TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 8]

JUGEMENT DU 30 AVRIL 2025

Minute n° :

N° RG 24/03516 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GZ4T

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.A. VALLOIRE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Mme [O] [F] (Salariée) munie d’un pouvoir spécial

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [D], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

Madame [Z] [I], demeurant [Adresse 6]

comparante en personne

A l’audience du 25 Février 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 juin 2019, la société VALLOGIS a donné à bail à Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] un appartement à usage d’habitation sis [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 443,04 euros provisions sur charges comprises, payables à terme échu.

La société VALLOGIS est devenue la société « VALLOIRE HABITAT » suivant procès- verbal de l’assemblée générale mixte de la société VALLOGIS du 26 juin 2019 contenant notamment changement de dénomination.

Ces mêmes parties ont conclu le 7 juin 2024 une convention d’occupation précaire à effet du 7 décembre 2023 suite à un sinistre ayant affecté le logement loué, jusqu’à la fin des travaux, et portant sur le logement C [Adresse 1] à [Localité 8] (référence interne 12-42-2015-08-01380) moyennant une redevance mensuelle de 503,87 euros.

Se prévalant d’une situation d’impayés, un commandement de payer dans les 2 mois visant la clause résolutoire insérée dans le bail et dans la convention d’occupation précaire été délivré le 16 mai 2024 respectivement par procès-verbaux de remise à étude, à la requête de la SA [Adresse 7] à Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I]. Il portait sur la somme en principal de 3.960,00 euros au titre des loyers et charges échus suivant décompte au 14 mai 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT a fait assigner Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLÉANS aux fins suivantes :

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux consenti à Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] et en conséquence,Ordonner l’expulsion des lieux loués à Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] ainsi que tous occupants de leur chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;Condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] à payer à la SA VALLOIRE HABITAT la somme de 4.733,35 euros représentant le montant des loyers et indemnités d’occupation depuis l’acquisition de la clause résolutoire arrêté au 17 juillet 2024;Condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixé au montant du loyer initial augmenté de la provision sur charges;Condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] à verser à la requérante, une somme de 500,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens lesquels comprendront le coût du commandement de payer et de la présente assignation.L’affaire a été appelée à l’audience du 25 février 2025.

La SA [Adresse 7], représentée par Madame [O] [F], salariée dûment munie de pouvoir, maintient ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 8.046,86 euros pour un loyer de 625,66 euros en faisant état de l’absence de règlements depuis le mois de juin 2023. Elle précise que Madame a quitté le logement et excipe de la solidarité. Par ailleurs, elle expose que le logement objet du bail, au mois de juin 2019 a connu un sinistre incendie et une convention d’occupation temporaire a été conclue le 7 décembre 2023 le temps des travaux du logement sinistré.

La question de la recevabilité de la demande principale a été mise d’office dans les débats par le juge.

Monsieur [N] [D], régulièrement cité par procès-verbal remis à étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [Z] [I], comparante, reconnait la dette et réfute avoir quitté le logement. Elle explique être séparée mais vivre sous le même toit que Monsieur. Elle déclare avoir tout acheté suite à l’incendie et avoir perçu 800 euros de l’assurance. Elle indique percevoir 1968 euros de prestations sociales pour 5 enfants, ne pas travailler et passer son permis, et ne pas connaitre les revenus de Monsieur qui ne travaille pas et connait un problème cardiaque. Elle ajoute que les APL sont suspendus.

La fiche de diagnostic social et financier a été reçue au greffe avant l’audience fait état de la séparation du couple pour violences conjugales depuis lors de laquelle Monsieur [D] refuserait de participer aux charges assumées par Madame [I] au moyen des prestations sociales, lesquelles seraient au moment de l’évaluation sociale du mois de novembre 2024 interrompues en raison du non renouvellement de son titre de séjour. Il est également fait état de l’absence de mobilisation de cette dernière quant à l’accompagnement social.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 474 du code de procédure civile dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, lorsque l’un au moins d’entre eux ne comparaît pas, la décision est réputée contradictoire à l’égard de tous si la décision est susceptible d’appel ou si ceux qui ne comparaissent pas ont été cités à personne.

* SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE

Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 14 mai 2024.

Sur la notification au préfetL’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet et enregistré le 24 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l’audience.

La demande formée par le bailleur est donc recevable

.

*SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

Sur l’acquisition de la clause résolutoireAux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date du bail, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail du 28 juin 2019 et la convention d’occupation précaire à effet du 7 décembre 2023 contiennent chacun une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant 2 mois concernant le bail et 1 mois concernant la convention.

Se prévalant d’une situation d’impayés, le 16 mai 2024, un commandement de payer dans les deux mois visant la clause résolutoire a été délivré ainsi qu’il est dit ci-dessus à la requête de la SA [Adresse 7] à Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I]. Il portait sur la somme en principal de 3.960,00 euros au titre des loyers et charges échus.

La clause du bail prévoit un délai de deux mois pour éteindre les causes du commandement de payer et les dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi sachant en l’espèce que le commandement de payer vise également ce délai de 2 mois et quand bien même la convention d’occupation précaire vise un délai d'1 mois.

En l’absence de règlements par les locataires pendant la période de 2 mois de la délivrance dudit commandement de payer, il convient de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 17 juillet 2024.

Sur l’indemnité d’occupationMonsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] restent redevables des loyers jusqu’au 16 juillet 2024 et à compter du 17 juillet 2024, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle.

En effet, Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I], occupants sans droit ni titre depuis le 17 juillet 2024, causent un préjudice à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT qui n’ont pu disposer du bien à son gré.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers redevances et charges, tel qu’il serait si les contrat et convention n’avaient pas été résiliés.

Sur l’expulsion des locatairesLe contrat de bail étant résilié à compter du 17 juillet 2024, il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] ainsi que toute personne s’y trouvant de leur chef, au besoin avec l’aide des forces de l’ordre ou d’un serrurier.

Il sera dit que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le montant de l’arriéré locatifAux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, la SA [Adresse 7] verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution. Ce décompte évalue la dette locative à la somme de 8.123,06 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus après déduction des frais de contentieux (342,52 euros). Il convient en outre de déduire le montant des frais et pénalités, dénués de la nature locative (au total 76,20 euros).

En conséquence, la dette locative s’élève à la somme de 8.046,86 euros.

Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] ne contestent pas le montant de cette dette locative.

La solidarité est contractuellement prévue.

Il convient en conséquence de condamner solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] au paiement de la somme susdite de 8.046,86 euros au titre des loyers, redevances , charges et indemnités d’occupation, terme du mois de janvier 2025 inclus. Elle portera intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Interrogée, Madame [I] n’a formulé aucune proposition d’échelonnement de la dette locative de sorte qu’il sera dit n’y avoir lieu de statuer sur l’octroi de délais de paiement, en l’absence en outre de toute reprise intégrale de paiement du loyer.

*SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Sur les frais irrépétiblesIl résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur les dépensL’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Sur l’exécution provisoireConformément à l’article 514 du code de procédure civile, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 juin 2019 entre la SA VALLOGIS devenue la SA [Adresse 7], d’une part, et Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I], d’autre part, concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 3] (appartement A10, 2ème étage) et dans la convention d’occupation précaire à effet du 7 décembre 2023 portant sur le logement C 22 sis [Adresse 5] à [Localité 8] (référence interne 12-42-2015-08-01380), sont réunies à la date du 17 juillet 2024;

DIT que Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] devront par conséquent quitter lesdits lieux loués et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clés ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 8.046,86 euros au titre des loyers, redevances charges et indemnités d’occupation impayés, terme du mois de janvier 2025 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] à verser à la SA [Adresse 7] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer augmenté de la provisions sur charges tel qu’il serait en l’absence de résiliation du bail et de la convention à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [D] et Madame [Z] [I] à verser à la SA D’HLM VALLOIRE HABITAT la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, portant intérêt à compter de la présente décision ;

REJETTE toute autre demande ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 30 avril 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par S. GIUSTRANTI, juge des contentieux de la protection, et par A.HOUDIN, greffière.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,