TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 4]

[Localité 9]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/01958 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2W2C

Minute :

JUGEMENT

Du : 23 Juin 2025

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS

Société WAKAM, SA

C/

Madame [H] [L] [J]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 23 Juin 2025;

Sous la Présidence de Madame Odile BOUBERT, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Martine GARDE, greffier ;

ENTRE :

DEMANDEURS :

Société RESIDENCES SERVICES GESTION, SAS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Laetitia PAIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

Société WAKAM, SA

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS

Substitué par M^e Laetitia PAIN, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Madame [H] [L] [J]

[Adresse 12]

[Adresse 5]

[Adresse 10]

[Localité 8]

Non comparante

Copie exécutoire délivrée le :

à : M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Madame [H] [L] [J]

Expédition délivrée à :

Dans le cadre du dispositif de cautionnement , la société WAKAM assure le paiement au bailleur des loyers et des charges en cas d’impayés du locataire .

En l’espèce MME [L] [J] [H] a pris à bail un logement auprès de la société Résidences Services Gestion et la société WAKAM s’est portée caution du locataire . A la suite d’incidents de paiement , la société Résidences Services Gestion a fait jouer l’engagement de la caution .

En application de l’article 2309 du Code Civil , “la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur” et de l’article 1346 du Code Civil , la subrogation permet l’engagement de la procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur ainsi que d’une procédure en restitution .

Par exploit délivré le 12-02-25 , la société Résidences Services Gestion et la société WAKAM ont fait assigner MME [L] [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection aux fins d’obtenir :

— la résiliation judiciaire du bail

— l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance du commissaire de police, de la force publique

— la séquestration des meubles garnissant le logement,

— la condamnation de MME [L] [J] [H] au paiement , à la société Résidences Services Gestion , de la somme principale de 1620.52 euros, au titre des loyers et charges ,

— la condamnation de MME [L] [J] [H] au paiement , à la société WAKAM, de la somme principale de 659.42 euros, au titre des quittances acquittées par cette société ,

— la fixation de l’indemnité d’occupation ,

— la condamnation de MME [L] [J] [H] au paiement à la société WAKAM d’une indemnité de 1000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, incluant le coût du commandement.

A l’audience le conseil de la société Résidences Services Gestion et de la société WAKAM a maintenu ses demandes. Il indique qu’un état des lieux de sortie a été établi le 31-01-2025 et demande la conservation du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts . Il est demandé aussi le maintien de la demande d’expulsion malgré le départ de la locataire.

MME [L] [J] [H] régulièrement assignée ne s’est pas présentée , ni personne pour elle.

MOTIFS:

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département plus de deux mois avant l’audience , conformément aux dispositions de l’article 24 III de loi du 6 juillet 1989 , l’action du demandeur est donc recevable .

En application de l’article 1346 du Code Civil “La subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette” et en vertu de l’article L121-2 du code des assurances la société WAKAM est subrogée dans les droits du bailleur .

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire :

Il résulte des pièces versées aux débats , que le représentant de l’Etat dans le Département a bien été avisé de l’assignation en expulsion plus de deux mois avant la présente audience , la demande étant en conséquence recevable.

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat .

En application des articles 1184 , 1728 et 1315 du Code Civil , il incombe au bailleur de prouver la gravité des fautes du locataire dans l’exécution du contrat de bail , justifiant le prononcé de la résiliation de ce bail .

Le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Par acte de commissaire de justice du 02-10-24, la société Résidences Services Gestion a fait délivrer à MME [L] [J] [H] un commandement de payer au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire pour un montant de 1980.84 €, reproduisant les dispositions des articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, lequel est demeuré infructueux.

Les sommes visées au commandement n’ayant pas été réglées ni dans le délai de deux mois selon la clause résolutoire inscrite au bail, ni dans le délai de six semaines prévu par la loi, ni dans le délai demandé dans le commandement de payer , il y a lieu en conséquence de constater que la preuve de la faute grave est donc apportée et la résiliation judiciaire du bail est prononcée au 02-12-24.

Par suite , l’expulsion sera ordonnée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision .

La partie défenderesse étant donc occupant sans droit ni titre à compter du 02-12-24 , son expulsion est ordonnée . L’occupation des locaux du bailleur justifie la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées qui aurait été dû en cas de poursuite du bail .

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire resultant tant des stipulations contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de loi du 6 juillet 1989 .

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que MME [L] [J] [H] n’ a pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges, de sorte qu’à ce titre reste due à la date du 31-01-25 la somme de 721.10€ , déduction faite du loyer de février 2025 .

Le dépôt de garantie est conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts du fait qu’il a été obligé d’engager une procédure judiciaire.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, il convient en conséquence de condamner MME [L] [J] [H] au paiement de cette somme à la société Résidences Services Gestion , assortie des intérêts au taux légal.

La société WAKAM produit les quittances subrogatives ainsi que l’engagement de caution . Dès lors MME [L] [J] [H] devra payer la somme de 659.42 euros à l’assureur .

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes exposées dans la présente instance et non comprise dans les dépens.

MME [L] [J] [H] , qui succombe, supportera les dépens, incluant le coût du commandement de payer.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

le juge des contentieux de la protection aprés débats en audience publique statuant par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation judiciaire du bail conclu entre les parties à la date du 02-12-24,

CONDAMNE MME [L] [J] [H] à payer à la société Résidences Services Gestion la somme de 721.10€ au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 31-01-25, avec intérêts au taux légal à compter du 02-10-24, date du commandement,

CONDAMNE MME [L] [J] [H] à payer à la société WAKAM la somme de 659.42 € au titre des quittances subrogatives ,

AUTORISE le bailleur à garder le dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts ,

AUTORISE la société Résidences Services Gestion à procéder à l’expulsion de MME [L] [J] [H] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation au montant du loyer , les charges en plus, indexable à compter du terme du bail ,

CONDAMNE MME [L] [J] [H] à payer à la société Résidences Services Gestion l’indemnité mensuelle d’occupation ainsi fixée, jusqu’à la libération effective des locaux, par remise des clés au bailleur ou l’effet de l’expulsion ,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

CONDAMNE MME [L] [J] [H] à payer à la société WAKAM la somme de 100 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE MME [L] [J] [H] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 02-10-24 ,

RAPPELLE l’exécution provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT