TRIBUNAL DE PROXIMITE DE ROUBAIX

45 rue du grand chemin

59100 ROUBAIX

N° RG 25/03618 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZNAU

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 12 Février 2026

S.A. [W]

[S], [U], [N] [I] épouse [Z]

C/

[H] [T]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 12 Février 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

La S.A. [W], dont le siège social est sis 20 Bis, Rue Louis Philippe – 92200 NEUILLY SUR SEINE

Mme [S], [U], [N] [I] épouse [Z], demeurant 5 chemin du gravier – 59990 MARESCHES

toutes deux représentées par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS substituée par M^e Pauline WOICIECHOWSKI, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [H] [T], demeurant 26 rue Nain – étage 3 – porte 302 – 59100 ROUBAIX

représenté par M^e Raphaël EKWALLA-MATHIEU, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 04 Décembre 2025

Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 Février 2026, date indiquée à l’issue des débats par Vincent THIERY, Juge, assisté(e) de Marie-Hélène CAU, cadre greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 4 mai 2023, Mme [S] [I] épouse [Z] a donné à bail à M. [H] [T] un logement sis 26 rue Nain à Roubaix – étage 3 – porte 302, pour un loyer mensuel de 570 euros outre 120 euros de provisions sur charges.

Le bailleur a fait appel à un courtier d’assurance, la société Garantme, en vue de garantir les loyers impayés.

Un contrat de garantie des loyers impayés a été souscrit par cet intermédiaire avec la SA [W].

Différents loyers sont demeurés impayés et Mme [I] a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal de 2 552,67 euros le 7 novembre 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, Mme [I] et la SA [W] ont fait assigner M. [T] devant le juge des contentieux de la protection de Roubaix aux fins de :

prononcer la résiliation judiciaire du bail ;ordonner l’expulsion de M. [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique ;dire que le sort des meubles sera régi par les articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner M. [T] à payer à Mme [I] la somme de 1 167,22 euros au titre des loyers et charges impayées au mois de février 2025 sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner M. [T] à payer à la SA [W] la somme de 1 285,45 euros au titre des loyers et charges impayées au mois de février 2025 sauf à parfaire avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;condamner M. [T] à payer à Mme [I] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération effective des lieux ;condamner M. [T] à payer à la SA [W] la somme de 1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;condamner M. [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Par décision du 8 octobre 2025, la commission de surendettement des particuliers du Nord a orienté le dossier de surendettement de M. [T], incluant sa dette à l’égard de Mme [I], vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

A l’audience, les demandeurs maintiennent leurs demandes et actualisent leur dette à la somme de 1 285,45 euros pour la SA [W] et 3 383,97 euros pour Mme [I] au 1er novembre 2025.

A l’appui de sa demande en paiement, Mme [I] explique qu’en dépit de la décision du 8 octobre 2025, son locataire reste lui devoir la somme de 3 383,97 euros, somme incluant une augmentation du loyer auquel elle a droit en application du contrat.

La SA [W] explique être subrogée dans les droits de Mme [I] et souligne que sa dette n’a pas été déclarée dans le plan de surendettement.

Ils s’opposent tous deux à la demande de délai de paiement du locataire.

M. [T] conteste le montant de sa dette locative et demande le bénéfice de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

Concernant les sommes dues à Mme [I], il explique que le bailleur ne pouvait procéder à une augmentation de loyer sans l’en avertir. Il s’en rapporte à justice sur le montant de sa dette mais estime qu’elle ne peut être d’un montant supérieur à la somme de 708,45 euros, soit à la différence entre les sommes figurant au décompte et les sommes figurant dans l’état des créances du dossier de surendettement.

Concernant les sommes dues à la caution, il reconnaît que sa dette n’est pas incluse dans le plan de surendettement et ne fait valoir aucun moyen particulier de défense.

Au soutien de sa demande de délais de paiement, il explique vivre en couple et ne percevoir avec sa compagne que des allocations de la caisse d’allocations familiales à hauteur de 1 500 euros par mois. Il offre de payer 30 euros en sus du loyer courant.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 décembre 2025, par mise à disposition au greffe.

Le juge a, au cours du délibéré, demandé qu’il lui soit justifié du caractère définitif ou non de la décision de la commission de surendettement.

Par note reçue au greffe le 20 janvier 2026, Mme [I] et la SA [W] ont produit une publication au Bodacc du 27 décembre 2025 de la décision de la commission de surendettement concernant M. [T] en date du 10 décembre 2025 imposant une mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

Ils ont fait savoir, d’une part, que les mesures imposées étaient définitives et, d’autre part, que la SA [W] entendait former tierce opposition puisque sa créance n’avait pas été déclarée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 14 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 23 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la cause, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 4 mai 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 7 novembre 2024, pour la somme en principal de 2 552,67 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 8 janvier 2025.

L’expulsion de M. [T] et celle de tout occupant de son chef sera en conséquence ordonnée.

Sur la demande de condamnation formée par Mme [I]

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Par ailleurs, l’article L. 741-2 du code de la consommation dispose que en l’absence de contestation dans les conditions prévues à l’article L. 741-4, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L. 711-4 et L. 711-5 et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques.

En l’espèce, la commission de surendettement a imposé le 10 décembre 2025 l’effacement de la dette locative de M. [T].

Mme [I] sera donc déboutée de sa demande.

Sur la demande de condamnation formée par la SA [W]

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.

Selon l’article 1346-4 du même code, la subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.

Il s’en déduit que la caution, exerçant son action subrogatoire, ne recueille que les droits dont était titulaire le bailleur au moment de la subrogation et qu’il ne peut avoir plus de droits que ce dernier.

En l’espèce, la SA [W] exerce son action subrogatoire et produit une quittance subrogative du 31 octobre 2024 attestant qu’elle a payé à cette date la somme de 1 285,45 euros au titre d’une partie des loyers non payés des mois de juillet à octobre 2024 inclus.

Or, la créance de Mme [I] a été effacée pour cette période de sorte que la SA [W], subrogée dans les droits de cette dernière, ne saurait obtenir la condamnation de M. [T] au titre des sommes qu’elle a payées.

La SA [W] sera ainsi déboutée de sa demande.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 VIII de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.

(…)

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Ce texte fait bénéficier au locataire dont la dette de loyer a été effacée de bénéficier de plein droit de la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans, à charge pour lui de payer le loyer courant et les charges.

Tel est le cas de M. [T] et les effets de la clause résolutoire seront suspendus pour une durée de deux ans à la condition qu’il paie le loyer courant et les charges dans les conditions prévues par le contrat.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de défaillance, la clause résolutoire reprendra ses effets et M. [T] sera condamné à payer à Mme [I] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 10 décembre 2025, date à laquelle ses dettes ont été effacées, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

A cet égard, M. [T] conteste le montant du loyer qui, selon lui, n’aurait pas dû être réévalué.

L’article 17-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que :

I. – Lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat.

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d’un indice de référence des loyers publié par l’Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

A défaut de manifester sa volonté d’appliquer la révision du loyer dans un délai d’un an suivant sa date de prise d’effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l’année écoulée.

Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d’un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Si, comme l’indique M. [T], Mme [I] ne produit aucune pièce démontrant qu’elle a souhaité procéder à la révision du loyer prévue au contrat, il n’en demeure pas moins que le locataire a spontanément payé le montant du loyer révisé, à plusieurs reprises, et dès le mois de juin 2024.

Il a nécessairement eu connaissance de la volonté de Mme [I] de procéder à la révision du loyer qui devra être prise en compte pour la détermination du montant de l’indemnité d’occupation.

Sur les demandes accessoires

M. [T] perd son procès et sera condamné aux dépens.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2023 entre Mme [S] [I] et M. [H] [T] portant sur le logement situé au 26 rue Nain à Roubaix sont réunies à la date du 8 janvier 2025 ;

DEBOUTE Mme [S] [I] et la SA [W] de leur demande en paiement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire à compter du 10 décembre 2025 pour une durée de deux ans ;

RAPPELLE que si M. [H] [T] s’acquitte du paiement du loyer courant et des charges pendant cette période la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 8 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [H] [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec au besoin le concours de la force publique ;

CONDAMNE M. [B] [T] à payer à Mme [S] [I] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges révisés, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi à compter du 10 décembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs ;

DEBOUTE la SA [W] de sa demande de condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [B] [T] aux dépens lesquels comprendront notamment les frais du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal de proximité, le 12 février 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le cadre-greffier, Le juge,