TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 25/00362 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2QLB

Minute : 25/869

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [L] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

M^e DOUEB

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

Mme [I]

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Juillet 2025;

par Madame Sinda OUESLATI, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

Après débats à l’audience publique du 19 Mai 2025 tenue sous la présidence de Madame Sinda OUESLATI, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Alissa DARCHEVILLE, greffier placé ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

siège social [Adresse 3]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [L] [I]

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 octobre 2021, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Madame [L] [I] un logement (logement n°0206, code cité n°0650, porte n°1, étage 05) situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 556,19 euros, outre les provisions sur charge.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2024, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Madame [L] [I] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3519,20 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre en date du 5 juillet 2024, reçue le 11 juillet 2024 l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 novembre 2024, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Madame [L] [I] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [L] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution,condamner Madame [L] [I] au paiement des sommes suivantes :la somme de 3849,68 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de septembre 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 13 juin 2024, date du commandement de payer,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’octobre 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à la libération effective des lieux par remise des clés, une astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir huit jours après la signification de la décision à intervenir, jusqu’à la production de l’assurance locative,la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les entiers dépens.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 27 décembre 2024.

À l’audience du 19 mai 2025, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes, à l’exception de ses prétentions relatives à l’assurance qu’il abandonne, et actualise sa créance à la somme de 3273,08 euros arrêtée au 13 mai 2025, loyer du mois d’avril 2025 inclus. Il n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [L] [I] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 13 juin 2024. À titre subsidiaire, il soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. L’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT souligne qu’il y a eu une reprise du versement intégral du loyer courant avec un règlement de 45,00 euros en plus du loyer le 5 mai 2025. Il précise que l’aide personnalisée au logement a été versé en mars pour la dernière fois.

Madame [L] [I], comparait, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 80 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, elle explique ne pas travailler mais avoir une formation à venir dans la petite enfance. Madame [L] [I] précise percevoir 1800,00 euros réparti entre le revenu de solidarité active et la caisse d’allocation familiale avec 3 enfants de 9, 13 et 16 ans à charge.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 27 décembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT le 11 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 octobre 2021, du commandement de payer délivré le 13 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 13 mai 2025 que l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 241,45 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [L] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 3031,63 euros, au titre des sommes dues au 13 mai 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu’il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 15 octobre 2021 et tacitement reconduit le 15 mai 2024, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 13 juin 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 25 juillet 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 octobre 2021 à compter du 26 juillet 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [I] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière est donc en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Madame [L] [I] a repris le paiement intégral du loyer et des charges et a commencé à résorber sa dette.

En outre, l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT n’est pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Madame [L] [I] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Madame [L] [I] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [L] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 26 juillet 2024, Madame [L] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [L] [I] à son paiement à compter de 26 juillet 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [L] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner Madame [L] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevables les demandes de l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 octobre 2021 entre l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Madame [L] [I] d’autre part, concernant le logement (logement n°0206, code cité n°0650, porte n°1, étage 05) situé [Adresse 2], sont réunies à la date du 26 juillet 2024,

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 3031,63 euros (trois mille trente et un euros et soixante-trois centimes) au titre des loyers et charges arrêtés au 13 mai 2025 échéance de d’avril 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

ACCORDE un délai à Madame [L] [I] pour le paiement de ces sommes,

AUTORISE Madame [L] [I] à s’acquitter de la dette en 36 fois, en procédant à 35 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire,

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [L] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 26 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,

CONDAMNE Madame [L] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 13 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la Caisse d’allocations familiales,

CONDAMNE Madame [L] [I] à payer à l’OFFICE PUBLIC DE SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

LE GREFFIER LE JUGE