TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 14]

JUGEMENT DU 12 JUIN 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/04460 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGT5

N° de MINUTE : 25/00790

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 5], représenté par son administrateur provisoire, la SELARL [U] ET ASSOCIES

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par Me [J], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 003

C/

DEFENDEUR

Monsieur [B] [F]

[Adresse 9]

[Localité 11]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 23 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à AUBERVILLIERS a assigné M. [B] [F] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

— condamner M. [B] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], à [Localité 13] pris en la personne de son Administrateur provisoire, la SELARL [U] & ASSOCIES la somme de 9 647,03 euros correspondant aux charges de copropriété et travaux dus du 1er trimestre 20218 au 1er trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 08/02/2024 ;

— le condamner au paiement de la somme de 6,63 euros au titre des frais exposés conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— le condamner également au paiement d’une somme de 2 000 à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice distinct et indépendant subi par le Syndicat des copropriétaires ;

— le condamner aux entiers dépens.

M. [B] [F] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 08 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 23 janvier 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 12 juin 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, le présent jugement sera réputé contradictoire, M. [B] [F] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024 signifié à étude et n’ayant pas constitué avocat.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 12] sollicite la condamnation de M. [B] [F] à lui payer « la somme de 9.647,03 € correspondant aux charges de copropriété et travaux dus, dus du 1er trimestre 20218 au 1er trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 08/02/2024 ».

La date de début de la période de charges est erronée et ne permet pas de déterminer l’année visée, y compris en se référant aux motifs de l’assignation.

En outre, les pièces versées aux débats, soit le décompte arrêté au 08 février 2024, les appels de fonds et les décisions de l’administrateur provisoire concernant une période allant de 22 mars 2017 au 08 février 2024 ne permettent pas plus de déterminer la période de charges réclamées par le demandeur.

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 7] à [Localité 12] ne justifie pas du bien-fondé de la créance de charges de copropriété qu’il réclame à M. [B] [F].

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 12] de sa demande de charges de copropriété et travaux « dus du 1er trimestre 20218 au 1er trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 08/02/2024 ».

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 7] à [Localité 12] ayant été débouté de sa demande au titre du paiement de l’arriéré de charges de copropriété, cette demande est devenue sans objet.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 7] à [Localité 12] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 7] à [Localité 12] a été débouté de sa demande principale d’arriéré de charges et il ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré, en lien avec la mauvaise foi de M. [B] [F].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] [Localité 12] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 12] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à [Localité 12], partie perdante, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 8] [Localité 12] de sa demande de charges de copropriété et travaux « dus du 1er trimestre 20218 au 1er trimestre 2024 inclus, comptes arrêtés au 08/02/2024 » ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 7] à [Localité 12] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 7] à [Localité 12] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 7] à [Localité 12] aux entiers dépens de l’instance ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] & [Adresse 8] [Localité 12] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de Justice, le 12 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Géraldine HIRIART, Juge unique, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA JUGE

S. HAFFOU G.HIRIART