TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 01 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/10422 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2AAG

N° de MINUTE : 25/00624

Monsieur [M] [J]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

Madame [V] [J]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représentée par Maître Maryline LUGOSI de la SELARL MOREAU GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

DEMANDEURS

C/

Monsieur [Y] [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représenté par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0557

Madame [N] [R] épouse [S]

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par M^e Antoine GOURDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0557

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Monsieur François DEROUAULT, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assisté aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 12 juin 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 1er Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant promesse synallagmatique de vente du 18 novembre 2023, les époux [J], en qualité de vendeurs, ont cédé pour le prix de 395 000 euros aux époux [S], en qualité d’acquéreurs, un bien immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 8] (Seine-Saint-Denis).

Aucune condition suspensive d’obtention d’un prêt immobilier n’a été stipulée et la réitération par acte authentique devait avoir lieu au plus tard le 16 février 2024.

La vente n’a pas été réitérée.

Par acte d’huissier en date du 14 octobre 2024, les époux [J] ont assigné les époux [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de lui demander de :

— condamner les époux [S] à payer la somme de 39 500 euros au titre de la clause pénale ;

— condamner les époux [S] à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 27 janvier 2025, les époux [S] demandent au tribunal de :

— débouter les demandeurs de leurs prétentions ;

— ordonner en tant que de besoin au notaire, maître [X] de se dessaisir de toute somme détenue en son étude à titre de séquestre au bénéfice des époux [S] ;

— à titre subsidiaire, réviser le montant de la clause pénale ;

— ordonner le rejet de l’exécution provisoire de la décision ;

— condamner les demandeurs à payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 2 avril 2025.

Les époux [J] ont communiqué le 10 juin 2025 des conclusions de révocation de l’ordonnance de clôture et des conclusions au fond.

L’affaire a été inscrite au rôle de l’audience du 12 juin 2025, où elle a été appelée.

Sur quoi elle a été mise en délibéré au 1er septembre 2025 afin qu’y soit rendue la présente décision.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Aux termes de l’article 803 alinéa 1er du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, les époux [J] font valoir, au soutien de leur demande de révocation de l’ordonnance de clôture, un dysfonctionnement dans le circuit de traitement de leur dossier au sein du cabinet de leur conseil.

Il sera retenu qu’un tel motif n’est pas constitutif d’une cause grave, de telle sorte que la demande de ce chef sera rejetée.

Par voie de conséquence, les conclusions communiquées postérieurement à l’ordonnance de clôture seront déclarées irrecevables.

Sur la demande en paiement de la clause pénale

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1231-5 alinéas 1 et 2, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, il est acquis que la vente n’a pas été réitérée alors que le compromis de vente prévoyait une telle réitération au plus tard le 16 février 2024.

Le contrat stipule plus précisément que la date de réitération « n’est pas extinctive, mais constitutive du point de départ à partir duquel l’une des Parties pourra, si toutes les conditions suspensives sont réalisées, obliger l’autre à s’exécuter en lui adressant une lettre recommandée avec demande d’avis de réception. A défaut de s’être exécutée dans un délai de DIX JOURS suivant la date de première présentation de cette lettre, la partie non défaillante aura le choix entre :

— invoquer la résolution de plein droit des présentes sans qu’il soit besoin de le faire constater judiciairement. La partie défaillante lui versera, à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale, la somme 39.500 € ;

— Ou poursuivre en justice la réalisation de la vente, la partie défaillante supportant tous les frais de poursuites ou de justice, augmentées du montant de l’indemnité forfaitaire prévue à l’alinéa ci-dessus. »

Pour soutenir qu’ils sont bien fondés à n’avoir pas réitéré la vente par acte authentique, les époux [S] font valoir que des désordres sont survenus postérieurement à la signature du compromis de vente et que les époux [J] ont ainsi manqué à leur obligation de conservation et à leur obligation de bonne foi en refusant de faire intervenir un professionnel aux fins d’objectiver lesdits désordres et leur coût réparatoire.

En réponse à ce moyen, le tribunal entend faire observer qu’a été insérée dans le compromis de vente une clause intitulée « Survenance d’un sinistre pendant la validité du compromis » aux termes de laquelle « Si, entre la signature des présentes et leur réitération par acte authentique, un sinistre fortuit rendant les biens objet des présentes, impropre à leur destination survenait, l’acquéreur pourra renoncer à l’acquisition en informant le rédacteur des présentes de sa décision par lettre recommandée avec demande d’avis de réception qui en informera, à son tour, le vendeur. Dans l’hypothèse où l’acquéreur décidait de poursuivre l’acquisition, le vendeur déclare vouloir lui céder tout droit ou action en indemnité afférent aux biens, objet des présentes, en application de l’article 1351-1 du code civil. »

Il résulte de cette clause que les parties étaient contractuellement convenues qu’en cas de survenance de sinistre, comme l’apparition de nouveaux désordres faisant craindre pour l’étanchéité et la structure de l’immeuble – que pour autant les époux [S] ne nomment pas et n’objectivent pas –, les acquéreurs avaient la possibilité de renoncer à la vente au moyen d’une lettre recommandée avec accusé de réception aux vendeurs, ce qu’ils n’ont pas fait.

Il ne peut, dans ces conditions, être reproché aux époux [J], ni un manquement à leur obligation de conservation, ni à leur obligation de bonne foi.

Partant, la responsabilité des époux [S] est engagée, et ils seront condamnés à payer aux demandeurs la somme de 4 000 euros en application de la clause pénale, que le tribunal entend réduire compte tenu de son caractère manifestement excessif par rapport à la situation des acquéreurs et au préjudice subi par les vendeurs, dont le projet de vente accuse, par la faute des défendeurs, un retard de seulement trois mois.

Il n’apparaît pas à la lecture des écritures qu’un dépôt de garantie ait été séquestré entre les mains d’un notaire, de telle sorte que la demande tendant à « ordonner en tant que de besoin au notaire, maître [X] de se dessaisir de toute somme détenue en son étude à titre de séquestre au bénéfice des époux [S] » sera rejetée.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à charge de l’autre partie.

Les époux [S] seront condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.). Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Les époux [S], tenus aux dépens, seront condamnés à payer aux époux [J] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Il sera rappelé l’exécution provisoire du jugement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

Rejette la demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

Déclare irrecevables les écritures au fond des époux [J] du 10 juin 2025 ;

Condamne les époux [S] à payer aux époux [J] la somme de 4 000 euros au titre de la clause pénale ;

Condamne les époux [S] à payer aux époux [J] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne les époux [S] aux dépens ;

Déboute les parties de leurs autres demandes ;

Rappelle l’exécution provisoire du jugement.

La minute est signée par Monsieur François DEROUAULT, juge, assisté de Madame Maud THOBOR, greffier.

Le greffier, Le président,