TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT DU 11 SEPTEMBRE 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/05867 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZIV6

N° de MINUTE : 25/1153

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 14] DE L'[Localité 9] situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], représenté par son syndic en exercice la société 2 ASC IMMOBILIER

[Adresse 5]

[Localité 8]

représenté par Maître [O], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U 0004

C/

DEFENDEUR

Monsieur [U] [G]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 15] LE [Adresse 12], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à 93240 STAINS a assigné M. [U] [G] devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner M. [U] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 12], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 9 137 11 euros au titre des charges de copropriété impayées et exigibles pour la période allant du 1er janvier 2022 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2022 et appel travaux loi Alur du 1er janvier 2022 inclus) au 25 avril 2024 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2024 et appel travaux loi Alur du 1er avril 2024 inclus), déduction faite des frais de relance et de contentieux, mais augmentée des intérêts légaux à compter du 30 janvier 2023, date de la mise en demeure, sur la somme de 4 047,84 euros à compter du 09 novembre 2023, date de la sommation de payer sur la somme de 7 742,80 euros et à compter de la signification de l’ assignation pour le surplus ;

— condamner M. [U] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 1 200 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

— condamner M. [U] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 366,33 euros au titre des frais dus en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans sa nouvelle rédaction issue de la loi « ENL » ;

— condamner M. [U] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] la somme de 2 400 euros au titre des frais irrépétibles de procédure ;

— condamner M. [U] [G] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront, s’il ne devait pas être retenu dans le cadre de la demande régularisée au titre des frais nécessaires issus de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le coût de la sommation de payer en date du 09 novembre 2023, dont distraction au profit de la SELARL G2 et H, représentée par Maître Jean-Marc HUMMEL, Avocat en application de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [U] [G] n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 22 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience juge unique du 13 mars 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 22 mai 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 11 septembre 2025 en raison d’une surcharge de travail du Tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, M. [U] [G] ayant été assigné par acte de commissaire de justice du 29 mai 2024 remis à tiers présent à domicile et n’ayant pas constitué avocat.

L’article 472 du même code dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Conformément à l’article 5 du code de procédure civile, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

De plus, il n’appartient pas au Tribunal de palier la carence des parties dans l’administration de la preuve du bien-fondé de leurs demandes.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] verse aux débats :

— une matrice cadastrale ;

— une fiche d’immeuble de l’immeuble et du lot n°39 ;

— un tableau intitulé « Décompte détaillé » concernant M. [U] [G] daté du 26 avril 2024 et portant sur la période du 30 septembre 2021 au 25 avril 2024 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 10 juin 2022 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021 et le budget prévisionnel de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 ainsi qu’une attestation de non-recours à l’encontre de cette assemblée ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale du 17 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022 et les budgets prévisionnels des exercices du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023 et du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 ainsi qu’une attestation de non-recours à l’encontre de cette assemblée ;

— des appels de provisions de charges de copropriété et de travaux datés du 23 décembre 2021 au 20 mars 2024 ;

— le contrat de syndic pour la période du 17 mai 2023 au 16 mai 2026.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve de la réalité de sa créance et de son quantum en produisant aux débats un tableau qu’il a lui-même établi (pièce demandeur n°3) et en ne produisant aucune pièce comptable telle qu’un extrait du grand livre de la copropriété ou le compte copropriétaire de M. [U] [G], de nature à corroborer ce tableau.

En conséquence, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] sera débouté de sa demande de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2022 et appel travaux loi Alur du 1er janvier 2022 inclus) au 25 avril 2024 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2024 et appel travaux loi Alur du 1er avril 2024 inclus),

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] a été débouté de sa demande de charges de copropriété, de sorte que sa demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 est devenue sans objet.

De plus, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve du caractère nécessaire des frais qu’il réclame sur le fondement de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965.

En conséquence, il y a lieu de débouter le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7] ne rapporte pas la preuve de son préjudice distinct de l’absence de paiement des charges de copropriété, non démontré en l’espèce, en lien avec la mauvaise foi de M. [U] [G].

Dès lors, le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 12], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 2] et [Adresse 3] à [Localité 7] a la qualité de partie perdante et sera condamné à supporter les dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En l’espèce, il est équitable de débouter le Syndicat des copropriétaires de la [Adresse 16], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7], partie perdante, de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande de charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2022 (appel provisionnel de charges du 1er trimestre 2022 et appel travaux loi Alur du 1er janvier 2022 inclus) au 25 avril 2024 (appel provisionnel de charges du 2ème trimestre 2024 et appel travaux loi Alur du 1er avril 2024 inclus) ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] aux dépens ;

Déboute le Syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE LE [Adresse 11] DE [Adresse 13], situé [Adresse 1] et [Adresse 3] à [Localité 7] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait au Palais de justice, le 11 septembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Sakina HAFFOU, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

S. HAFFOU G. HIRIART