TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 24 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/11787 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HFJ

N° de MINUTE : 25/01404

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE VALLEE DES ANGES, [Adresse 6], agissant poursuites et diligences de son syndic, le CABINET IMMOBILIER RIVET LENOBLE, SAS

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître [Z], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 191

C/

DEFENDEUR

Madame [L] [H]

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 4]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 06 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [L] [H] est propriétaire de lots au sein d’un immeuble dénommé Résidence [12] et situé [Adresse 5] à [Localité 11] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 5] à Clichy-sous-Bois (93), représenté par son syndic en exercice la S.A.S. CABINET IMMOBILIER RIVET-LENOBLE, a fait assigner Mme [L] [H] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, lui demandant de :

— condamner Mme [L] [H] à lui payer la somme de 9006,43 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 19 novembre 2024 (4ème trimestre 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

— condamner Mme [L] [H] à lui payer la somme de 1048,51 euros au titre des frais de recouvrement exposés par la copropriété, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

— condamner Mme [L] [H] à lui payer la somme de 2500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner Mme [L] [H] à lui payer la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens ;

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Il est expressément renvoyé à cette assignation pour un exposé des moyens du demandeur, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, Mme [L] [H] n’a pas constitué avocat.

À l’audience d’orientation du 6 mai 2025, la présidente a ordonné la clôture de l’instruction, et renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie (juge unique) du 6 octobre 2025. À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 24 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes de l’article 1353 du code de procédure civile, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation

Selon l’article 45-1 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les charges se définissent comme les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part, et les provisions sur charges comme les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif qui résultera de l’approbation des comptes du syndicat.

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

De surcroît, et en application de l’article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel ; les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, l’assemblée générale pouvant cependant fixer des modalités différentes ; la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-2-1 de cette même loi prévoit encore l’existence d’un fonds de travaux alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, chaque copropriétaire contribuant au fonds selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

Il convient ici de rappeler que l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges, et que le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Il est constant, cependant, que la décision de l’assemblée générale ne vaut pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, celui-ci pouvant contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels, ainsi que toutes les pièces nécessaires à la justification de ses prétentions.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 5] à [Localité 11] (93) verse notamment aux débats :

— un extrait de matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Mme [L] [H] sur les lots n°138 et 1138 (aucune mention du lot n°2090 n’étant faite sur ce document),

— le décompte de la créance réclamée à Mme [L] [H] arrêté au 19 novembre 2024, faisant apparaître un solde débiteur de 9006,43 euros au titre des charges de copropriété impayées,

— les procès-verbaux des assemblées générales en date des 4 octobre 2022, 12 décembre 2023, et 18 juin 2024 portant approbation des comptes de l’exercice écoulé, du budget prévisionnel de l’exercice suivant et adoption de travaux,

— les appels de fonds adressés à Mme [L] [H],

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives.

L’examen de ces pièces fait apparaître que le demandeur ne justifie des droits de Mme [L] [H] que sur les lots n°138 et 1138, mais non sur le lot n°2090, l’extrait de matrice cadastrale ne faisant référence qu’aux deux premiers tandis qu’aucun justificatif ne se trouve produit relativement à ce dernier.

Il convient dès lors de soustraire du décompte produit par le syndicat des copropriétaires les charges relatives à ce lot n°2090, ce qui représente au vu des appels de fonds et décomptes annuels de répartition versés aux débats un total de 188,67 euros à soustraire.

La créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges de copropriété impayées des lots n°138 et 1138 suivant décompte arrêté au 19 novembre 2024 doit dès lors être ramenée à la somme de 9006,43 – 188,67 soit 8817,76 euros.

De son côté, Mme [L] [H], non comparante, ne rapporte pas la preuve de paiements devant venir en déduction de ce montant, ainsi que la charge lui en incombe.

Par conséquent, Mme [L] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 5] à [Localité 11] (93) la somme de 8817,76 euros au titre des charges de copropriété impayées des lots n°138 et 1138 échues entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 19 novembre 2024.

Conformément à l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de signification de la sommation de payer, sur la somme de 7722,99 euros (arriéré dû à cette date déduction faite des frais et des charges relatives au lot n°2090), et à compter du 26 novembre 2024, date de signification de l’assignation, sur le surplus.

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, l’examen des pièces produites par le syndicat des copropriétaires fait apparaître que plusieurs des frais au titre desquels il sollicite la condamnation de Mme [L] [H] sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi de la mise en demeure adressée le 13 octobre 2022 pour réclamer le paiement d’un solde de 8372,98 euros, constitué uniquement par l’arriéré qui avait fait l’objet du précédent jugement de condamnation rendu le 5 juin 2023 par la présente juridiction, tandis que les charges faisant l’objet de la présente décision sont devenues exigibles à compter du 1er janvier 2023 ;

— ainsi des relances et mises en demeure postérieures à la première mise en demeure, leur répétition n’apparaissant nullement nécessaire au sens des dispositions susvisées dès lors que seule une procédure devant la présente juridiction permettra in fine le recouvrement des charges de copropriété auprès du copropriétaire défaillant. Par suite, seuls seront retenus les frais d’envoi de la mise en demeure du 25 septembre 2023 (24 + 5,66 euros) et de la sommation de payer signifiée le 19 septembre 2024 (170,14 euros), soit un total de 199,80 euros.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la transmission du dossier à l’huissier (250 + 250) et à l’avocat, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais, d’un total de 500 euros, seront donc écartés.

— ainsi du surplus des frais réclamés, qui n’apparaissent pas en lien avec le recouvrement de la créance faisant l’objet de la présente instance, mais avec l’administration ordinaire de la copropriété par le syndic (frais d’envoi de convocation notamment).

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 199,80 euros correspondant au coût de la mise en demeure du 25 septembre 2023 et de la sommation de payer signifiée le 19 septembre 2024.

Par conséquent, Mme [L] [H] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 8] (93) la somme de 199,80 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024, date de signification de la sommation de payer.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que Mme [L] [H] a manqué de manière à la fois réitérée et prolongée à son obligation de paiement – la défenderesse n’ayant effectué aucun paiement au titre de ses charges courantes depuis le mois de janvier 2023.

Il est en outre établi que Mme [L] [H] a déjà été précédemment condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 5 juin 2023, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Les manquements répétés de Mme [L] [H] à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pouvant expliquer sa carence, ce malgré une précédente condamnation judiciaire, caractérisent sa mauvaise foi.

La durée durant laquelle la défenderesse s’est soustraite à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues, ont en outre nécessairement entraîné un préjudice pour la collectivité des copropriétaires, contraints de consentir des avances de trésorerie majorées pour pallier sa défaillance en vue de l’entretien des parties communes et du bon fonctionnement des équipements communs, et plus généralement de fonctionner dans des conditions non conformes au statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires – préjudice certain distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il convient de condamner Mme [L] [H] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 7] [Localité 11] (93) la somme de 900 euros à titre de réparation du préjudice causé par sa résistance abusive.

Conformément à l’article 1231-7 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [L] [H], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Mme [L] [H] sera également tenue de payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 5] à [Localité 11] (93) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire, et en premier ressort ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 8] (93), pris en la personne de son syndic, les sommes suivantes :

— la somme de 8817,76 euros au titre des charges de copropriété impayées des lots n°138 et 1138 échues entre le 1er janvier 2023 et le 1er octobre 2024 (appels 4ème trimestre 2024 inclus), suivant décompte arrêté au 19 novembre 2024, ce avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 sur la somme de 7722,99 euros, et à compter du 26 novembre 2024 sur le surplus ;

— la somme de 199,80 euros au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 19 septembre 2024 ;

— la somme de 900 euros, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du présent jugement ;

REJETTE la demande en paiement formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 5] à [Localité 11] (93), pris en la personne de son syndic, au titre du lot n°2090 ;

CONDAMNE Mme [L] [H] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [12] situé [Adresse 8] (93), pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Mme [L] [H] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 24 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES