TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/10771 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HYA

Minute : 25/00034

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6] A [Localité 8] REPRESENTE PAR NEXITY LAMY

Représentant : M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [S] [C]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

M^e Luc MICHEL

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 15 Avril 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

du 13 Mars 2025

Jugement réputé contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 13 Mars 2025 ;

Par Madame Patricia ISAC, magistrate à titre temporaire siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 16 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Patricia ISAC, magistrate à titre temporaire siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assisté(e) de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6] A [Localité 8] REPRESENTE PAR NEXITY LAMY, demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [S] [C], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [V] [K] est propriétaire d’un bien correspondant au lot 69 au sein d’un immeuble situé [Adresse 2], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 26 janvier 2024 et par lettre simple, le SDC DU [Adresse 2] (le syndicat des copropriétaires) a, par l’intermédiaire de son syndic le cabinet HOMELAND, adressé à Monsieur [V] [K] une mise en demeure de payer la somme de 2683,50 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété au 1er trimestre de 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 22 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a fait assigner Monsieur [V] [K] devant le présent tribunal aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

3.758,32 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 27 décembre 2024, échéance du 3ème trimestre 2024 incluse2.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,1.200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessairesl’anatocisme selon le code civil.

À l’audience du 16 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme de 3.995,92 euros au titre des charges arrêtées au 27 décembre 2024.

Il expose que Monsieur [V] [K], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est à ce titre redevable de charges de copropriété, conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui ne sont plus payées régulièrement. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts.

Monsieur [V] [K], assigné par procès verbal de recherches infructueuses, ne comparait pas et n’est pas représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée et reçue le 3 février 2025, le SDC DU [Adresse 2] a transmis au tribunal l’accusé de réception de l’article 659 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs, notamment :

du procès-verbal de l’assemblée générale du 17 juin 2016 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2015 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2017, du procès-verbal de l’assemblée générale du 26 juin 2017 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2016 et approuvant le budget prévisionnel pour l’exercice 2018, du procès-verbal de l’assemblée générale du 4 juillet 2018 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2017 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2018 et 2019, Page

du procès-verbal de l’assemblée générale du 18 octobre 2019 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2018 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2019 et 2020, du procès-verbal de l’assemblée générale du 31 juillet 2021 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2019 et au 31 décembre 2020 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2021 et 2022 , du procès-verbal de l’assemblée générale du 12 décembre 2022 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2021 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, du procès-verbal de l’assemblée générale du 15 juin 2023 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2022 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024, du procès-verbal de l’assemblée générale du 30 octobre 2024 approuvant les comptes arrêtés au 31 décembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices 2024 et 2025, l’attestation du syndic de l’immeuble en date du 1er août 2024 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales des 17 juin 2016, 26 juin 2017, 4 juillet 2018, 18 octobre 2019, 31 juillet 2021, 12 décembre 2022 et 15 juin 2023.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire.

Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués.

Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel.

Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés.

Aux termes de l’article 15 du Code de procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent, afin que chacune soit à même d’organiser sa défense.

Selon l’article 16 du même code, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; il ne peut retenir dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce les défendeurs n’ayant pas comparu, l’actualisation à la hausse n’est pas recevable compte tenu du principe du contradictoire.

Seule la somme figurant à l’assignation sera retenue soit la somme de 3.758,32 euros.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement à hauteur de 1.469,40 euros qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.288,92 euros, au titre des charges de copropriété dues au 8 septembre 2024.

Sur la capitalisation des intérêts :

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 1.469,40 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Le décompte du 8 septembre 2024 fait état de l’envoi de dix-huit mises en demeure et d’une relance. L’envoi de plusieurs mises en demeure avant d’initier la présente procédure relève d’un choix de gestion du syndic et ne relève pas de frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Seul sera pris en compte le coût d’une mise en demeure à hauteur de 5,80 euros.

Les frais de « transmission dossier avocat », « suivi dossier recouvrement » relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété. Le fait que le contrat de syndic prévoit éventuellement une rémunération spécifique au titre d’honoraires supplémentaires n’en change pas la nature, ces frais ne sont donc pas nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il convient dès lors de condamner Monsieur [V] [K] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5,80 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, faute de justifier de la nature, du principe et de l’étendue du préjudice dont il se prévaut, distinct de celui qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [V] [K] aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [V] [K] à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 2.288,92 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 8 septembre 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 5,80 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

DEBOUTE le SDC DU [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] à payer au SDC DU [Adresse 2] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [V] [K] aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier

LE GREFFIER LE PRESIDENT

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REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/10771 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HYA

DÉCISION EN DATE DU : 13 Mars 2025

AFFAIRE :

S.D.C. DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 6] A [Localité 8] REPRESENTE PAR NEXITY LAMY

Représentant : M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS

C/

Madame [S] [C]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires