Tribunal Judiciaire de Grasse, 2e chambre construction, 28 avril 2026, n° 25/05276

TJ Grasse 28 avril 2026

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Sur la décision

Référence :	TJ Grasse, 2e ch. construction, 28 avr. 2026, n° 25/05276
Numéro(s) :	25/05276
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	9 mai 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Eric MARY
Parties :	représenté par son syndic en exercice la SARL VICTORIA AGENCY dont le siège social est sis

Texte intégral

Date de délivrance des copies par le greffe :

1 EXP DOSSIER

1 EXP M^e MARY

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE GRASSE

POLE CIVIL 2ème chambre section construction

JUGEMENT DU 28 Avril 2026

DÉCISION N° 2026/151

N° RG 25/05276 – N° Portalis DBWQ-W-B7J-QNSI

DEMANDERESSE :

S.D.C. SDC LE SAINT JOSEPH II

représenté par son syndic en exercice la SARL VICTORIA AGENCY dont le siège social est sis 31 rue de Paris 06000 NICE

365 rue Albert Camus

06700 SAINT LAURENT DU VAR

représentée par M^e Eric MARY, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDERESSE :

Madame [Z] [Q]

le Saint Joseph II Bât.15 567 rue Albert Camus

06700 SAINT LAURENT DU VAR

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL : JUGE UNIQUE

Président : Madame PRUD’HOMME, Juge

Greffier : Madame JOULAIN-LEPLOMB

Vu les articles 801 à 805 du code de procédure civile, et sans demande de renvoi devant la formation collégiale.

DÉBATS :

Vu la clôture de la procédure en date du 09 février 2026 ;

A l’audience publique du 24 Février 2026,

Après débats, l’affaire a été mise en délibéré, avis a été donné aux parties par le tribunal que le jugement serait prononcé par la mise à disposition au greffe à la date du 28 Avril 2026.

*****

EXPOSE DU LITIGE

Madame [Z] [Q] est propriétaire des lots 1248, 573 et 472 au sein de au sein de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II sis 365 rue Albert CAMUS à 06700 SAINT LAURENT DU VAR,

Arguant de défaillances dans le règlement des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II a, par acte de Commissaire de Justice en date du 15 septembre 2025 fait citer à comparaître Madame [Z] [Q] par devant le Tribunal Judiciaire de GRASSE aux fins de voir :

— Condamner Madame [Z] [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT JOSEPH II, la somme de 15.323,30 € au titre des charges de copropriété, arrêtée au 1/09/25, étant précisé que sur la somme de 14.449,59 €, portera intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 Mai 2025, et anatocisme jusqu’à parfait paiement.

— Condamner [Z] [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT JOSEPH II la somme de 3.000 € de dommages et intérêts, pour résistance abusive et injustifiée,

— Condamner Monsieur [Z] [Q] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble LE SAINT JOSEPH II la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

***

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour un exposé complet des moyens présentés à l’appui des prétentions du demandeur.

En vertu des articles 472 à 474 du Code de procédure civile, il sera statué sur le fond par jugement réputé contradictoire, dès lors que Madame [Z] [Q], régulièrement assignée par acte délivré à sa personne le 15 septembre 2025, n’a pas constitué avocat.

Par ordonnance en date du 9 février 2026, le Juge de la mise en état a ordonné la clôture de la procédure et a fixé les plaidoiries à l’audience du 24 février 2026.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2026.

MOTIFS

Sur la demande en recouvrement de charges de copropriété

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que dès l’année 2017, Madame [Q] a commencé a réglé irrégulièrement ses charges de copropriété, de sorte qu’à ce jour la dette s’élève à 15.323,30 euros, selon décompte arrêté au 1er septembre 2025.

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ".

L’article 14-1 I. de la même loi dispose que " Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale ".

L’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que " Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;".

En tout état de cause, en application des dispositions de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

L’article 9 du code de procédure civile pose pour sa part qu'« il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

Dès lors, il appartient au syndicat des copropriétaires, demandeur à l’instance en recouvrement des charges, de rapporter la preuve que le copropriétaire assigné est effectivement débiteur des sommes réclamées, notamment par la production de toutes pièces pertinentes dont peut se déduire la dette du défendeur.

Le vote de l’assemblée générale constitue la base légale de l’exigibilité des charges et provisions.

Sont ainsi généralement considérées comme constituant un dossier utile et pertinent permettant au Tribunal de vérifier l’exactitude des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, les pièces ainsi versées :

— le décompte du copropriétaire assigné, qui retrace l’historique de l’impayé et ce en permettant de remonter jusqu’à son origine ;

— la copie des appels de fonds qui ont été adressés au copropriétaire et qui n’ont pas été honorés, afin de justifier le décompte (appels de charges, appels pour travaux, appels exceptionnels (…) ;

— la mise en demeure de payer les charges, avec son justificatif d’accusé de réception, qui fera courir la date à partir de laquelle les intérêts légaux de la dette commencent à courir ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant voté le budget prévisionnel ou le budget de travaux, et ce afin de justifier les appels de fonds fait au débiteur ;

— la copie du procès-verbal d’assemblée générale ayant approuvé les comptes de l’exercice comptable clos, afin de justifier les appels de régularisation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes :

— le relevé de propriété de Madame [Z] [Q] démontrant que celle-ci est propriétaire des lots n°1248,573 et 472 au sein de la copropriété le SAINT JOSEPH II,

— les décomptes de charges de la copropriétaire pour les périodes suivantes :

— du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023

— du 1er janvier 2024 au 30 juillet 2024

— du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022

— du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021

— du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020

— du 1er janvier 2019 au 31 décembre 2019

— du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018

— du 1er janvier 2017 au 31 décembre 2017,

— un courrier de mise en demeure adressé par le syndic à la défenderesse en date du 2 mai 2025,

— un courrier de mise en demeure adressé par le conseil du syndicat des copropriétaires à la défenderesse en date du 19 août 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021, 2022, 2023, 2024,

— un décompte récapitulatif du compte copropriétaire de Madame [Q] arrêté au 1er septembre 2025 faisant état d’un solde débiteur de 15.323,30 euros au titre des charges de copropriété.

En revanche, aucun appel de fonds n’est versé au débat.

Or, si toute demande en paiement de charges de copropriété doit être accompagnée pour les exercices clos de la justification du vote d’approbation des charges par l’assemblée générale des copropriétaires et de leur répartition entre copropriétaires, vote et répartition dont il résulte l’obligation à la dette, les appels individuels de charges doivent être aussi produits par le syndicat des copropriétaires pour rapporter la preuve de sa créance.

En effet, seuls les appels individuels de charges permettent de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire en proportion de sa quote-part, outre la date de leur exigibilité.

La preuve de la créance de charges du syndicat des copropriétaires exige donc que soient produits, non seulement les procès-verbaux d’assemblées générales ayant approuvé les budgets concernés, mais également les éléments attestant que les appels de fonds correspondants ont été effectués.

Les décomptes, extraits du compte du copropriétaire, ne peuvent suffire à cet égard.

En l’espèce, faute de production des appels de fonds correspondants à l’arriéré de charges réclamé, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve qui lui incombe du quantum de sa créance et de son exigibilité.

Compte tenu de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II sera débouté de sa demande en paiement dirigée contre Madame [Z] [Q] au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er septembre 2025.

Sur la demande indemnitaire

Compte tenu du rejet de la demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété, la demande de dommages et intérêts formulée par le syndicat des copropriétaires sera également rejetée, aucune résistance abusive n’étant dans ces conditions démontrée.

Sur les mesures accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II succombant à l’instance, sera condamné aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II, qui succombe à ses propres demandes, sera débouté de sa prétention au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé qu’en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en disposent autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II de sa demande en paiement dirigée contre Madame [Z] [Q], au titre des charges de copropriété impayées suivant décompte arrêté au 1er septembre 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier LE SAINT JOSEPH II de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE