TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

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[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 6]

[Localité 3]

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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité

Service civil

MINUTE n°

N° RG 25/01207 – N° Portalis DB2G-W-B7J-JJ2K

Section 1

République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 16 janvier 2026

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. [Adresse 7], prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e David ROSELMAC, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 261 substitué par M^e Jeanne ROTH, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47

PARTIES DEFENDERESSES :

Madame [I] [W]

née le 31 Octobre 1980 à [Localité 11],

demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

Monsieur [J] [V] [D]

né le 11 Août 1989 à [Localité 9] (GUYANE), demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Yannick ASSER : Président

Manon HANSER : Greffier

DEBATS : à l’audience du 10 Octobre 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2026 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Manon HANSER, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé le 25 août 2023, la SA HLM DOMIAL a loué à Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 742,89 euros hors charges, outre 163,28 euros de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 2 426,50 euros au titre des loyers et charges échus au 6 février 2025, commandement visant la clause résolutoire et la production de l’attestation d’assurance.

Les impayés de loyer ont été signalés le 30 janvier 2025 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2025, le bailleur a fait assigner Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail,

— ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 1 559,29 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 16 avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant, somme portant intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance,

— condamner solidairement les locataires à payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 25 avril 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 10 octobre 2025.

A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant leur créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 5 187,66 euros au titre des loyers et charges échus et indemnité d’occupation au 30 septembre 2025.

Cité par acte délivré à domicile, Monsieur [J] [D] ne comparait pas et n’est pas représenté.

Madame [I] [W] déclare reconnaître la dette et ne pas avoir payé le dernier loyer.

Le diagnostic social et financier du 29 septembre 2025 précise que les services sociaux ne sont pas en mesure de procéder à l’évaluation de la situation des locataires, ceux-ci ne répondant pas aux demandes de contact.

L’affaire est mise en délibéré au 16 janvier 2026.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

I. Sur la recevabilité de la demande

— Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation ».

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 30 janvier 2025. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

— Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 25 avril 2025, soit plus six semaines avant l’audience du 10 octobre 2025.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 février 2025 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés, puis chaque année à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Le même article précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le contrat de bail unissant les parties stipule qu’à défaut de justification de cette assurance, le bail serait résilié de plein droit, un mois après un commandement resté infructueux.

Il est établi que les locataires n’ont pas justifié d’une assurance locative dans le délai requis.

Ce manquement s’est perpétué pendant plus d’un mois à compter du commandement du 12 février 2025 rappelant les dispositions de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 avril 2025 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs.

— Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le bailleur verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l’exécution.

Il ressort des pièces fournies qu’au 30 septembre 2025 la dette locative de Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] s’élève à la somme de 5 187,66 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation. Il convient donc de condamner solidairement les locataires au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2025 pour la somme de 1559,29 euros.

Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 avril 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l’occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance.

— Sur les délais de paiement et l’expulsion

En application de l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative.

Il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n’a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé.

L’expulsion de Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être solidairement condamnés aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

Pour des raisons d’équité, la demande du bailleur au titre de l’article 700 du code de procédure civile est rejetée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 août 2023 entre la SA [Adresse 7], d’une part, et Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 12 avril 2025 à minuit ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA HLM DOMIAL pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] à verser à la SA [Adresse 7] la somme de 5 187,66 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d’occupation concernant le local à usage d’habitation au 30 septembre 2025, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 24 avril 2025 pour la somme de 1559,29 euros ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] à verser à la SA HLM DOMIAL une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 13 avril 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés, somme portant intérêts au taux légal à compter du 1er jour de chaque échéance ;

REJETTE la demande de la SA [Adresse 7] au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [D] et Madame [I] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 16 janvier 2026, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Manon HANSER, Greffier.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,