Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

Société NANTES METROPOLE HABITAT

26, Place Rosa Parks

BP 83618

44036 NANTES

représentée par Madame [B] [L], munie d’un pouvoir écrit

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [T]

Logement 8 Etage 2

21 Rue Urbain Le Verrier

44300 NANTES

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02560 – N° Portalis DBYS-W-B7I-NGR3

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à NANTES METROPOLE HABITAT

CCC à Monsieur [M] [T] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing-privé prenant effet le 24 février 2022, pour une durée d’un an renouvelable, Nantes Métropole Habitat, Office public de l’habitat de la métropole nantaise, a donné à bail à Monsieur [M] [T], un local à usage d’habitation numéro 8 au deuxième étage sis 21 rue Urbain Le Verrier à Nantes (44300), moyennant un loyer mensuel révisable de 265.92 euros, outre une provision sur charges de 97,33 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 265 euros.

Des loyers restant impayés, par acte du 14 novembre 2023, Nantes Métropole Habitat lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 15 mai 2024, Nantes Métropole Habitat a assigné Monsieur [M] [T] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Nantes, aux fins de voir :

— déclarer la demande recevable et bien fondée ;

— constater la résiliation du bail signé le 24 février 2022 entre les parties, en vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 ;

— à titre subsidiaire, et dans l’hypothèse où il ne serait pas fait droit à la demande tendant à constater la résiliation du contrat de bail en application de la clause résolutoire, prononcer la résiliation judiciaire du bail susvisé ;

— ordonner l’expulsion du locataire et de tout autre occupant de son chef du logement loué avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et selon les modalités prévues par la loi ;

— autoriser le transport des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux et leur transfert au garde meuble aux frais et risques du locataire selon les dispositions prévues par la loi ;

— condamner le locataire à lui payer :

— la somme de 2 208.98 euros correspondant aux loyers et charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 23 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience ;

— une indemnité d’occupation égale au dernier loyer en cours soit la somme de 283.23 euros, augmentée des charges locatives en cours, à compter du 26 décembre 2023 et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révisions du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la préfecture ;

— ordonner l’exécution provisoire.

L’affaire a été appelée et évoquée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par Madame [B] [L], munie d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en précisant que sa créance s’élève désormais à la somme de 4 483.43 euros. Elle a ajouté que la dette de loyer a débuté en janvier 2023 et que le locataire ne bénéficie pas de l’aide personnalisée au logement. Enfin, elle s’est opposée à la suspension de la clause résolutoire dès lors que les paiements sont toujours irréguliers.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [M] [T] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 150 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a actualisé sa situation personnelle et financière déclarant percevoir entre 940 euros et avoir un projet de regroupement familial. Il a précisé ne plus travailler et être au chômage.

L’enquête sociale réalisée par la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas parvenue au tribunal avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 17 mai 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la bailleresse le 1er octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

Monsieur [M] [T] reconnaît le principe et le montant de la dette.

Il résulte des pièces produites que Monsieur [M] [T] n’a pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges et des indemnités d’occupation du local d’habitation. En effet, le décompte actualisé versé fait apparaître un solde débiteur de 4 774.73 euros au 27 novembre 2024, terme d’octobre inclus.

Il convient toutefois de déduire de ce montant les frais contentieux relevant des dépens (291.30 euros), le coût de l’assurance souscrite pour le compte du locataire en l’absence de pièces conformément à l’article 7g de la loi du 6 juillet 1989 (8.25 euros) et les frais de pénalité de non-réponse à l’enquête sociale non justifiés par la lettre recommandée avec accusé de réception telle que prévue à l’article L. 441-3 et suivants du code de la construction et de l’habitation (76.20 euros).

La créance étant justifiée pour la somme de 4 398.98? euros arrêtée au 27 novembre 2024, il convient en conséquence de condamner Monsieur [M] [T] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif ci-dessous.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2208.98 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le contrat signé par les parties prévoit, en son article 4.7.1., une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges à leur échéance deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la société bailleresse a fait délivrer à Monsieur [M] [T] un commandement de payer, régulier en la forme, pour un montant principal 2 338.70 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 janvier 2024.

Dès lors, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner l’expulsion du locataire et de tous occupants de leur fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [T]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 15 janvier 2024, Monsieur [M] [T] est sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter du 15 janvier 2024, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat et de condamner Monsieur [M] [T] à son paiement.

Elle se trouve partiellement liquidée à la condamnation principale jusqu’au terme d’octobre 2024 inclus. La condamnation au paiement des indemnités d’occupation prendra donc effet au 1er novembre 2024.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par Monsieur [M] [T]

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [M] [T] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 150 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur refuse cette proposition, les paiements étant irréguliers.

Lors de l’audience, il a indiqué percevoir 940 euros d’indemnités chômage.

Il ressort en outre du décompte que si Monsieur [M] [T] a effectué un virement de 403 euros le 20 novembre 2024, cela recouvre le loyer d’octobre 2024 ; que les précédents paiements datent du mois d’avril 2024 ; que la dette s’est formée dès l’échéance de janvier 2023 et que malgré les versements du locataire, la dette n’a pas pu être résorbée.

Il résulte de ce qui précède que Monsieur [M] [T] ne remplit pas les conditions fixées par les dispositions textuelles ci-dessus citées, celui-ci n’ayant pas les capacités de régler sa dette.

Dès lors, la demande de délais visant la suspension de la clause résolutoire sera rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [M] [T], qui succombe supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par Nantes Métropole Habitat afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [M] [T] en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail ayant pris effet le 24 février 2022 entre Nantes Métropole Habitat, office public de l’habitat de la métropole nantaise, et Monsieur [M] [T] portant sur un local à usage d’habitation numéro 8 au deuxième étage sis 21 rue Urbain Le Verrier à Nantes (44300) et ses accessoires, sont réunies à la date du 15 janvier 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [M] [T] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [M] [T] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à son paiement à compter de l’échéance de novembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à payer à Nantes Métropole Habitat la somme de 4 398.98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés arrêtée au 27 novembre 2024, terme d’octobre inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 2 208.88 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

REJETTE la demande de délais suspendant la clause résolutoire ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] à verser à une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [M] [T] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

Le Greffier La Présidente

M. HORTAIS S. ZARIFFA