N° RG 24/02992 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7ZC

CINQUIÈME CHAMBRE

CIVILE

SUR LE FOND

30B

N° RG 24/02992 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7ZC

AFFAIRE :

S.A.R.L. ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD

C/

S.A.S. LC CREATION

Grosses délivrées

le

à

Avocats : la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

la SCP HARFANG AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

CINQUIÈME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 31 MARS 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente

Statuant à Juge Unique

Monsieur Lionel GARNIER, Cadre Greffier, Greffier lors des débats

et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier, Greffier lors du délibéré

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Janvier 2026

JUGEMENT

Contradictoire

En premier ressort

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD

9 avenue des Palombes

33600 PESSAC

représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. LC CREATION

bâtiment R – 120/190 rue Achard

33300 BORDEAUX

représentée par Maître Raphaël MONROUX de la SCP HARFANG AVOCATS, avocats au barreau de LIBOURNE

N° RG 24/02992 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Y7ZC

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 28 janvier 2016, la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD (ci-après : le bailleur) a donné à bail commercial à la SAS LC CREATION (ci-après : le preneur le bâtiment R (entrepôt d’une superficie approximative de 400 m² avec bureau d’accompagnement) dépendant d’un ensemble immobilier dénommé ZA ACHARD-120/190 rue Achard-33300 BORDEAUX, bail consenti pour une durée de 9 années à compter du 1er février 2016.

Par acte extrajudiciaire du 19 juillet 2021, le bailleur a délivré un congé au preneur pour la date d’expiration de la deuxième période triennale (31 janvier 2022) sur le fondement des dispositions prévues par les articles L. 145-4 et L. 145-18 du code de commerce, congé avec refus de renouvellement et offre d’éviction.

Le locataire n’ayant pas saisi la juridiction dans un délai de deux ans pour contester le congé ou demander la fixation d’une indemnité d’éviction, ni quitté les lieux, le bailleur l’a assigné devant le tribunal judiciaire de Bordeaux par acte extrajudiciaire du 11 avril 2024 aux fins de voir ordonner son expulsion et de le condamner à lui verser une indemnité d’occupation, sur le fondement des articles L. 145-4, L. 145-18 et L. 145-60 du code de commerce.

Par conclusions spécialement adressées au juge de la mise en état le 29 octobre 2024, le preneur a soulevé l’irrecevabilité pour cause de prescription de la demande du bailleur tendant à le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros TVA et charges en sus à compter du 1er février 2022 jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise ses clés.

Le juge de la mise en état a dit que cette fin de non-recevoir serait examinée par la formation de jugement à l’issue de l’instruction et invité les parties à conclure sur la fin de non-recevoir et sur le fond dans leurs conclusions adressées au tribunal, en application de l’article 789 alinéa 8 du code de procédure civil.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 janvier 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 5 janvier 2026, la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-4, L. 145-18, L. 145-28 et L. 145-60 du code de commerce de :

— débouter la société LC CREATION de ses demandes,

— constater qu’elle a perdu tous droit et titre d’occupation des locaux loués,

— ordonner la restitution des locaux libres de tous biens et occupants de son chef dans un délai de 30 jours suivant la signification du jugement à intervenir, sous astreinte, passé ce délai de 500 euros par jour de retard courant pendant un délai de 30 jours,

— ordonner l’expulsion du preneur et des occupants de son chef avec le concours de la force publique le cas échéant,

— condamner la société LC CREATION à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et charges réglés sur la période s’étant écoulée du 1er février 2022 jusqu’au 31 janvier 2024 ;

— condamner la SAS LC CREATION au paiement d’une indemnité d’occupation de 3700 euros, TVA et charges en sus, à compter du 1er février 2024 jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des clés et ordonner l’indexation de cette indemnité d’occupation au 1er février de chaque année sur la variation de l’indice des loyers commerciaux,

— la condamner au paiement d’une indemnité de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Le bailleur soutient que le congé qu’il a délivré n’est pas entaché de nullité et souligne que le preneur ne soulève aucun moyen de nullité, de forme ou de fond, se contentant de contester la réalité du motif du congé délivré, ce qui ne constitue pas une exception de nullité. Il soutient que s’il entendait contester la validité du congé et/ou solliciter une indemnité d’éviction, il lui appartenait de saisir la juridiction dans le délai de 2 ans à compter de la date d’effet de l’acte, ce qu’il n’a pas fait alors qu’aucun obstacle ne l’en a empêché. Il conteste en tout état de cause avoir renoncé à son congé comme le soutient le preneur, en l’absence de manifestation claire et non équivoque de volonté de sa part en ce sens.

En réponse à la prescription de l’indemnité d’occupation sur la période allant du 31 janvier 2022 au 31 janvier 2024 qui lui est opposée, le bailleur fait valoir que l’occupation des locaux par le preneur pendant la période de deux ans s’est faite au titre de son maintien dans les lieux, aux clauses et conditions du bail expiré, de sorte que l’indemnité d’occupation est réputée fixée à la valeur du dernier loyer payé en l’absence de fixation en application des dispositions de l’article L. 145-28 du code de commerce. Mais pour la période allant au-delà de ce droit au maintien dans les lieux, il est fondé à demander une indemnité d’occupation majorée, destinée à réparer le préjudice subi du fait du maintien dans les lieux ; pour un local de 400 m² outre bureau d’accompagnement, il lui paraît raisonnable de retenir une valeur métrique de 110 euros, ce qui correspond à une somme annuelle HT et HC de 44 000 euros, soit une somme mensuelle de 3700 euros HT et HC.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 décembre 2025, la SAS LC CREATION demande au tribunal :

A titre principal de :

— juger et déclarer nul et non avenu le congé délivré par la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD le 19 juin 2021,

— débouter le bailleur de sa demande d’expulsion et de ses autres demandes,

A titre subsidiaire, juger que le bailleur a renoncé au bénéfice et aux effets du congé délivré le 19 juin 2021 et le débouter de ses demandes,

A titre infiniment subsidiaire, déclarer irrecevable pour cause de prescription la demande tendant à « condamner la SAS LC CREATION au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros, TVA et charges en sus, à compter du 1er février 2022 jusqu’à parfaite libération des locaux et remise des clés »,

— débouter la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD de sa demande de condamnation à l’encontre de la SAS LC CREATION au titre d’une indemnité d’occupation antérieur au 1er février 2024,

— dire que la société LC CREATION sera tenue à compter du 1er février 2024 d’une indemnité d’occupation qui ne saurait excéder le loyer précédemment versé soit la somme mensuelle de 1307 euros hors taxes et hors charges,

En tout état de cause, condamner le bailleur à lui verser 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

A titre principal, le preneur se prévaut de la nullité du congé qui lui a été délivré au motif que si celui-ci est fondé sur la réalisation de travaux de reconstruction, ceux-ci ne sont jamais intervenus et reproche au bailleur la délivrance d’un congé frauduleux, en l’absence d’intention réelle de réaliser ces travaux. Il fait valoir que s’agissant d’une exception de nullité du congé, il est en droit de s’en prévaloir à tout moment, même au-delà du délai de 2 ans prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce.

Subsidiairement, le preneur soutient que le bailleur a clairement et sans équivoque renoncé au congé qu’il a délivré, dès lors qu’il n’a jamais réalisé les travaux, qu’il a continué à facturer des loyers jusqu’à avril 2024, soit plus de 2 ans après la date prévue au congé, et que ce n’est qu’à compter du mois d’avril 2024, soit à compter de la prescription de la demande d’indemnité d’éviction, qu’il a facturé des indemnités d’occupation. Il ajoute qu’a également été envisagé un temps un avenant au bail.

Subsidiairement encore, il se prévaut de la prescription de la demande relative à l’indemnité d’occupation soulignant, à supposer que le congé soit valable, que celui-ci a produit ses effets le 31 janvier 2022 ; à compter de cette date et jusqu’au 31 janvier 2024, le preneur était tenu à l’égard du bailleur d’une indemnité d’occupation et le bailleur pouvait saisir en ce sens le juge des loyers commerciaux pour la fixer. En l’absence de démarche en ce sens dans le délai de 2 ans, la demande du bailleur est prescrite et le montant versé en contre-partie de l’occupation ne saurait excéder le montant du loyer, qu’il a versé. En ce qui concerne la valeur de l’indemnité d’occupation postérieure demandée, il fait valoir qu’elle n’est fondée sur aucune pièce justificative.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale de nullité du congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction

Aux termes de l’article L. 145-9 alinéa 5 du code de commerce : « Le congé doit être donné par acte extrajudiciaire. Il doit, à peine de nullité, préciser les motifs pour lesquels il est donné et indiquer que le locataire qui entend, soit contester le congé, soit demander le paiement d’une indemnité d’éviction, doit saisir le tribunal avant l’expiration d’un délai de deux ans à compter de la date pour laquelle le congé a été donné. », ce délai de deux ans étant prévu à l’article L. 145-60 du code de commerce.

Selon le troisième alinéa de l’article L. 145-4 du code de commerce, le bailleur peut donner congé à son preneur à l’expiration d’une période triennale s’il entend reconstruire l’immeuble existant.

En application de l’article L. 145-18 de ce code, le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l’immeuble existant, à charge pour lui de payer au locataire évincé une indemnité d’éviction. Il peut néanmoins se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.

En l’espèce, la société LC CREATION estime que le congé est entaché de nullité au motif qu’il est fondé sur un motif fallacieux, non réel, caractérisant une fraude du bailleur.

Il est acquis que le congé lui a été délivré par acte extrajudiciaire en date du 19 juillet 2021 et que le preneur n’a entrepris aucune démarche tendant à contester ce congé ou à demander le paiement d’une indemnité d’éviction.

Si l’action en nullité d’un congé refusant le renouvellement d’un bail commercial et offrant une indemnité d’éviction est bien soumise au délai de prescription biennale prévu par l’article L. 145-60 du code de commerce (3e Civ., 15 novembre 2005, pourvoi n° 04-16.591), tel n’est pas le cas lorsque le preneur s’en prévaut comme moyen de défense au fond ; dans ce cas la règle de l’exception de nullité perpétuelle s’applique, ainsi que le relève pertinemment le preneur (3e civ. 18 juin 2014, n°12-28.277).

Le moyen de nullité, tiré de la fraude du bailleur, peut donc être examiné.

Il convient toutefois de rappeler qu’il est de jurisprudence constante que les intentions du bailleur, s’agissant d’un refus de renouvellement pour démolir et reconstruire, sont présumées sincères ; il appartient en conséquence au preneur évincé de démontrer que ces intentions n’existent pas ou de rapporter l’existence d’un fait certain contraire à cette déclaration. L’intention du bailleur s’apprécie à la date de la délivrance du congé. Il convient également de rappeler que la fraude ne se présume pas ; il appartient à celui qui s’en prévaut de la démontrer.

En l’espèce, le congé signifié le 19 juillet 2021 est un congé « avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction ». Il a été délivré à la demande de la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD en application des articles L. 145-4 et L. 145-18 du code de commerce au motif d’une « reconstruction de l’immeuble existant ». Il est précisé que le bailleur refuse le renouvellement du bail et propose en conséquence le paiement d’une indemnité d’éviction.

Le refus de renouvellement résulte de la volonté du bailleur de reconstruire l’immeuble.

Si le preneur met en doute la sincérité des intentions du bailleur, sans étayer son projet, force est de constater qu’il n’a, à aucun moment, demandé d’explication au bailleur concernant la mise en œuvre de la démolition du local. En outre, s’il remet en cause l’intention du bailleur de réaliser effectivement les travaux, il n’apporte aucun élément susceptible de caractériser une fraude, alors qu’il en supporte la preuve ; la seule circonstance que les travaux n’ont pas été engagés par le bailleur, alors que le preneur occupe toujours les lieux, étant sans incidence sur la réalité du projet.

Dès lors, le preneur échoue à renverser la présomption selon laquelle les intentions du bailleur sont réelles et échoue à prouver une quelconque fraude.

Sur la demande subsidiaire tendant à constater le renoncement du bailleur à son congé

Il est acquis que le congé est un acte unilatéral qui met fin au bail. Le renoncement aux effets qu’il produit ne peut résulter que de circonstances établissant de façon non équivoque la volonté du celui qui l’a délivré de renoncer, laquelle ne se présume pas.

Le preneur disposant d’un délai de deux ans pour demande le paiement d’une indemnité d’éviction, celui-ci a droit au maintien dans les lieux durant cette période ; la circonstance que le bailleur lui ait facturé des « loyers » en lieu et place d’indemnités d’éviction ne saurait caractériser la volonté du bailleur de renoncer à son congé, lequel peut également être contesté par le preneur dans ce même délai de deux ans. Si le bailleur n’a pas immédiatement modifié sa facturation pour demander le paiement d’indemnités d’occupation, il l’a fait à compter du mois d’avril 2024, soit deux mois après l’expiration du délai de 2 ans précité : il ne saurait en être déduit une volonté claire et non équivoque de renoncer aux effets de son congé.

Si le preneur se prévaut d’un courriel qui lui a été adressé le 22 juillet 2024 par madame [F], au sujet de la réglementation incendie et faisant référence à un possible avenant au bail, force est de constater que cet courriel date du mois de juillet 2024 et que la procédure initiée par le bailleur pour constater l’échéance du bail et demander l’expulsion du locataire était déjà en cours, l’assignation ayant été délivrée le 12 avril 2024, aucune renonciation claire et non équivoque ne saurait ainsi être déduite.

Le congé étant valide, et aucune demande d’indemnité d’éviction n’ayant été demandée dans les délais, il sera fait droit aux demandes du bailleur concernant l’expulsion du preneur selon les modalités précisées dans le dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article L. 145-28 du code de commerce : « Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation. /Par dérogation au précédent alinéa, dans le seul cas prévu au deuxième alinéa de l’article L. 145-18, le locataire doit quitter les lieux dès le versement d’une indemnité provisionnelle fixée par le président du tribunal judiciaire statuant au vu d’une expertise préalablement ordonnée dans les formes fixées par décret en Conseil d’Etat, en application de l’article L. 145-56. »

Il doit d’abord être souligné que la demande d’irrecevabilité soulevée concernant la demande tendant à « condamner la SAS LC CREATION au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros, TVA et charges en sus, à compter du 1er février 2022 jusqu’à parfaite libération des locaux et remise des clés » est devenue sans objet, le bailleur ayant abandonné cette demande. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce point.

Ensuite, en application de l’article L. 145-60 du code de commerce, le délai de prescription de deux ans est applicable aux actions engagées en vue d’obtenir le paiement d’indemnités d’occupation. L’assignation ayant été délivrée le 11 avril 2024, il n’y a pas de motif de faire droit à la demande du preneur de rejeter les sommes demandées au titre de l’indemnité d’occupation antérieurement au 31 janvier 2024. Pour autant, au vu de la date d’assignation, la demande en paiement ne peut concerner les indemnités dues avant le 11 avril 2022, étant précisé que le bail prévoit le versement du loyer en 12 termes égaux, le 1er de chaque mois ; Ainsi, la demande d’indemnité d’occupation, aux termes et conditions du bail, ne peut porter que sur la période allant du 1er mai 2022 au 31 janvier 2024. Pour cette période, il sera fait droit à la demande du bailleur de condamner le preneur à une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer versé par le preneur.

S’agissant de la demande tendant à fixer l’indemnité d’occupation à une somme mensuelle de 3700 euros, TVA et charges en sus, à compter du 1er février 2024, force est de constater qu’elle ne repose sur une aucune évaluation objectivée par quelconques pièces justificatives. Il sera donc fait droit à la demande de la société LC CREATION et elle sera fixée au montant du loyer versé, soit la somme de 1307 euros, hors taxes et hors charges, jusqu’à libération des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, la société LC CREATION perdant la présente instance, il convient de la condamner au paiement des entiers dépens.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, la société LC CREATION, tenue au paiement des dépens, sera condamnée à payer à la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD la somme de 1800 euros au titre de ses frais irrépétibles.

— Exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. /Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, aucune partie ne demande d’écarter l’exécution provisoire de droit ; il convient de la rappeler.

Par ces motifs

Le tribunal,

Déclare recevable l’exception de nullité du congé soulevé,

Sur le fond, la rejette,

Déclare valable le congé signifié le 19 juillet 2021 « avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction » délivré à la SAS LC CREATION, sur demande de la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD, pour les locaux sis ZA ACHARD 120/190 rue Achard à Bordeaux (33300),

Constate que le congé a pris effet à la date du 31 janvier 2022,

Dit n’y a voir lieu à statuer sur la demande tendant à déclarer irrecevable la demande tendant à « condamner la SAS LC CREATION au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 5000 euros, TVA et charges en sus, à compter du 1er février 2022 jusqu’à parfaite libération des locaux et remise des clés », demande devenue sans objet,

Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux loués dans un délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement, l’expulsion de la SAS LC CREATION, ainsi que de tout occupant de son chef, et ce avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Dit n’y avoir lieu à ordonner d’astreinte,

Dit qu’en cas de besoin, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne la SAS LC CREATION à verser à la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD une indemnité d’occupation à compter du 1er mai 2022 jusqu’au 31 janvier 2024, égale au montant du loyer et charges réglés sur la période,

Condamne la SAS LC CREATION à verser à la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD une indemnité d’occupation à compter du 1er février 2024, de 1307 euros, TVA et charges en sus, jusqu’à la libération effective et complète des lieux et remise des clés,

Condamne la SAS LC CREATION au paiement des dépens,

Condamne la SAS LC CREATION à payer à la SARL ALLIANCE IMMOBILIERE ACHARD la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SAS LC CREATION de sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

La présente décision est signée par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et Madame Isabelle SANCHEZ, Cadre Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT