TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 10]

[Adresse 2]

[Adresse 5]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 96 07 52

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 24/10736 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2HUU

Minute :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICE

Représentant : Maître [H], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

C/

Madame [C] [D]

Monsieur [E] [R]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

LDGR

Copie délivrée à :

Mme. [D] et M.[R]

Le 27 mars 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 27 mars 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 février 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, SAS, ayant son siège social [Adresse 3]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [C] [D], demeurant [Adresse 6]

Monsieur [E] [R], demeurant [Adresse 6]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 mars 2022, M. [M] [U] a donné à bail à Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer hors charges de 900,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 80,00 €.

Par acte du même jour, Action Logement Services s’est portée caution des engagements de Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R].

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Action Logement Services a, en conséquence, fait signifier à Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R], par exploit de commissaire de justice du 8 août 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 920,00 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2024, Action Logement Services a fait assigner Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 10 février 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

Action Logement Services, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

? condamner solidairement Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] à payer :

? la somme de 9 800,00 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 07 février 2025, terme de janvier 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

? une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

? une somme de 800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

o ne pas écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Pour un exposé des moyens d’Action Logement Services, il y a lieu de se reporter à l’acte introductif d’instance en date du 16 octobre 2024, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R], comparants, reconnaissent la dette dans son principe et sollicitent l’octroi de délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois. Ils indiquent avoir quitté les lieux et actualisent leur situation personnelle et financière.

Il ressort du diagnostic social et financier reçu au greffe le 03 février 2025 que les défendeurs sont parents de deux enfants, perçoivent des ressources mensuelles à hauteur de 1 678,98 euros, qu’ils n’ont pas d’autres dettes, qu’ils vont quitter les lieux pour intégrer un autre logement.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2025.

MOTIFS

o Sur la qualité à agir d’Action Logement Services

L’article 2306 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

En l’espèce, par acte sous signature privée en date du 10 mars 2022, conclu dans le cadre du dispositif Visale, Action Logement Services s’est portée caution des engagements pris par Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] au titre du contrat de bail conclu le 10 mars 2022.

L’article 8.1 du contrat de cautionnement stipule expressément le mécanisme de subrogation de la caution dans les droits du bailleur, notamment pour procéder aux actions judiciaires nécessaires au recouvrement des loyers impayés, à la résiliation du contrat et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a actionné la garantie d’Action Logement Services.

Par quittance subrogative en date du 14 janvier 2025, le bailleur, reconnaît avoir reçu la somme totale de 9 800 euros de la part d’Action Logement Services au titre du contrat de caution précité. Ces paiements sont corroborés par les décomptes des cautions fournis à la cause.

En conséquence, il y a lieu de dire que Action Logement Services a qualité pour agir dans la présente procédure, étant subrogé dans les droits du bailleur au titre du contrat de bail précité.

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 mars 2022 que Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] doivent payer un loyer d’un montant de 900,00 € hors charges, augmenté de charges récupérables d’un montant de 80,00 €.

La caution produit un décompte démontrant que Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] restaient devoir la somme de 9 800,00 € euros à la date du 07 février 2025, terme de janvier 2025 inclus.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] au paiement d’une somme de 9 800,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 920,00 € à compter du 8 août 2024, sur la somme de 1 970 euros à compter du 16 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 27 mars 2025.

Conformément à l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera solidaire dès lors que le contrat de bail prévoit une clause de solidarité.

o Sur le rejet de la demande de délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, les locataires ne justifient, ni de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, ni de leur capacité à régler leur dette.

En conséquence, cette demande sera rejetée.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

En application des articles 1103 et 1104 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être négociées, formées et exécutées de bonne foi.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 10 mars 2022 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 8 août 2024 pour la somme en principal de 3 920,00 €.

Cependant, force est de constater que ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 octobre 2024.

L’expulsion de Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] et de tous occupants de leur chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

o Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 9 octobre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 10 mars 2022.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

En conséquence, il y a lieu de condamner in solidum Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2025, terme de janvier 2025 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

Action Logement Services ne pourra en réclamer le paiement à Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution.

o Sur les mesures de fin de jugement

Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 8 août 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2022 entre M. [M] [U] et Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] à verser à Action Logement Services la somme de 9 800,00 €, au titre de l’arriéré des loyers arrêté au 07 février 2025, terme de janvier 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 920,00 € à compter du 8 août 2024, sur la somme de 1 970 euros à compter du 16 octobre 2024 et sur le surplus à compter du 27 mars 2025 ;

REJETTE la demande de délais de paiement ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] à payer à Action Logement Services l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de l’échéance du 1er février 2025, terme de février 2025 inclus et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

RAPPELLE que Action Logement Services ne pourra réclamer paiement de cette indemnité d’occupation que sur production d’une quittance subrogative établie par le bailleur ou par son mandataire et à concurrence des sommes payées par ladite société en exécution de son engagement de caution ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] à payer à M. [M] [U] une somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [C] [Z] [S] et M. [E] [R] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à [Localité 8] le 27 mars 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION