TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [S] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 23/06181 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PHU

N° MINUTE : 8/2024

JUGEMENT

rendu le 18 janvier 2024

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 6] HABITAT – OPH,

sis [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par M^e Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE

Madame [S] [Z], comparante

[Adresse 3] (anciennement [Adresse 1])

[Adresse 3]

[Localité 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Jean-François JEREZ, Greffier lors des débats et de Sanaâ AOURIK Greffière lors du délibéré.

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 26 octobre 2023

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 18 janvier 2024 par Domitille RENARD, juge des contentieux de la protection assistée de Sanaâ AOURIK Greffière,

Décision du 18 janvier 2024

PCP JCP ACR fond – N° RG 23/06181 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2PHU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 5 mai 1975, l’office public d’habitations à loyer modéré de la Ville de [Localité 6] devenu par la suite [Localité 6] Habitat-OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [Z] pour un immeuble situé à [Localité 7],[Adresse 1], et moyennant le paiement d’un loyer trimestriel initial de 1045, 80 francs outre les charges.

Selon avenant du 28 octobre 1997, Monsieur et Madame [Z] se sont substitués à Monsieur [Z], les lieux loués étant désormais désignés comme étant [Adresse 3].

A la suite du jugement du tribunal de grande instance rendu le 26 octobre 2016, le contat de location a été établi à compter de cette date au profit de Madame [S] [Z].

Par ailleurs et selon acte sous seing privé du 10 mai 2010, [Localité 6] Habitat – OPH a consenti un contrat de location d’emplacement individuel de parking pour le stationnement de véhicule, situé [Adresse 3] (emplacement n°41).

En raison de difficultés de paiement du loyer, un commandement de payer a été signifié par le bailleur à sa locataire le 30 juin 2022, afin d’obtenir paiement d’un arriéré locatif de 1043, 54 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2023, [Localité 6] Habitat-OPH a fait citer Madame [S] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir :

— la constatation de la résiliation du bail par application de la clause résolutoire, subsidiairement, le prononcé de la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus,

— l’expulsion de Madame [S] [Z] et des occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d‘un serrurier, si besoin est,

— la condamnation de Madame [S] [Z] au paiement de la somme de 15 112, 51 euros pour le logement et 434, 85 euros pour le parking, arrêté au 31 mai 2023, soit un total de 15 547, 36 euros, avec intérêts légaux à compter de la date de la signification de l’assignation,

— la fixation de l’indemnité d’occupation au montant du loyer en cours majoré des charges normalement exigible à défaut de résiliation jusqu’à la libération des lieux,

— l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— la condamnation de Madame [S] [Z] au paiement d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 26 octobre 2023, [Localité 6] Habitat-OPH, représenté par son conseil, maintient ses demandes sauf à porter la demande principale en paiement à la somme de 690, 65 euros en deniers et quittance en raison des indemnités d’occupation échues depuis l’arrêté de compte à l’assignation et se dit favorable à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire tels que sollicités.

Madame [S] [Z] reconnaît le principe de la dette, sollicite des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et s’engage à verser les mensualités nécessaires en plus du loyer courant pour régler l’arriéré.

Elle précise que ses ressources mensuelles s’élèvent à 900 euros de revenus pour un travail en temps partiel, étant en charge de la tenue de vestiaires dans un restaurant tous les soirs. Elle a une fille de 28 ans malentendante et sans travail qui est à charge et qui ne perçoit aucun revenu. Elle explique ne pas avoir d’autres dettes. Elle a touché une rente accident de travail puis les impôts ont saisi sur son salaire la somme de 2700 euros. Tout a été remboursé et la situation est désormais saine.

Elle justifie à l’audience d’un paiement de 560,03 euros le 24 octobre 2023, afin d’acquitter la facture de 556, 03 euros relative à l’échéance d’octobre 2023 et le paiement de la somme de 604 euros le 23 juin 2023 afin d’acquitter partiellement le solde dû à l’échéance de juin 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En outre et en vertu de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Le contrat de bail fonde l’obligation au paiement.

En vertu de l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve du paiement incombe au locataire de sorte que c’est au locataire qui prétend avoir exécuté son obligation de paiement du loyer d’apporter la preuve de l’extinction de son obligation.

Sur le paiement et la résiliation :

Au vu des pièces versées aux débats et notamment :

— du bail,

— du décompte,

— du commandement délivré le 30 juin 2022,

— de la notification de l’assignation au Préfet réalisée le 11 juillet 2023 (c’est à dire dans le délai de deux mois avant le premier appel de l’affaire à l’audience),

— de l’avis d’impayé adressé à la CCAPEX, réceptionné le 1er juillet 2022 via le logiciel Exploc, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation,

il apparaît que la demande est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’arriéré de loyers et charges s’élevait à 1043, 54 euros lors de la délivrance du commandement. Il s’élève à 257, 35 euros à la date du 24 octobre 2023,date du dernier décompte, hors frais relevant des frais irrépétibles ou des dépens s’élevant à 433, 30 euros, calculés depuis la date du dernier solde nul soit le 28 novembre 2018.

Le commandement de payer reproduit la clause résolutoire insérée au bail, il comprend un décompte détaillé de la dette, l’adresse du fonds de solidarité pour le logement et se trouve en conformité avec les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Il est régulier.

Il ressort cependant de l’étude du décompte que les causes du commandement ont été réglées dans les deux mois de sa signification, mettant en échec l’acquisition de la clause résolutoire.

La demande en acquisition de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Sur la demande en paiement

Madame [Z] justifie du versement au bailleur de la somme de 560, 03 euros le 24 octobre 2023.

En considération d’un solde fixé à 257, 35 euros au 19 octobre 2023, ce dernier est devenu favorable à Madame [Z] de 302, 68 euros le 24 octobre 2023.

Par suite, la demande de condamnation en paiement de l’arriéré de loyers et charges sera donc rejetée.

Sur le prononcé de la résiliation du bail

Il ressort du décompte fourni que le solde locatif est débiteur depuis juillet 2015. Il n’a quasiment pas cessé d’augmenter depuis cette date jusqu’à être compris entre 1200 et 2000 euros de débit environ jusqu’en août 2017. S’il a ensuite bien diminué jusqu’à être égal à zéro le 28 novembre 2018, il a de nouveau augmenté continuellement ensuite, fluctuant régulièrement et pouvant atteindre 2500 euros de débit. En raison de l’application d’un surloyer courant 2023, le décompte montre un solde débiteur qui est allé jusqu’à 15 500 euros en mai 2023. Il a ensuite de nouveau connu une forte baisse mais est toujours resté débiteur jusqu’à être fixé le 19 octobre 2023 à une somme en débit de 433, 30 euros.

Le paiement du loyer est une obligation essentielle du locataire. Elle est la contrepartie du droit de jouissance des lieux qui lui est concédé par le propriétaire.

Le défaut de paiement est constant depuis novembre 2018 et il a pu être particulièrement important, notamment en 2023.

Toutefois, il y a lieu de considérer que la situation relative au sur-loyer est désormais régularisée. La dette est aujourd’hui apurée et le solde est même favorable à Madame [Z] qui a justifié d’un règlement très récemment.

Dans ces conditions, il convient de considérer que les manquements du débiteur s’ils existent, ne sont pas suffisamment graves pour justifier que soit prononcée la résolution du bail.

Il y a lieu en conséquence de rejeter la résiliation du contrat de bail à compter de ce jour et la demande subséquente de voir ordonner l’expulsion des occupants.

Sur l’indemnité d’occupation :

Cette demande est devenue sans objet.

Sur les délais de paiement :

La dette étant nulle, la demande est sans objet.

Sur l’article 700 du code de procédure civile :

L’équité ne commande pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépens :

Il convient de dire que chaque partie supportera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Rejette l’ensemble des demandes de [Localité 6] Habitat – OPH,

Dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit que chacune des parties supportera la charge de ses dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé publiquement, mis à disposition au greffe ce jour et signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIERLE JUGE