TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01] ou [XXXXXXXX06]

@ : [Courriel 9]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05468 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPDI

Minute : 25/00114

Monsieur [P] [D]

Représentant : M^e Delphine MONTBOBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1600

C/

Association SOLIDARITES PROFESSIONNELLES & TRANSITIONS (SPT)

Représentant : Maître Lise CORNILLIER de la SELAS CORNILLIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0350

Copie exécutoire :

M^e Delphine MONTBOBIER

Copie certifiée conforme :

Maître Lise CORNILLIER de la SELAS CORNILLIER AVOCATS

Le 27 Mars 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 24 Mars 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 21 Janvier 2025 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Delphine MONTBOBIER, avocat au barreau de PARIS

ET DÉFENDEUR :

Association SOLIDARITES PROFESSIONNELLES & TRANSITIONS (SPT), demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Lise CORNILLIER de la SELAS CORNILLIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 15/09/2021, M. [P] [D] a donné à bail à l’Association Solidarités Professionnelles & Transitions, 7 studios à usage d’habitation situés au [Adresse 3] moyennant le versement d’un loyer mensuel de 2500 euros.

Se plaignant de divers manquements contractuels, M. [P] [D] a fait assigner l’Association Solidarités Professionnelles & Transitions par acte extrajudiciaire du 11/06/2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de SAINT-OUEN aux fins de voir cette dernière condamnée à lui payer diverses sommes au titre, principalement, de loyers et charges impayés et de dégradations locatives.

A l’audience du 21/01/2025, M. [P] [D] a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il sollicite de voir :

— Condamner l’Associations au paiement de la somme de 65450 au titre d’un arriéré de loyers et de charges impayés ;

— Condamner l’Association au paiement de la somme de 112000 euros au titre de travaux de remise en état ;

— Condamner l’Association au paiement de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A cette même audience, l’Association a également déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

A titre principal,

— Débouter M. [P] [D] de l’ensemble de ses prétentions ;

— Condamner M. [P] [D] au paiement d’une indemnité forfaitaire de 75340 euros en réparation du préjudice de jouissance subi du fait du manquement de la demanderesse à son obligation de délivrance ;

Subsidiairement,

— Limiter le montant des loyers dus à la somme de 62950 euros ;

— Condamner M. [P] [D] au paiement d’une indemnité forfaitaire de 75340 euros en réparation du préjudice de jouissance subi ;

— Ordonner la compensation des sommes dues ;

En tout état de cause,

— Condamner M. [P] [D] à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour plus de précisions quant aux moyens des parties, il sera fait référence, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, à leurs écritures respectives visées à l’audience.

MOTIFS

Sur la demande principale en paiement

En application des dispositions des articles 1719 et 1720 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Il est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est quant à lui tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail ou, suivant celle présumée par les circonstances à défaut de convention et 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1219 du code civil précise qu’une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave.

En matière de bail, le preneur n’est admis à invoquer l’exception d’inexécution que si les manquements allégués du bailleur à ses obligations ont rendu les lieux loués impropres à l’usage auquel ils étaient contractuellement destinés (Civ. 3ème, 6 juillet 2023, pourvoi n° 22-15.923 ; Civ. 3ème, 7 juillet 2016, pourvoi n°15-16097).

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au locataire d’apporter la preuve des désordres qu’il dénonce et de démontrer que ceux-ci relèvent d’un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens.

En l’espèce, M. [P] [D] justifie avoir procédé, avant la conclusion du bail, au changement de destination des lieux loués. Les lieux ayant en tout état de cause été sous-loués à usage d’habitation pendant plusieurs années comme cela résulte des éléments versés aux débats, l’Association est ainsi mal fondée à exciper, plus de 3 années après la conclusion du bail, d’un potentiel défaut de conformité de la destination des lieux loués aux règles de l’urbanisme pour tenter de s’exonérer de son obligation de paiement des loyers convenus.

Contrairement à ce que soutient le demandeur, il ne se déduit en revanche ni des stipulations du bail ni des échanges entre les parties versés aux débats qu’un calendrier différé de délivrance des studios, sans remise de loyers, ait été convenu entre les parties. Un tel accord n’aurait pu, en tout état de cause, avoir pour effet de décharger le bailleur de son obligation de délivrance des locaux conformes à leur destination contractuelle, ainsi que cela résulte d’une jurisprudence constante (voir notamment Civ. 3ème , 5 juin 2002, pourvoi n° 00-19.037).

Ceci précisé, s’agissant du studio 1, il ne ressort ni des échanges entre les parties, ni des états des lieux produits que cet appartement ne disposait d’aucun point d’eau ni d’aucune vasque dans la salle de bains à la date de conclusion du bail. L’Association échoue à établir que les autres désordres mentionnés aient pu rendre le studio impropre à l’habitation, étant observé que ce studio a en tout état de cause été loué à compter du 1/11/2021, nonobstant l’absence d’alarme anti-incendie dénoncée par l’Association dans ses écritures et pourtant mentionnée au sein de l’état des lieux d’entrée du logement. Aucune exception d’inexécution ne sera dès lors admise s’agissant de ce studio pour lequel les loyers sont dus depuis le 15/09/2021.

S’agissant du studio 2, il se déduit à la fois des échanges de SMS entre les parties produits de part et d’autre mais également du tableau reproduit en page 5 des conclusions du bailleur que l’un des murs de ce dernier présentait bien des traces de moisissures lors de la prise à bail, le rendant ainsi impropre, à cette date, à l’usage d’habitation. Il se déduit toutefois des SMS produits que le bailleur a effectué des travaux réparatoires entre le 15/10/2021 et le 22/10/2021 qui ont permis de mettre fin aux désordres, l’état des lieux d’entrée concernant cet appartement ne comportant aucune mention à ce sujet. Faute de produire des échanges ou constats postérieurs à cette date, l’Association échoue à démontrer que ce désordre aurait perduré dans le temps. Il n’est pas établi par ailleurs que les autres désordres dénoncés aient rendu le studio – qui a été loué à compter du 11/11/2021 – impropre à l’habitation. Les loyers convenus sont donc dus, pour ce studio, à compter du 22/10/2021.

S’agissant du studio 3, il se déduit des échanges entre les parties que ce logement ne disposait pas d’un dispositif de fermeture suffisamment sécurisé pour être compatible avec la destination contractuelle convenue. Il se déduit de ces échanges que la serrure non conforme a été remplacée le 30/09/2021. Aucun élément versé aux débats ne permet néanmoins d’établir la réalité de l’insuffisance du système d’aération dénoncée ou que les autres désordres évoqués aient eu pour effet de rendre le logement inhabitable, ce dernier ayant en tout état de cause été loué dès le 1/11/2021, nonobstant les défauts rapportés. Les loyers dont donc dus depuis le 30/09/2021.

Pour le studio n°4, il ressort des échanges versés aux débats que ce dernier a été livré encombré par des outils et matériaux et comportant un bloc cuisine défectueux, rendant ainsi ce local impropre à l’usage d’habitation. Ces échanges permettent d’établir que le bloc cuisine a été remplacé le 20/10/2021, l’appartement ayant en outre été vidé et nettoyé à cette date. Les loyers pour ce studio sont donc dus à compter du 20/10/2021.

S’agissant du studio 5, loué alors qu’il était occupé ainsi que cela résulte des éléments versés aux débats, il n’est pas établi que le locataire désormais sous-locataire se soit trouvé dans l’impossibilité d’habiter les lieux. Les loyers sont donc bien dus depuis le 15/09/2021.

S’agissant du studio n°6, même s’il apparaît, au vu des photographies échangées entre les parties telles que constatées par commissaire de justice, que ce logement a été délivré dans un état général plutôt mauvais, l’Association échoue néanmoins à démontrer le caractère inhabitable des lieux, ce studio ayant été loué déjà occupé par un locataire ainsi que cela résulte de la pièce n°6 du défendeur, corroborée par les écritures en demande. Les loyers sont donc dus depuis le 15/09/2021 pour ce studio.

S’agissant enfin du studio 7, il résulte tant des échanges entre les parties que des écritures de la défenderesse que ce logement n’a été livré qu’à la fin du mois d’octobre 2021. Les loyers sont donc dus à compter du 1/11/2021.

Il résulte ainsi des éléments susvisés que nonobstant la clause du bail faisant état de studios parfaitement conformes à leur destination contractuelle à la date de signature du contrat, il y a lieu de déduire des loyers réclamés, en raison du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les sommes suivantes, sur la base d’un loyer en principe dû de 178 euros (1250 euros/7) par studio au moins de septembre et de 356 euros (2500 euros /7) au mois d’octobre, sous déduction des jours durant lesquels les lieux se sont avérés inexploitables :

Studio 2 : 330 euros ;

Studio 3 : 83 euros ;

Studio 4 : 307 euros ;

Studio 7 : 445 euros

Soit la somme totale de : 1165 euros.

Sur la base du dernier décompte produit en demande, qui mentionne au crédit l’ensemble des versements correspondant aux justificatifs produits en pièce 13 de la défenderesse, celle-ci sera dès lors condamnée au paiement de la somme de 64285 euros au titre des loyers dus pour les 7 studios pris à bail.

Sur la demande au titre des réparations locatives

Aux termes de l’article 1731 du code civil, s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé avoir reçu les lieux loués en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

S’agissant d’une présomption simple, la preuve contraire peut être rapportée par tous moyens.

En application de l’article 1732 du code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, il résulte des propres pièces versées aux débats par la défenderesse et en particulier des états des lieux qu’elle a elle-même établis avec ses sous-locataires, que les studios 1, 2 et 3 ont été délivrés en plutôt bon état voire très bon état général, à l’exception, pour le studio 1, du coin cuisine qualifié de moyen, pour le studio 2, des plinthes, du sol, du bloc cuisine et de la cabine de douche, éléments qualifiés de moyens.

Il ressort toutefois du constat de commissaire de justice établi après la libération des lieux que ces 3 studios ont été rendus en très mauvais état d’entretien, voire « crasseux » par endroits, avec, pour le studio 1, des peintures sont tâchées et sales, pour le studio 2, un sol totalement dégradé, gonflé par l’humidité, des murs recouverts d’une peinture dégradée par un dégât des eaux et un convecteur décroché du sol et, pour le studio 3, des peintures tâchées et des plaques vitrocéramiques totalement dégradées et hors d’usage après seulement 3 années dans les lieux. Il n’est pas établi, en revanche, que les autres dégradations mentionnées et relatives à des éléments d’équipement qualifiés de moyens voire mauvais aux termes des états des lieux d’entrées soient imputables au preneur ou à ses sous-locataires.

S’agissant du studio 4, il résulte de la comparaison de l’état des lieux d’entrée et du constat de commissaire de justice versés aux débats que ce dernier a été livré en plutôt bon état général, à l’exception de certains éléments d’équipements qualifiés de moyens (le sol), voire de mauvais (les plinthes). Le constat du commissaire de justice indique toutefois que ce studio a été rendu en très mauvais état d’entretien, avec des peintures en mauvais état et tâchées. Il n’est pas établi, en revanche, que les autres dégradations mentionnées et relatives à des éléments d’équipement qualifiés de moyens voire mauvais aux termes de l’état des lieux d’entrées soient imputables au preneur ou à ses sous-locataires.

S’agissant du studio 5, rien n’indique que les dégradations observées puissent relever de la responsabilité de la défenderesse dès lors que le studio a été loué déjà occupé depuis plusieurs années par un précédent locataire du demandeur et que les désordres en cause apparaissaient déjà dans l’état des lieux établi peu de temps après le transfert de bail. Aucune indemnisation ne sera accordée à ce titre.

Il résulte de même des échanges de SMS reproduits au sein du constat de commissaire que le studio 6 a été pris à bail par le preneur en très mauvais état d’entretien et de réparations. Aucune indemnisation ne sera dès lors accordée à ce titre.

Enfin, il résulte des échanges entre les parties que contrairement à ce que soutient la défenderesse, le bailleur a bien souhaité établir un état des lieux d’entrée contradictoire avec l’Association mais que celle-ci a estimé cette formalité inutile dès lors qu’elle avait établi des états des lieux avec ses propres sous-locataires. La présomption de l’article 1731 du code civil trouve donc, faute de preuve contraire, à s’appliquer pleinement concernant ce studio. Or, il résulte des constatations du commissaire de justice que ce logement a été rendu en mauvais état d’entretien, avec des éléments d’équipement crasseux et des peintures sales et tâchées, dégradations relevant de la responsabilité de la défenderesse.

Sur la base du devis produit et compte tenu uniquement des prestations correspondant aux dégradations relevant de la responsabilité de la défenderesse, il sera ainsi alloué au bailleur la somme de 5000 euros pour le studio 1, 8000 euros pour le studio 2, 8000 euros pour le studio 3, 400 euros pour le studio 4 et 5000 euros pour le studio 7 (soit la somme totale de 26400 euros) dès lors, néanmoins, que :

Faute de preuve d’avoir livré des studios refaits à neuf, le bailleur ne saurait être indemnisé sur la base d’une somme correspondant à la remise à neuf des studios ;

Le contrat de bail ne visant pas les parties communes et faute de preuve de la matérialité des désordres dénoncés, le bailleur ne saurait être indemnisé pour la remise à neuf des parties communes.

Sur la demande reconventionnelle en dommages et intérêts

Faute pour l’Association de produire le moindre élément tendant à démontrer qu’elle a dû consentir des réductions de loyers à ses sous-locataires ou, plus généralement, qu’elle a dû subir un manque à gagner en raison des manquements du bailleur à ses obligations, il convient de considérer que l’Association n’établit nullement la réalité de son préjudice. Il sera en outre observé que rien ne permet d’imputer les factures de désinsectisation produites, datées de plusieurs années après la prise à bail, à un manquement de M. [P] [D] dans ses obligations. La demande de dommages et intérêts sera dès lors rejetée.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de partie demanderesse les frais qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué à ce titre une somme de 4000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE l’Association Solidarités Professionnelles & Transitions au paiement à l’Association Solidarités Professionnelles & Transitions des sommes suivantes :

64285 euros au titre de l’arriéré de loyers et de charges demeuré impayés pour les locaux pris à bail au [Adresse 3] ;

26400 euros à titre de dommages et intérêts pour les dégradations locatives subies ;

CONDAMNE l’Association Solidarités Professionnelles & Transitions au paiement à M. [P] [D] de la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions ;

CONDAMNE l’Association Solidarités Professionnelles & Transitions aux dépens de l’instance.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/05468 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZPDI

DÉCISION EN DATE DU : 24 Mars 2025

AFFAIRE :

Monsieur [P] [D]

Représentant : M^e Delphine MONTBOBIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1600

C/

Association SOLIDARITES PROFESSIONNELLES & TRANSITIONS (SPT)

Représentant : Maître Lise CORNILLIER de la SELAS CORNILLIER AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0350

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires