immeuble, au premier étage à droite et au centre, au deuxième étage à droite et au troisième étage à droite.

L’appartement situé au troisième étage, gauche, occupé par le demandeur à la cause n’est pas visé par cet arrêté de péril. Aucune interdiction d’habitation n’a été décidée le concernant. Il ne l’est pas davantage par l’arrêté de péril simple pris le 05 novembre 2019 qui vise les mêmes appartements, à l’exclusion de celui occupé par le demandeur.

Or, il ressort de la formulation des textes précités que les loyers ne cessent pas d’être dus par tous les locataires des appartements situés dans un immeuble dont certains locaux sont visés par un arrêté de péril mais seulement par les occupants desdits locaux.

Ce faisant, et malgré l’arrêté de péril en cause, M. [P] [T] [K] est demeuré tenu au paiement de ses loyers et des provisions pour charges pendant la période litigieuse.

En conséquence, il sera débouté de sa demande en paiement d’une somme de 16 800 euros.

o Sur le rejet de la demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 2 900 euros

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

En l’espèce, le défendeur réclame reconventionnellement le paiement de charges de copropriété à l’encontre de son locataire.

Outre qu’il ne fournit aucune pièce au soutien de sa demande, force est de constater que le locataire n’a pas la qualité de copropriétaire et n’est donc pas tenu au paiement des charges de copropriété.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DEBOUTE M. [P] [T] [K] de sa demande en paiement d’une somme de 16 800 euros ;

DEBOUTE M. [L] [O] de sa demande en paiement d’une somme de 2 900 euros ;

CONDAMNE M. [P] [T] [K] au paiement des entiers dépens de la présente procédure ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION