TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/05252 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZN74

Minute :

25/00019

EM

Société EMMAUS HABITAT

Représentant : Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

C/

Madame [O] [K] veuve [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI

Copie délivrée à :

Mme [O] [K] veuve [B]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Société EMMAUS HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 5], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es-qualités audit siège

représentée par Maître Frédéric CATTONI de la SELARL CABINET SALLARD CATTONI, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDERESSE :

Madame [O] [K] veuve [B], demeurant [Adresse 7] – [Localité 6]

comparante en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 février 1987, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a consenti à Monsieur [B] et Mme [O] [K] ép. [B] un bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] (anciennement [Adresse 9]) [Adresse 7], [Localité 6]. Le loyer actuel de 472.84 euros, outre les provisions pour charges.

M. [B] est décédé le 14 mars 2022 et le bail s’est poursuivi au profit de Mme [O] [K] veuve [B].

Par acte de commissaire de justice du 24 avril 2024, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT a fait assigner Mme [O] [K] veuve [B] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 16 février 1987 ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de Mme [O] [K] veuve [B] ;

en tout état de cause :

ordonner par suite l’expulsion de Mme [O] [K] veuve [B] , ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail ;

condamner Mme [O] [K] veuve [B] à lui payer :

o les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 28 septembre 2023 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations, si le bail s’était poursuivi, majoré de 25%, augmenté des charges légalement exigibles,

o la somme de 5 851.38 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement sur les sommes visées audit acte, et à compter de la présente sur le surplus, sous réserve de la majoration précitée,

o 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT, représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 8 882.14 euros arrêtée au 31 octobre 2024. Elle s’oppose à des délais de paiement et maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire compte tenu de l’importance de la dette locative. Elle a été autorisée à produire une note en délibéré afin de vérifier les derniers règlements effectués par la locataire.

Comparant en personne, Mme [O] [K] veuve [B], assistées de ses filles, explique ses difficultés financières par le décès de son époux et la baisse de ses revenus. Elle indique percevoir une retraite de 700 euros par mois et pouvoir solliciter l’aide financière de ses enfants. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 220 euros par mois en plus du loyer courant. Elle ajoute avoir procédé à un règlement de 650 euros le 16 novembre 2024.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être jugée le 6 janvier 2025, ce qui a été indiqué aux parties présentes.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département (via EXPLOC) le 26 avril 2024 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 13 octobre 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action de la SA d’HLM EMMAUS HABITAT est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l’espèce, le bail conclu le 16 février 1987 contient un article de ses conditions générales (intitulé « Résiliation ») une clause prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer la somme en principal de 2 867.20 euros a été signifié au locataire le 16 aout 2023.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 17 octobre 2023 et Mme [O] [K] veuve [B] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Mme [O] [K] veuve [B] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Mme [O] [K] veuve [B].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse produit un décompte arrêté à la date du 25 novembre 2024, autorisé par note en délibéré dont il ressort que la locataire resterait redevable de la somme de 8 232.14 euros, échéance du mois d’octobre 2024 incluse.

En conséquence, la locataire sera condamnée à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 8 232.14 euros, arrêtée au 25 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Par ailleurs, il sera rappelé à la société EMMAUS HABITAT, que le bail versé au dossier contient une disposition à l’article 3.1 du contrat qui peut se lire comme suit : « A l’expiration d’un délai de cinq jours à compter de sa date d’exigibilité, le 1er de chaque mois, chaque échéance de loyer demeurée impayée sera majorée de 5% à titre de clause pénale, en compensation du préjudice causé à la société ». Outre que cette disposition est contraire à l’article 4 i) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui est d’ordre public, et aux termes duquel « Est réputée non écrite toute clause (…) i) qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble ; », il n’existe ni autres dispositions contractuelles dans le contrat de bail prévoyant une augmentation des sommes dues en cas d’impayés, ni précision dans l’assignation sur le taux applicable à ces impayés, ni enfin d’éléments pouvant justifier une augmentation par défaut de 25% de la somme due.

La majoration demandée par la société d’HLM EMMAUS HABITAT sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que Mme [O] [K] veuve [B] a repris le paiement du dernier loyer courant le 16 novembre 2024.

Compte tenu des efforts financiers faits par la locataire, de l’ancienneté du bail et des perspectives d’amélioration de sa situation par l’aide financière de ses enfants, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Faute pour Mme [O] [K] veuve [B] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant son expulsion

Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Mme [O] [K] veuve [B] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Conformément à l’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, la demande de majoration sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [K] veuve [B], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 16 aout 2023. En revanche, l’équité commande de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 février 1987 entre la SA d’HLM EMMAUS HABITAT et Mme [O] [K] veuve [B] s’agissant d’un local à usage d’habitation situé [Adresse 7] (anciennement [Adresse 9]) [Adresse 7], [Localité 6] sont réunies à la date du 17 octobre 2023 ;

CONDAMNE Mme [O] [K] veuve [B] à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT la somme de 8 232.14 euros, arrêtée au 25 novembre 2024, terme du mois d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Mme [O] [K] veuve [B] à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 17 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE Mme [O] [K] veuve [B] à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 220 euros payables avant le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que ces versements viendront en sus des loyer et charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Mme [O] [K] veuve [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM EMMAUS HABITAT puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que Mme [O] [K] veuve [B] soit condamnée à verser à la SA d’HLM EMMAUS HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

REJETTE les demandes pour le surplus, y compris celle formée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [K] veuve [B] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé le 6 janvier 2025,

LE GREFFIER, LA JUGE,