TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 9]

[Adresse 2]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/00802 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YX4N

Minute : 25/00230

Madame [O] [K]

C/

Monsieur [T] [V]

Représentant : Maître [X], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R126

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître [I] [M] de la SELARL SELARL [M] DEL RIO

Copie certifiée conforme délivrée à :

M^e Eleonore MORTINI

Le

JUGEMENT DU 03 Mars 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 03 Mars 2025;

par Monsieur Simon FULLEDA, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Avril 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Simon FULLEDA, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [O] [K]

[Adresse 5]

[Localité 7]

M^e Eleonore MORTINI, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

de nationalité Française

représenté par Maître Sylvie RODAS de la SELARL RODAS DEL RIO, avocats au barreau de PARIS,

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous signature privée en date du 20 mai 2021, Madame [R] [K] a pris à bail auprès de Monsieur [T] [V] un appartement meublé à usage d’habitation situé [Adresse 4], au sein d’une colocation.

Suivant état des lieux de sortie en date du 13 janvier 2023, la locataire a quitté le logement loué.

Par requête reçue au greffe le 5 décembre 2023, Madame [R] [K] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au sein de la chambre de proximité de Saint-Denis (93 200) des demandes suivantes à l’encontre de Monsieur [T] [V] :

774,59 euros au titre de la conservation partielle du dépôt de garantie,417,68 euros à titre de pénalités de retard.L’affaire a été appelée à l’audience du 30 avril 2024, puis a fait l’objet de renvois jusqu’au 20 janvier 2025.

A cette date, Madame [R] [K], représentée par son conseil, soutient oralement ses écritures et sollicite de voir :

Condamner Monsieur [V] à lui restituer son dépôt de garantie à hauteur de la somme de la somme de 1.040 euros,Subsidiairement, condamner Monsieur [V] à lui restituer son dépôt de garantie à hauteur de la somme de 777,83 euros (1.040 euros – 262,17 euros),A titre infiniment subsidiaire, débouter le défendeur de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles, Condamner le défendeur à lui verser des pénalités de retard dont le montant sera à parfaire pour non-restitution du dépôt de garantie dans le délai légal,Condamner le défendeur à lui verser la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Au soutien de ses demandes, Madame [R] [K] fait valoir au visa de l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qu’elle a restitué les clés au bailleur le 13 janvier 2023, de sorte que le dépôt de garantie aurait dû lui être restitué le 13 mars 2023.

En réponse au moyen tiré par le défendeur de l’existence de réparations locatives qui lui seraient imputables, la demanderesse fait valoir que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie est rendue impossible par leur formalisme différent, l’état des lieux d’entrée présentant une nomenclature sous forme de grilles au contraire de l’état des lieux de sortie.

En réponse à ce même moyen, et subsidiairement, la demanderesse soutient qu’elle n’est pas responsable des dégradations éventuellement constatées. Elle indique qu’une fuite au sein du circuit de chauffage collectif a été signalée par le conseil syndical de l’immeuble le 6 octobre 2023. Elle ajoute avoir prévenu le bailleur de l’existence de l’infiltration, et avoir pris contact avec les assurances ainsi qu’avec le conseil syndical.

En réponse au moyen tiré par le bailleur du rapport d’expertise préliminaire de l’expert 3C du 3 avril 2023, elle indique que cette expertise est non contradictoire et peu probante, en ce qu’elle évoque un dégât des eaux survenu le 27 janvier 2023 alors que la locataire avait restitué les clés le 13 janvier 2023.

Au soutien de sa demande subsidiaire de se voir restituer la somme de 777,83 euros, la demanderesse fait valoir que les devis produits ne présentent aucune signature de l’entrepreneur permettant d’attester de leur valeur. Elle ajoute que les détériorations mineures constatées sur l’état des lieux de sortie ne justifient pas les montants réclamés. Elle produit un devis établi par le bailleur pour le besoin d’une autre cause établissant le montant des réparations à hauteur de 786,50 euros, et admet subsidiairement pouvoir être redevable du tiers de cette somme, soit 262,17 euros.

Au soutien de sa demande infiniment subsidiaire de voir rejeter la demande reconventionnelle formée par Monsieur [V] de la voir condamnée à lui verser la somme de 3.005,10 euros, Madame [R] [K] fait valoir qu’elle ne saurait être redevable que d’un tiers du montant total du devis produit, soit 1.335 euros, et que le dépôt de garantie d’un montant de 1.040 euros conservé par le bailleur devrait venir en déduction de cette somme, portant la condamnation à 295 euros.

Au soutien du débouté de la demande reconventionnelle en paiement de la facture de recherche de fuites, la demanderesse souligne que le bailleur a attendu son départ pour procéder à ladite recherche, alors qu’elle avait signalé la situation depuis plusieurs mois.

Monsieur [T] [V], représenté par son conseil, soutient oralement ses écritures. La décision sera rendue contradictoirement. Il sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Débouter la demanderesse de l’intégralité de ses demandes,A titre reconventionnel, condamner la demanderesse à lui verser la somme de 3.005,10 euros, outre 260 euros de frais de recherche de fuite, Condamner la demanderesse à lui verser la somme de 4.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.Il indique oralement à la barre abandonner ses demandes écrites relatives aux charges de copropriété pour l’année 2023, faute de pouvoir produire le procès-verbal d’assemblée générale correspondant.

Au soutien de sa demande principale, Monsieur [T] [V] fait valoir qu’à la suite de deux recherches de fuites, il n’a pas été détecté de dégât des eaux mais un usage anormal des lieux par les locataires. Il produit un rapport préliminaire du Cabinet 3C en date du 15 mars 2023, indiquant « lors de l’expertise, M. [V] nous a indiqué que sa locataire avait tendance à faire sécher des linges humides, voire détrempés, sur la rambarde bois du palier d’étage. ». Il produit également un rapport de recherche de fuites réalisé par la société de plomberie G. LEFEBVRE en date du 14 janvier 2023, indiquant qu’aucune fuite n’avait été constatée. Il produit également un rapport d’intervention établi par la société M ENERGIES EXPLOITATION le 26 janvier 2023 indiquant qu’aucune fuite n’était constatée sur le chauffage collectif.

Il produit au surplus un message envoyé par Madame [K] le 1er avril 2022 indiquant : « Bonjour [T]. Suite à votre message je suis dispo ce soir. Il n’y a pas de dégât des eaux c’est juste les draps imbibés d’eau posés sur la rembarre qui fait ça. ».

Il déduit de ces éléments que la demanderesse est entièrement responsable du désordre constaté à l’état des lieux de sortie.

En réponse au moyen tiré par la demanderesse de l’existence d’une fuite sur le système de chauffage signalée par le conseil syndical de l’immeuble, il souligne que cette fuite concerne un étage différent de celui du logement litigieux.

A l’issue des débats, la décision est mise en délibéré au 3 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale

Sur la responsabilité dans la survenance des désordres

Les parties se renvoyant mutuellement la responsabilité des désordres constatés lors de l’état des lieux de sortie, qui ne sont pas contestés, il convient d’examiner ce point avant d’étudier les demandes en paiement de part et d’autre de la présente instance.

L’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, et exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites.

L’article 7 de la même loi dispose que le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location, et de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive.

L’article 1353 du code civil dispose qu’il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, et de deux mois dans le cas contraire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

En l’espèce, il ressort des rapports de recherche de fuite et du rapport d’expertise exposés supra, ainsi que du message envoyé par la demanderesse au bailleur le 1er avril 2022, que les dégâts constatés au plafond lors de l’état des lieux de sortie ont été causés par un usage anormal du bien loué par la locataire, à savoir le fait de poser du linge mouillé sur une rambarde en bois.

Dès lors, c’est à bon droit que le bailleur a conservé le dépôt de garantie afin de remédier aux désordres causés par la locataire.

La demande de restitution du dépôt de garantie, et de pénalité de retard subséquente, sera rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles

Le bailleur produit l’état des lieux de sortie, ainsi qu’un devis et une facture établissant le montant des travaux de réfection à hauteur de 4.005,10 euros. Il produit au surplus une copie de son relevé de compte rapportant la preuve que cette somme a bien été versée à l’artisan.

La production d’un devis distinct par la demanderesse ne saurait minorer le préjudice subi par le bailleur, ce dernier étant établi par les éléments de preuve évoqués ci-dessus.

La demande infiniment subsidiaire formée par la demanderesse de voir sa responsabilité limitée au tiers des sommes concernées ne saurait pas davantage prospérer, sa responsabilité étant pleine et entière, reconnue par elle-même dans un échange de messages en date du mois d’avril 2022.

Madame [R] [K] sera condamnée à verser à Monsieur [T] [V] la somme de 4.005,10 euros, de laquelle il convient de déduire le dépôt de garantie d’un montant de 1.040 euros, soit une dette arrêtée à hauteur de 2.965,10 euros.

La demande de voir Madame [K] condamnée à rembourser au bailleur les frais de recherche de fuite sera rejetée, une telle recherche entrant dans les prérogatives du bailleur et en l’absence de moyen de fait ou de droit de nature à la faire supporter par la locataire.

Sur les autres demandes

Madame [R] [K], qui perd le procès, sera tenue aux dépens conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [T] [V] a nécessairement engagé des frais, notamment d’avocat, pour faire valoir ses droits en défense et ses demandes reconventionnelles, qu’il serait particulièrement inéquitable de laisser à sa charge. Madame [R] [K] sera condamnée à lui verser la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire, conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision rendue contradictoirement, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande de restitution du dépôt de garantie et les demandes subséquentes,

CONDAMNE Madame [R] [K] à verser à Monsieur [T] [V] la somme de 2.965,10 euros au titre des réparations locatives,

CONDAMNE Madame [R] [K] à verser à Monsieur [T] [V] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE pour le surplus les demandes des parties,

CONDAMNE Madame [R] [K] aux dépens,

RAPPELLE que la présente décision est revêtue de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé le 03 mars 2025.

Et ont signé,

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection