TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Maître Damien DELAUNAY

M^e Matthieu CHUDET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Damien DELAUNAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/01284 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZB7F

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 28 juin 2024

DEMANDEURS

Monsieur [N] [T], demeurant [Adresse 3]

Madame [J] [E] épouse [T], demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître Damien DELAUNAY de la SELAS SAINT YVES AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0218

DÉFENDERESSES

S.A.S. MANGY CAPITAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

S.C.I. CAMBRONNE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentés par M^e Matthieu CHUDET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1775

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 mars 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 28 juin 2024 prorogé du 21 mai 2024 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 28 juin 2024

PCP JCP fond – N° RG 23/01284 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZB7F

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 22 novembre 2022, Monsieur [N] [T] et Madame [J] [E], épouse [T] ont fait assigner la SCI CAMBRONNE devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins d’obtenir :

à titre principal :

la nullité des commandements de payer du 22 septembre 2022,à titre subsidiaire :

la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais pour régler leur dette locative,En tout état de cause,

la condamnation de la SCI CAMBRONNE à leur verser la somme, à parfaire, de 91 379 euros à titre de dommages et intérêts compte-tenu des manquements du bailleur à son obligation de délivrance d’un logement décent,la suspension de l’exigibilité des loyers à venir dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement,la condamnation de la SCI CAMBRONNE leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience du 31 janvier 2023, la société MANGY CAPITAL est intervenue volontairement à l’audience. La citation délivrée par les demandeurs a été déclarée caduque compte-tenu de leur absence à l’audience. Ils ont cependant déposé une requête aux fins de relevé de caducité à laquelle il a été fait droit par ordonnance du 13 février 2023.

A l’audience du 08 mars 2024, à laquelle l’affaire a été retenue, les époux [T], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions récapitulatives qu’ils ont soutenues oralement et aux termes desquelles ils sollicitent :

in limine litis

le sursis à statuer,le débouté de la société MANGY CAPITAL et de la SCI CAMBRONNE de leurs demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion en ce qu’elles sont irrecevables,A titre principal

la nullité des commandements de payer des 22 septembre 2022 et 04 octobre 2021,A titre subsidiaire

la suspension des effets de la clause résolutoiredes délais de 36 mois pour régler leur dette locative,En tout état de cause

le débouté de toutes les demandes formées par la SCI CAMBRONNE et la société MANGY CAPITAL,la condamnation de la SCI CAMBRONNE à leur payer la somme de 152 700 euros à titre de dommages et intérêts,la suspension de l’exigibilité des loyers à venir dans l’attente de la réalisation des travaux de remise en état de l’appartement,la condamnation de la SCI CAMBRONNE au paiement de la somme de 8000 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,la suspension de l’exécution provisoire de la décision.

Ils soutiennent que les commandements de payer qui lui ont été délivrés par la SCI CAMBRONNE sont entachés de nullité, eu égard à l’absence de dette locative compte-tenu de l’avenant signé le 18 mai 2018 avec l’ancienne propriétaire des lieux, les autorisant à s’affranchir des loyers en raison de l’état de dégradation des locaux pris à bail, lequel est parfaitement authentique comme en atteste l’expertise graphologique qu’ils versent au débat.

A titre subsidiaire, il sollicitent que la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire soit déclarée irrecevable pour défaut de dénonciation dans les délais prévus par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

A titre encore plus subsidiaire, ils sollicitent la suspension de la clause et l’octroi de délai pour quitter les lieux.

En tout état de cause, ils se disent bien-fondés à demander réparation de leur préjudice issu de la violation par le bailleur de ses obligations de délivrance d’un logement décent en ce qu’il est inférieur à la surface minimum de 9m² et que la présence de plomb a été détectée.

La SCI CAMBRONNE et la société MANGY CAPITAL, représentées par leur conseil, ont déposé des conclusions en défense et reconventionnelles n°3 aux termes desquelles elles demandent de :

leur donner acte de l’intervention volontaire de la société MANGY CAPITAL à l’instance,rejeter la demande de sursis à statuer,constater l’acquisition de la clause résolutoire,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire des baux,ordonner l’expulsion des époux [T],voir supprimer le délai légal prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution,ordonner la séquestration des biens garnissant le logement à titre de sûreté des loyers échus et des charges locatives,fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à une somme équivalent à deux mois de loyer hors charges soit 1 641,44 euros pour l’appartement du 4ème étage et 462,02 euros pour celui du 7ème étage,les condamner in solidum à payer à la SCI CAMBRONNE les sommes de 29 887,83 euros et 8 168,41 euros au titre de l’arriéré locatif concernant les apparentements des 4ème et 7ème étage, pour la période du 1er décembre 2021 au 19 janvier 2024, avec intérêt au taux légal à compter du 22 septembre 022 à parfaire le jour du jugementles condamner in solidum à payer à la SCI CAMBRONNE la somme de 3 805,62 euros au titre de la clause pénale,les condamner in solidum à payer à la société MANGY CAPITAL les sommes de 6 370 euros et1 729 euros au titre de l’arriéré locatif concernant les appartements des 4ème et 7ème étage, pour la période de mai 2021 à novembre 2021,les condamner in solidum à payer à la société MANGY CAPITAL la somme de 809,90 euros au titre de la clause pénale,les condamner in solidum à payer à la SCI CAMBRONNE la somme de 20 000 euros au titre des dommages et intérêts dus pour abus manifeste d’ester en justice,débouter Monsieur et Madame [T] de toutes leurs demandes,les condamner à verser à la SCI CAMBRONNE la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et à la société MANGY CAPITAL celle de 2 500 euros,les condamner in solidum aux dépens en ce compris les frais de commandement et de l’expulsion.

Elles exposent que l’acte intitulé « avenant contractuel » ne leur est pas opposable en ce qu’il s’agit en réalité d’une reconnaissance de dette et s’opposent ainsi à la demande de sursis à statuer formée par les époux [T]. En tout état de cause, elles estiment que cet acte n’est pas valide et qu’il ne saurait faire obstacle au paiement des loyers par les locataires, conformément aux obligations qui leur incombent en vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Elles demandent que la clause résolutoire soit constatée comme étant acquise suite à la délivrance des commandements de payer et sollicitent l’expulsion des locataires, leur condamnation au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation. Subsidiairement, elles estiment que le défaut de paiement des loyers est un manquement suffisamment grave à leurs obligations contractuelles pour justifier la résiliation des baux, étant précisé que la preuve du caractère indécent du logement et encore moins, celle de son inhabitabilité n’est pas rapportée. Elles soutiennent, en outre, que les preneurs ne justifient pas vivre sur place à temps plein ce qui contrevient également aux prévisions contractuelles.

Elles s’opposent enfin à la demande de réparation du préjudice eu égard à ce qui précède.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré à la date du 21 mai 2024, prorogée au 17 juin 2024 puis au 28 juin 2024, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’intervention volontaire

L’article 329 du code de procédure civile dispose que « L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. »

En l’espèce, la société MANGY CAPITAL, justifie d’un intérêt à agir puisqu’elle a été bailleresse. Son intervention volontaire sera déclarée recevable.

Sur le sursis à statuer

Il résulte de l’article 378 du code de procédure civile que la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

En l’espèce, les requérants sollicitent qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision pénale à la suite de la plainte déposée par Madame [Z] [O] pour des faits de faux concernant un document dont ils prétendent qu’il constitue un avenant au contrat de bail les autorisant à suspendre le paiement de leur loyer.

Toutefois, les demandeurs produisent un rapport d’expertise graphologique en date du 21 septembre 2023 attestant que l’écriture attribuée à Madame [Z] [O] sur le document appelé « venant au contrat de bail » est authentique.

Dès lors, il n’y a pas lieu de surseoir à statuer dans l’attente de la plainte déposée le 10 mai 2022, soit il y a plus de deux années et dont aucune des parties ne rapporte la preuve qu’elle est toujours en cours d’instruction.

Par conséquent, il ne sera pas fait droit à la demande de sursis à statuer.

Sur la nullité des commandements de payer

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux faits de l’espère que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Les sommes réclamées doivent être réellement dues.

En l’espèce, les demandeurs soutiennent qu’aucune somme n’était due, compte-tenu de la signature du document intitulé « avenant au contrat de bail » signé le 18 mai 2018 entre eux et Madame [Z] [O] leur accordant une franchise temporaire de loyers et de charges locatives de nature jusqu’à remboursement complet de la somme de 152 700 euros correspondant au préjudice de jouissance découlant des désordres constatés dans les lieux pris à bail depuis le mois d’août 2005.

sur l’opposabilité de l’acte intitulé « avenant au contrat de bail »

Il est constant que le contrat de bail et ses accessoires sont transférés en même temps que la propriété du bien.

Les défenderesses contestent néanmoins que le document litigieux intitulé « avenant au contrat de bail » revête cette qualification et l’analysent en une reconnaissance de dette personnelle à l’ancienne bailleresse et qui dès lors ne leur serait pas opposable en vertu de l’article 1199 du code civil.

Toutefois, le document litigieux est intitulé « avenant aux baux d’habitation principale ». La dénomination de cet acte est ainsi sans ambiguïté. Il a pour objet une franchise temporaire de loyer. Il modifie donc incontestablement les conditions initiales des baux signés et leursobligations essentielles. En dépit de la mention d’une reconnaissance de dette, il est fait référence aux dégradations affectant les locaux, objet de ces baux.

Dès lors, il s’agit d’un avenant qui est opposable aux défenderesses en ce qu’il s’agit d’un accessoire du contrat de bail.

Sur l’authenticité du document

Les demandeurs versent au débat une expertise graphologique qui attestent de l’authenticité du document. Il s’agit ainsi d’un commencement de preuve qui peut être corroboré par l’absence de mention fait par Madame [Z] [O], dans l’acte de cession, relative à un quelconque litige en cours alors qu’à cette date, à savoir le 23 avril 2021, l’équivalent de presque trois années de loyers (depuis le mois d’août 2018) n’avait pas été versé et qu’elle n’aurait pas manqué d’introduire une procédure à l’encontre des locataires défaillants si cela n’avaient pas été le fruit d’un accord ou à tout le moins, de le signaler à l’acquéreuse.

Ce document doit ainsi être considéré comme authentique.

Sur la validité du document eu égard aux règles de l’article 815-3 du code civil

Si l’acte du 18 mai 2018 ne comporte que la signature de Madame [Z] [O] alors qu’il est établi qu’elle est propriétaire indivise avec sa fille, les défenderesses ne sauraient invoquer l’absence de signature de sa fille sur cet acte, puisque, nul ne plaidant par procureur, elle ne saurait former une demande qui n’a pas vocation à satisfaire un droit qui lui est propre.

Au surplus, il convient de relever que les défenderesses ne s’offusquent pas de l’absence de signature de Madame [Y] [O] sur le contrat de location signé le 20 juillet 2005 portant sur le local du 7ème étage, alors même que la fille de Madame [Z] [O], de l’aveu de cette dernière lors de son audition par les services de police le 1er juin 2022, était désormais en capacité de signer et qu’il devait ainsi s’agit d’un «oubli » de sa part.

Sur la caducité de l’avenant et son caractère non-écrit

Enfin, les défenderesses entendent se prévaloir de la caducité de l’avenant contractuel. L’article 1186 du code civil dispose que « un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments disparaît (…). La caducité n’intervient toutefois que si le contractant contre lequel elle est invoquée connaissait l’existence de l’opération d’ensemble lorsqu’il a donné son consentement ».

Il convient cependant d’indiquer que s’agissant d’une nullité relative, la disparition de la cause du contrat ne peut être invoquée que par l’un des cocontractants, à l’exclusion de tout tiers, y compris de l’ayant cause particulier ou du subrogé.

Le même raisonnement doit être appliqué s’agissant du caractère réputé non écrit de cet avenant.

Il résulte de ce qui précède que l’avenant signé entre les époux [T] et Madame [Z] [O] est valide et opposable aux défenderesses à qui il appartenait d’attraire Madame [Z] [O] dans la cause.

Dès lors, aucune dette de loyer n’était due à la date de délivrance des commandements de payer qui dès lors, doivent être considérés comme nuls.

Par conséquent, la nullité des commandements de payer délivrés les 04 octobre 2021 et 22 septembre 2022 sera prononcée.

Sur la demande d’indemnisation du préjudice subi et la demande de suspension des loyers dans l’attente des travaux de remise en état de l’appartement

L’article 6 de la même loi oblige le bailleur à remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser, en son article 2, que le logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation (…). En outre, il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes (….). Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

L’article 4 de ce même décret précise que logement dispose au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m² et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume égal à 20 mètres cubes.

Le règlement sanitaire de la ville de [Localité 5] du 20 novembre 1979 prévoit, en ses articles 40-3 et 40-4 que L’une au moins des pièces principales de logement doit avoir une surface au sens du décret du 14 juin 1969 supérieure à neuf mètres carrés.

Les autres pièces d’habitation ne peuvent avoir une surface inférieure à sept mètres carrés. Dans le cas d’un logement comportant une seule pièce principale, ou constitué par une chambre isolée, la surface de ladite pièce doit être au moins égale à neuf mètres carrés.

Pour l’évaluation de la surface de chaque pièce, les parties formant dégagement ou cul-de-sac d’une largeur inférieure à deux mètres ne sont pas prises en compte.

La hauteur sous plafond ne doit pas être inférieure à 2,20 mètres. (1) Arrêtés du 22 octobre 1969 relatif à l’aération des logements (J.O. du 30 octobre 1969).

L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 prévoit également que le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est enfin tenu de l’obligation de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat.

Ces trois obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

En revanche, le locataire n’a pas d’autres droits, particulièrement celui de répondre à l’indécence par une suspension du paiement des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

Enfin, il est constant que la réduction ou la suspension de loyer n’étant prévue qu’accessoirement à l’exécution des travaux, le juge n’a pas le pouvoir de les ordonner dès lors qu’il n’est pas saisi d’une demande de travaux.

Sur le trouble

En l’espèce, les époux [T] sollicitent la réparation du préjudice subi à hauteur de 152 700 euros du fait de d’indécence des lieux pris à bail et du manquement général de la bailleresse à son obligation de délivrance des locaux.

Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve de l’indécence de l’appartement situé au 4ème étage, la rapport DIAGAMTER ne portant que sur le local du 7ème étage et alors qu’ils ne contestent pas que les travaux de réparation, suite aux infiltrations en façade dont il est fait état dans le rapport d’intervention dressé par l’entreprise TSC BATIPRO le 31 janvier 2022, ont été effectués.

Par ailleurs, le procès-verbal de constat d’huissier du 08 juin 2022, s’agissant des constations effectuées dans la cuisine au droit de la descente EU, n’est pas probant s’agissant du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance, au regard de la chronologie mise en lumière par les défenderesses et du courrier de la société BONNET ayant procédé à l’intervention sur cette colonne informant la bailleresse du refus des locataires de l’exécution des travaux de finition.

En revanche, ce même procès-verbal de constat révèle un certain nombre de désordres dans d’autres pièces du logement qui caractérisent un manquement du propriétaire à son obligation de livrer un logement en bon état d’usage et de réparation eu égard à la vétusté apparente des fenêtres du salon et de la salle de bain, à l’état des murs au niveau de leur allège, qui ne relèvent incontestablement pas de l’entretien courant à la charge du locataire.

S’agissant du local pris à bail au 7ème étage, le rapport du 28 mars 2023 dressé par l’entreprise DIAGAMTER atteste de ce que la surface du local donné à bail est inférieure à 9m² et que les murs contiennent du plomb.

Dès lors, il est établi que la bailleresse manque à son obligation de délivrance s’agissant des deux locaux pris à bail, étant rappelé que la description des lieux s’agissant du local du 7ème étage est celle d’une chambre avec un coin cuisine et que dès lors, les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 s’appliquent et qu’ainsi, les défenderesses ne sauraient exciper de l’inoccupation des lieux par les locataires de cette chambre de bonne, l’inapplicabilité de ces dispositions.

Sur le préjudice subi

Les locataires sollicitent l’indemnisation de leur préjudice à hauteur de 152 700 euros ; Toutefois, il s’agit du montant mentionné aux termes de l’avenant du 18 mai 2018. Les époux [T] ne sauraient ainsi être indemnisés deux fois étant rappelé qu’ils n’ont versé aucun loyer depuis le 1er juin 2018, soit pendant une période de 72 mois équivalent à une somme de 83 304 euros (72 x 1157 euros équivalent à la somme des deux loyers) et qu’il ont ainsi déjà bénéficié de cette somme.

Les époux [T] seront ainsi déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice subi.

Ils seront également déboutés de leur demande de suspendre l’exigibilité des loyers alors que cette suspension a déjà été actée par avenant du 18 mai 2018. Au surplus, cette demande n’est adossée à aucune demande de réalisation de travaux formée par les locataires.

Sur les demandes reconventionnelles

* Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Les commandements de payers délivrés les 04 octobre 2021 et 22 septembre 2022 étant déclarés nuls, la demande tenant à constater l’acquisition de la clause résolutoire sera rejetée, sans qu’il ne soit besoin d’examiner sa recevabilité.

* Sur la résiliation judiciaire des baux

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

La loi du 6 juillet 1989, en son article 2, impose au preneur d’occuper les lieux donnés à bail à titre d’habitation principale.

En l’espèce, il est produit un rapport de détective privé indiquant que les époux [T] demeurent en réalité à [Localité 4] et que l’appartement parisien qu’ils ont pris à bail est en réalité occupé par leur fils.

Cependant, ces allégations sont contredites par les procès-verbaux de signification des commandements de payer du 22 septembre 2022 qui ont été remis à la personne de Monsieur [N] [T] attestant ainsi de sa présence dans le logement. Par ailleurs, selon le procès verbal de signification du commandement de payer du 04 octobre 2021, l’adresse des époux [T] est confirmée par le voisinage, ce qui est également contraire aux affirmations contenues dans le rapport du détective privé.

Il en résulte que les défenderesses échouent à rapporter la preuve de l’inoccupation des lieux par les preneurs et que leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail sera rejetée.

* Sur l’expulsion, la suppression du délai légal prévu par l’article l 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la séquestration du mobilier, la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation

Les défenderesses seront déboutées de ces demandes en ce qu’elles sont subséquentes à celle tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire ou à prononcer la résiliation judiciaire des baux qui sont rejetées.

* Sur la condamnation en paiement de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Il résulte de l’article 7 de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du code civil que le locataire obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, compte-tenu de l’existence de l’avenant au contrat de bail en date du 18 mai 2018, opposable aux défenderesses, aucune dette de loyer n’est due par les époux [T].

La SCI CAMBRONNE et la société MANGY CAPITAL seront donc déboutées des demandes qu’elles ont formées à ce titre.

* Sur la condamnation au paiement de la somme de 20 000 euros

L’article 32-1 du code de procédure civile prévoit que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

Cette sanction suppose l’existence d’une faute susceptible de faire qualifier en abus l’exercice du droit d’ester en justice.

En l’espèce, aucune faute ne saurait être retenue à l’encontre des époux [T] dont la demande en nullité des commandements de payer a prospéré.

Par conséquent, les défenderesses seront déboutées de leur demande tendant à la condamnation des époux [T] au paiement de la somme de 20 000 euros à la SCI CAMBRONNE au titre de l’article 32-1 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

La SCI CAMBRONNE et la société MANGY CAPITAL, parties perdantes, seront condamnées aux dépens, par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des époux [T] les frais irrépétibles engagés par eux. Par conséquent, la SCI CAMBRONNE sera condamnée à leur verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’intervention volontaire de la société MANGY CAPITAL à la présente instance ;

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par Monsieur [N] [T] et Madame [J] [T],

DÉCLARE nuls les commandements de payer délivrés les 04 octobre 2021 et 22 septembre 2022,

DÉBOUTE Monsieur [N] [T] et Madame [J] [T] de leur demande de dommages-et-intérêts,

DÉBOUTE Monsieur [N] [T] et Madame [J] [T] de leur demande de suspension du paiement des loyers,

DÉBOUTE la société MANGY CAPITAL et la SCI CAMBRONNE de toutes leurs demandes reconventionnelles,

CONDAMNE la SCI CAMBRONNE à payer à Monsieur [N] [T] et Madame [J] [T] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SCI CAMBRONNE et la société MANGY CAPITAL aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 28 juin 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des contentieux de la protection