TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 NOVEMBRE 2025

Chambre 6/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/04481 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZGDQ

N° de MINUTE : 25/00817

Monsieur [B] [C]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par Me [A], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0715

DEMANDEUR

C/

Société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0513

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Tiphaine SIMON, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 22 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte notarié du 17 octobre 2017, Monsieur [B] [C] a acquis auprès de la société Vinci Immobilier Résidentiel un bien en l’état futur d’achèvement constitué d’un appartement en duplex (lot n°17) et d’une place de stationnement (lot n°46) sis [Adresse 2] (Seine-[Localité 8]).

La livraison des biens est intervenue le 11 décembre 2018.

Par courriers des 31 décembre 2018, 7 janvier 2019 et 4 septembre 2019, M. [B] [C] a émis des réserves et a dénoncé des non-conformités.

Par lettre de son conseil du 13 septembre 2019, M. [B] [C] a mis en demeure la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel de procéder aux travaux nécessaires à la levée des réserves.

Par acte d’huissier en date du 6 décembre 2019, M. [B] [C] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Bobigny la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel aux fins de reprise des réserves et d’indemnisation de son préjudice.

Par ordonnance du 17 janvier 2022, le juge de la mise en état a rejeté la demande d’expertise judiciaire formulée par la société VINCI.

Par jugement du 26 juin 2023, le tribunal judiciaire de Bobigny a notamment condamné la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel à procéder sous astreinte à la reprise du bac de douche de son appartement acquis en l’état futur d’achèvement en vue de lever une non-conformité contractuelle.

Les travaux de reprise du bac de douche n’ont pas été effectués.

C’est dans ce contexte que, par acte de commissaire de justice en date du 26 avril 2024, M. [B] [C] a assigné la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’indemnisation de son préjudice.

Suivant ordonnance du 3 mars 2025, le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 4 avril 2025, M. [B] [C] demande au tribunal de :

A titre liminaire,

— DECLARER l’action de Monsieur [C] recevable,

— RAPPELER l’autorité de la chose jugée se rattachant à la non-conformité du bac à douche,

Ensuite,

— PRENDRE ACTE de l’impossibilité pour la Société VINCI IMMOBILIER de mettre en conformité la salle de douche avec les documents contractuels et en conséquence de lever la réserve,

— JUGER que Monsieur [C] subit un préjudice financier du fait de la Société VINCI,

— CONDAMNER, en conséquence, la Société VINCI à verser à Monsieur [C] la somme de 25.000 € à titre d’indemnisation de son préjudice et diminution du prix de vente et correspondant à la perte de la valeur de son bien immobilier du fait de l’impossibilité de mettre en conformité le bac à douche tant avec les plans qu’avec la réglementation PMR,

— CONDAMNER la Société VINCI à verser à Monsieur [C] la somme de 15.000 € à titre de justes et légitimes dommages et intérêts en réparation des préjudices occasionnés par sa résistance fautive et abusive,

— DIRE que les sommes précitées seront assorties des intérêts au taux légal à compter du présent du jugement à intervenir en application de l’article 1231-7 du code civil,

En tout état de cause,

— CONDAMNER la Société VINCI à payer à Monsieur [C] la somme de 6.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens,

— REJETER toutes demandes et prétentions contraires,

— RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2024, la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel demande au tribunal de :

IN LIMINE LITIS,

— DIRE qu’aucune circonstance nouvelle remettant en cause la vérité attachée au jugement du 26 juin 2023 ;

En conséquence,

— DECLARER que l’action de Monsieur [C] dirigée contre VIR est irrecevable en raison de l’autorité de la chose

SUR LE FOND,

• Sur la demande de condamnation à hauteur de 25.000 € :

o JUGER qu’il n’existe aucune impossibilité technique à la levée de la réserve liée à la salle de bain PMR ;

En conséquence,

o REJETER la demande d’indemnisation d’un montant de 25.000 € au titre de la perte de valeur du Bien ;

• Sur la demande de condamnation à hauteur de 15.000 € :

o DIRE ET JUGER que la société VIR a mis tout en œuvre pour mettre un terme à ce litige ;

o DIRE ET JUGER qu’aucune résistance fautive et abusive ne peut être reprochée à VIR ;

o CONSTATER que la demande de Monsieur [C] n’est pas fondée en droit et en fait ;

o DIRE ET JUGER que Monsieur [C] ne rapporte pas la preuve d’un quelconque préjudice subi ;

En conséquence,

o DEBOUTER, Monsieur [C] de sa demande de condamnation de la société VIR à la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts.

ET EN TOUT ETAT DE CAUSE,

▪ Condamner Monsieur [C] à payer à VIR la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est ici fait observer que les conclusions notifiées par RPVA le 30 avril 2025 par Maître PEYRON, conseil de la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel, ne concernent pas la présente affaire. En conséquence, seules les conclusions notifiées par RPVA le 18 septembre 2024 seront prises en compte.

Pour plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, il est renvoyé à leurs écritures, mentionnées ci-avant, conformément aux prescriptions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été fixée au 14 mai 2025 par ordonnance du même jour.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 septembre 2025 et mise en délibéré au 17 novembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions de l’article 450 du code de procédure civile, les parties ayant été avisées.

MOTIFS :

1. Sur la fin de non-recevoir soulevée par la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel

Selon l’article 789 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En l’espèce, la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel demande au tribunal de déclarer irrecevable les demandes de M. [B] [C] à son encontre en raison de l’autorité de la chose jugée attaché au jugement du tribunal judiciaire de BOBIGNY (93) du 26 juin 2023.

Or, outre le fait que par ordonnance du 3 mars 2025 le juge de la mise en état a rejeté la fin de non-recevoir tirée de l’autorité de la chose jugée en application des dispositions précitées, la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel est irrecevable à soulever une telle fin de non-recevoir devant la juridiction saisie au fond.

En conséquence, la fin de non-recevoir soulevée par la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel en raison de l’autorité de la chose jugée sera déclarée irrecevable.

2. Sur la demande en paiement de la somme de 25.000 euros au titre du préjudice subi par M. [B] [C]

Se fondant sur les articles 1642-1 du code civil et L261-11 et R.261-13 du code la construction, M. [B] [C] soutient que, en raison de l’impossibilité technique de lever la réserve et de mettre en conformité le bac à douche avec les plans contractuels, il est en droit d’obtenir une diminution du prix de vente de 25.000 euros au titre de cette non-conformité avec ses engagements contractuels et la réglementation. Il affirme que la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel ne démontre pas que la solution alternative proposée est de nature à permettre de supprimer le ressaut de 14cm et d’installer à l’aplomb du sol un bac extra plat, de sorte que la hauteur à partir du sol, soit au plus de quelques millimètres (soit inférieur à 1 cm).

La société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel considère que le tribunal ne lui a pas imposé de procéder à la levée des réserves mais simplement de procéder à la reprise du bac à douche. Ainsi, elle considère que, face à une contrainte technique, elle était en droit de proposer une situation alternative, à savoir l’installation d’un bac à douche extra plat. Or, elle estime que l’installation d’un bac à douche extra plat est conforme, d’une part, aux stipulations contractuelles et particulièrement à la notice descriptive, et, d’autre part, à la demande de M. [B] [C] qui souhaite que la douche soit au niveau du sol afin de respecter l’accessibilité de cette douche aux personnes à mobilité réduite. La société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel en conclut qu’il n’y a aucune impossibilité technique à lever la réserve.

Sur ce,

En application de l’article 1642-1 du code civil, le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents.

Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

L’article 15 de l’arrêté du 24 décembre 2015, relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, dispose, s’agissant de l’adaptabilité de la salle d’eau, que, dans les logements situés en rez-de-chaussée ou en étages desservis par ascenseur, au moins une salle d’eau, située au niveau d’accès du logement, est équipée d’une zone de douche accessible dont l’accès se fait sans ressaut ou d’une baignoire.

En l’espèce, il ressort du jugement du 26 juin 2023 du tribunal judiciaire de Bobigny ce qui suit littéralement rapporté par extraits :

— « Sur le ressaut du bac de douche, la comparaison du plan annexé à l’acte de vente avec le plan de récolement et les constatations de l’huissier révèlent que le bac de la douche est surélevé de 14 centimètres environ – ce qu’au demeurant, la société VINCI ne conteste pas. Partant, il s’agit indéniablement d’une non-conformité contractuelle, et ce, indépendamment de la question de savoir si, en l’état, la salle d’eau correspond aux exigences de l’article 15 de l’arrêté du 24 décembre 2015 relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction. Aussi appartient-il à la société VINCI, à qui M.

[C] a dénoncé la non-conformité dans le délai prévu à l’article 1642-1 du code civil, de procéder à la levée de celle-ci ; elle sera donc condamnée à le faire sous astreinte dans les conditions prévues au dispositif. »

— « CONDAMNE la société VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL à procéder à la reprise du bac de douche sous astreinte de 100 euros par jour de retard pendant 4 mois à compter de l’expiration d’un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement ; »

Ainsi, il a d’ores et déjà été jugé par le tribunal que le ressaut du bac de douche de 14 centimètres environ constitue bien une non-conformité contractuelle et, à ce titre, la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel a bien été condamnée à procéder à la levée de cette non-conformité en procédant à la reprise du bac de douche.

Or, il ressort d’un courrier de la défenderesse adressé au demandeur le 19 septembre 2023 que « s’agissant de la hauteur du bac à douche et après vérification, par l’entreprise NAMELAN, de l’installation du bac, de son système de raccordement en évacuation des [Localité 7] actuelles et contrôle de la gaine technique à proximité, cette dernière indique qu’il existe une contrainte technique empêchant la suppression du ressaut de 14cm. En effet, selon l’entreprise, il est impossible de percer la dalle béton qui est un support du plancher bas du logement de M. [C]. Toutefois, notre cliente propose l’installation d’un bac de douche de type extra plat de toute largeur, étant précisé qu’avec ce bac, le ressaut de 14 cm actuellement présent sera réduit mais pas complétement supprimé. »

Ainsi, aux termes de ce courrier, la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel reconnait clairement l’impossibilité de supprimer totalement le ressaut du bac à douche.

Par ailleurs, elle ne produit aucun document permettant d’établir quel serait le niveau de réduction du ressaut en cause à la suite de la pause d’un bac de douche de type extra plat. Elle ne démontre donc pas que les travaux alternatifs proposés permettent de remédier à la non-conformité contractuelle de la hauteur du bac de douche.

En conséquence, l’impossibilité de remédier à la non-conformité contractuelle du bac de douche est démontrée.

Or, l’existence d’un ressaut au niveau du bac à douche de la salle d’eau située au rez-de-chaussée de l’appartement de M. [B] [C] ne respecte pas les dispositions de l’article 15 de l’arrêté du 24 décembre 2015, relatif à l’accessibilité aux personnes handicapées des bâtiments d’habitation collectifs et des maisons individuelles lors de leur construction, lesquelles interdisent tout ressaut.

M. [B] [C] verse aux débats :

— une attestation de dévaluation du bien immobilier de l’agence immobilière Laforêt en date du 15 février 2024 mentionnant « une perte d’attractivité, une baisse significative du prix de vente et de potentiels clients, de par le non-respect des normes PMR au niveau de la salle d’eau »

— une étude réalisée par l’agence Moriss immobilier le 1er mars 2024 portant sur le bien immobilier estimant le bien entre 450.000 euros et 475.000 euros net vendeur et estimant la perte de valeur due à la surélévation du bac de douche de 14 cm rendant la douche incompatible PMR entre 20.000 euros et 30.000 euros.

En conséquence, il est démontré que la non-conformité contractuelle du bac de douche litigieux entraîne une perte de valeur de l’appartement de M. [B] [C].

Ainsi, le préjudice de M. [B] [C] lié à la non-conformité contractuelle du ressaut du bac de douche de la salle d’eau située au rez-de-chaussée de son appartement sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 20.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

3. Sur la demande en paiement de la somme de 15.000 euros au titre de la résistance abusive de la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel

M. [B] [C] explique que, depuis 2019, la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel refuse de reconnaître l’impossibilité de lever cette réserve et que, en qualité de maître d’œuvre, elle ne peut soutenir qu’elle ignorait cette impossibilité technique.

La société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel fait remarquer qu’elle était maître d’ouvrage et non maître d’œuvre. Elle estime avoir mis tout en œuvre pour mettre un terme au litige et qu’elle a tenté de trouver un accord avec le demandeur en lui proposant de l’indemniser à hauteur de 3.000 euros. Enfin, elle considère que M. [B] [C] ne démontre pas l’existence d’un préjudice indemnisable.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La résistance abusive représente la contrainte pour le demandeur d’agir en justice pour faire valoir ses droits, suite à une attitude abusive d’un particulier ou d’une société, qui a refusé d’accéder à ses prétentions.

En l’espèce, l’impossibilité de remédier à la non-conformité contractuelle du bac à douche situé dans la salle d’eau du rez-de-chaussée de l’appartement de M. [B] [C] est établie.

La société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel a commis une faute en ne s’assurant pas de la possibilité technique de remédier à cette non-conformité lors de la précédente procédure initiée par M. [B] [C].

Le fait, pour la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel, d’avoir proposé la somme de 3.000 euros pour indemniser le demandeur, ne peut occulter l’attitude de déni de la société dans la reconnaissance de l’impossibilité de levée cette non-conformité, laquelle est même jusqu’à aller proposer une solution alternative de travaux sans même démontrer que cette solution pouvait permettre de remédier à la non-conformité du bac à douche.

En outre, la proposition d’indemnisation en amont du litige, était, dans son quantum, très inférieure à la diminution réelle du prix causée par cette non-conformité.

Dès lors, la mauvaise foi de la société VINCI est caractérisée et la nécessité pour M. [B] [C] de s’engager dans une seconde procédure judiciaire et tous les tracas s’y attachant, pour faire reconnaître son droit à indemnisation, entraîne pour lui un préjudice moral réel, certain et qui sera justement indemnisé par l’allocation de la somme de 3.000 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

4. Sur les autres demandes

Il entre dans l’office du juge de trancher des points en litige et non de “constater” des faits, de “déclarer” des actes positifs ou encore de “donner acte” aux parties ou de “dire”. Il n’y a donc ainsi pas lieu de répondre aux demandes en ce sens formulées par les parties, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile.

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel, succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

Selon l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel à payer à M. [B] [C] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La demande à ce titre de la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel, qui succombe, sera en revanche rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, aucune circonstance ne justifie de déroger à l’exécution provisoire de droit de la présente décision en application des dispositions précitées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

Déclare irrecevable la fin de non-recevoir soulevée par la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel en raison de l’autorité de la chose jugée ;

Condamne la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel à payer à M. [B] [C] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à la non-conformité contractuelle du ressaut du bac de douche de la salle d’eau située au rez-de-chaussée de l’appartement de M. [B] [C], avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel à payer à M. [B] [C] la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice lié à sa résistance abusive, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel à payer à M. [B] [C] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande de la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société en nom collectif Vinci Immobilier Résidentiel aux entiers dépens ;

Rappelle que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

La minute est signée par Madame Tiphaine SIMON, juge, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,