TRIBUNAL JUDICIAIRE DE THONON-LES-BAINS

LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 13 JANVIER 2026

MINUTE N° :

DOSSIER : N° RG 24/01407 – N° Portalis DB2S-W-B7I-E7IV

AFFAIRE : [G] [R], [T] [S] épouse [R] / [I] [H]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du prononcé du jugement

Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente Juge des Contentieux de la Protection

Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEBATS : en audience publique du 17 Décembre 2024

JUGEMENT prononcé par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort, signé par Madame Florence BELOIN, Vice-Présidente en charge des contentieux de la protection et Madame Isabelle CANONICI, Greffier

DEMANDEURS

Monsieur [G] [R] né le 16 Décembre 1974 à [Localité 5], demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocats au barreau de GRENOBLE,

Madame [T] [S] épouse [R] née le 10 Mars 1975 à , demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître David ROGUET de la SELARL BASTILLE AVOCATS – GUMUSCHIAN ROGUET BONZY, avocats au barreau de GRENOBLE,

DEFENDEUR

Monsieur [I] [H], demeurant [Adresse 8]

Comparant

Expédition(s) délivrée(s) le

à

Exécutoire(s) délivré(s) le

à

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont, par deux contrats de location signés le 3 août 2015, donné à bail à Monsieur [I] [H] un appartement situé [Adresse 3] à [Localité 7] et un garage n°G-73 situé au sous-sol, même adresse, moyennant un loyer mensuel de 980 euros, charges comprises, pour l’appartement et de 40 euros, charges comprises, pour le garage.

Par acte de Commissaire de Justice du 27 mai 2024, remis à étude, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont fait assigner Monsieur [I] [H] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de THONON-LES-BAINS, lors de son audience du 19 novembre 2024, sur le fondement de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 afin de :

constater la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire portant sur un local d’habitation et un garage ;à titre subsidiaire, vu l’article 1244 du code civil,

prononcer la résiliation judiciaire des baux pour défaut de paiement des loyers ;en tout état de cause,

ordonner l’expulsion de Monsieur [I] [H] ainsi que celle de tout autre occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;condamner Monsieur [I] [H] : – au paiement de la somme de 7 949, 50 euros correspondant au loyer, charges et frais arrêté à la date du 30 avril 2024, s’agissant de l’appartement,

— au paiement de la somme de 446, 54 euros, correspondant au loyer, charges et frais arrêté à la date du 30 avril 2024, s’agissant du garage,

sauf à parfaire au jour le Tribunal statuera, soit la somme totale de 8 396, 04 euros ;

condamner Monsieur [I] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges, et comme telle, subissant les augmentations légales ;dire que cette indemnité restera due jusqu’à la libération effective des lieux ;ordonner l’exécution provisoire de la décision à venir ;condamner Monsieur [I] [H] au paiement d’une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens de l’instance, en ce compris, ou du compte, de sa dénonciation du présent acte.

Le Pôle médico-social de la [Localité 9] a adressé le rapport sur la situation sociale et financière de Monsieur [I] [H] celui-ci déclarant que les loyers avaient été réglés et qu’il ne comprenait pas les raisons de la poursuite de la procédure d’expulsion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 19 novembre 2024. Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont comparu, représentés par leur Conseil. Monsieur [I] [H], également comparant, a déclaré avoir acquitté l’arriéré locatif ajoutant être artisan peintre et avoir soldé beaucoup de ses dettes.

Lors de l’audience du 21 janvier 2025, Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont comparu et ont réitéré leur demande tendant à obtenir la résiliation des baux.

Monsieur [I] [H] a indiqué avoir acquitté les loyers dus expliquant travailler à son compte et, après une période d’inactivité, avoir pu reprendre le paiement des loyers à compter du mois d’avril 2024. Il a précisé que son matériel professionnel était entreposé dans le garage et exprimé le souhait de quitter l’appartement de son propre chef.

La décision a été mise en délibéré pour être rendue à la date du 20 février 2025 puis du 13 janvier 2026, après prorogation.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation des contrats de location

Sur le contrat de location portant sur l’appartement

Selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de ladite loi n° 89-462, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 a notamment pour effet de faire passer le délai permettant au locataire de régler sa dette locative de deux mois à six semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans son avis du 13 juin 2024, la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. Bien que, depuis le 29 juillet 2023, le bail ait été tacitement reconduit, ce délai de six semaines ne s’applique pas puisqu’un bail reconduit de façon tacite ne peut être considéré comme étant un nouveau contrat et continue d’être régi par la loi en vigueur lors de sa conclusion. Le délai de deux mois mentionné dans la clause résolutoire du contrat de bail demeure donc effectif.

En l’espèce, le contrat de location a été conclu le 3 août 2015. La clause résolutoire insérée au contrat (article VII) prévoit qu’à défaut de paiement intégral à son échéance d’un seul terme de loyer, y compris les accessoires, la résiliation du contrat est en effet acquise de plein droit deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet.

Il est justifié de la délivrance, le 26 décembre 2023, d’un commandement de payer la somme de 2 535, 49 euros dans un délai de six semaines, visant la clause résolutoire du contrat de location et comportant l’ensemble des éléments d’information prévu par l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’Etat dans le département deux mois au moins avant l’audience.

L’apurement de la dette locative postérieurement à l’issue du délai de deux mois octroyé par le commandement de payer, en l’absence de saisie du Juge des contentieux la protection pour obtenir des délais, entraîne l’acquisition de la clause résolutoire et donc la résiliation du bail. Il sera observé, en effet, que la dette n’était pas apurée six semaines après la délivrance du commandement de payer et ne l’était pas non plus au 1er mars 2024, l’arriéré locatif s’élevant à cette date, en incluant l’échéance de février 2024, à la somme de 5 725, 82 euros.

La cause du commandement n’ayant pas été réglée dans les deux mois de sa délivrance et le locataire n’ayant pas, dans ce même délai, saisi le Juge aux fins de suspension des effets de la clause résolutoire et les règlements effectués étant intervenus après l’expiration du délai de deux mois, le locataire n’a donc pas soldé sa dette locative laquelle a cru en raison de nouveaux impayés.

Il conviendra, par conséquent, de constater que la résiliation du contrat de location de l’appartement est acquise de plein droit au 27 février 2024, soit deux mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [I] [H] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat de location était resté en vigueur.

Sur le contrat de location portant sur le garage

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article 1217 de ce même code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut notamment provoquer la résolution du contrat. Sur ce point, l’article 1224 ajoute que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1225 dudit code prévoit en outre que la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Enfin, l’article 1227 dispose que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, le contrat de location du garage produit aux débats comporte une clause résolutoire selon laquelle « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit un mois après un commandement demeuré infructueux, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice à défaut de paiement au terme convenu de toute partie du loyer et des charges (…). Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du locataire devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge (…) ».

Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] ont produit, par ailleurs, le commandement de payer la somme de 271,84 euros, visant la clause résolutoire du contrat de bail et délivré le 3 avril 2024.

Par conséquent, il convient de constater que la résiliation du contrat est acquise de plein droit à la date du 4 mai 2024, soit un mois après la signification du commandement de payer demeuré sans effet, conformément aux dispositions contractuelles, d’ordonner à Monsieur [I] [H] de libérer les lieux, à défaut d’exécution volontaire d’autoriser son expulsion et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer le cas échéant indexé et aux charges qui auraient dû être payés si le contrat de location du garage était resté en vigueur.

Par ailleurs, il ressort du dernier décompte en date du 9 décembre 2024 versé aux débats par les bailleurs que la dette de loyers et charges échus et laissés impayés, échéance du mois de décembre 2024 comprise, s’élève à la somme de 173 euros.

La justification d’un paiement libératoire de Monsieur [I] [H] n’étant pas rapportée, il y a lieu de la condamner à payer cette somme assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement et jusqu’à parfait paiement.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [I] [H], qui succombe, sera condamné aux dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront les frais d’assignation, les frais de signification de la présente décision ainsi que les frais de notification au représentant de l’État conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, et le coût du commandement de payer, et à payer une indemnité, en application de l’article 700 de ce même code, au titre des frais irrépétibles, dont le montant sera équitablement fixé à la somme de 150 euros.

Enfin, en vertu de l’article 514 du code de procédure civile, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit car elle est compatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, exécutoire de plein droit,

CONSTATE la résiliation au 27 février 2024 du contrat de location conclu entre Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] et Monsieur [I] [H] portant sur un appartement situé [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée ;

PRONONCE la résiliation judiciaire au 4 mai 2024 du contrat de location conclu entre Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] et Monsieur [I] [H] portant un garage n°G-73 situé au sous-sol, [Adresse 4] à [Adresse 6] [Localité 1], par le jeu de la clause résolutoire ;

DIT que Monsieur [I] [H] est devenu occupant sans droit, ni titre ;

ORDONNE à Monsieur [I] [H] de libérer l’appartement et le garage de sa personne, de ses biens et tous les occupants de son chef dans le délai de huit jours à compter de la présente décision ;

ORDONNE qu’à défaut pour lui d’avoir libéré les lieux dans les conditions précitées, il soit procédé à l’expulsion de Monsieur [I] [H] et à celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R], pour l’occupation des lieux loués, d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent aux loyers de l’appartement et du garage, le cas échéant, indexée et aux charges qui auraient dû être payées selon l’accord entre les parties, si les contrats de location étaient restés en vigueur, à compter de la date de leur résiliation et jusqu’à la date de libération effective des lieux ;

DIT que le présent jugement sera transmis par le Greffe au représentant de l’État dans le département ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] à payer à Monsieur [G] [R] et Madame [T] [S] épouse [R] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [H] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation, de sa dénonciation au représentant de l’Etat et de la signification de la présente décision, à l’exclusion de tout autre frais ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement.

EN FOI DE QUOI, le présent jugement a été signé par le Juge des Contentieux de la Protection et le Greffier, sus-désignés, présents lors du prononcé.

LE GREFFIER, LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,