TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 7]

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[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 5]

N° RG 25/00027 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OQO

Minute : 25/00190

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]

Représentant : Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [Z] [X]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Patricia ALMEIDA, substituant Maître Nathalie FEUGNET de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 27 octobre 2023, l’OPH de [Localité 6] a donné à bail, à M. [Z] [X], un local à usage d’habitation situé [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel initial de 353,20 euros outre une provision pour charges récupérables.

Suite à des impayés de loyers, l’OPH de [Localité 6], par acte de commissaire de justice en date du 22 avril 2024 a fait signifier à M. [Z] [X] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 251,51 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par lettre recommandée avec avis de réception du 9 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, l’OPH de [Localité 6] a fait assigner M. [Z] [X] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 7 février 2025, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, 696, 700, 834 et 835 du code de procédure civil, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue aux conditions générales du contrat de bail en date du 27 octobre 2023 et visée dans le commandement de payer délivré le 22 avril 2024,

Constater la résiliation du bail sur le local d’habitation sis [Adresse 8], et ce à compter du 23 juin 2024,

En conséquence, ordonner l’expulsion sans délai de M. [Z] [X] et de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu,

Condamner à titre provisionnel M. [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] une indemnité d’occupation au titre du local d’habitation correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des locaux par remise des clés, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise,

Condamner à titre provisionnel M. [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] la somme de 4 585,81 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges, échéance d’aout 2024 incluse, selon décompte arrêté au 13 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2024,

Condamner M. [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] la somme de 300 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 22 avril 2024.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 29 novembre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, l’OPH de [Localité 6], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde locatif à la somme de 6 348,09 euros.

M. [Z] [X] régulièrement assigné à étude n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [Z] [X] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, l’OPH de [Localité 6] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de l’OPH de [Localité 6] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à son article 8 qui prévoit que « Faute de paiement à l’échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre des loyers, du supplément de loyer de solidarité le cas échéant, des charges récupérables ou du dépôt de garantie et 6 semaines après un commandement de payer resté infructueux la présente location sera immédiatement résiliée de plein droit à l’initiative de l’OPH » "

L’OPH de [Localité 6] a fait signifier, le 22 avril 2024 à M. [Z] [X] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 251,51 euros. Quoique le bail stipule qu’il est résilié six semaines après un commandement de payer resté infructueux, il convient de retenir le délai de deux mois, mentionné par le commandement de payer pour considérer le bail résilié, faute de paiement.

.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 27 octobre 2023 est résilié à la date du 23 juin 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [Z] [X] devenu occupant sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [Z] [X], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 23 juin 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser l’OPH de [Localité 6] du préjudice causé par cette occupation.

En conséquence, M. [Z] [X] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 23 juin 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 27 octobre 2023, du commandement de payer délivré le 22 avril 2024 et du décompte de la créance que l’OPH de [Localité 6] rapporte la preuve de l’existence de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation et charges impayés à hauteur de 6 348,09 euros, arrêté au 27 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse.

En conséquence, il convient de condamner M. [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] la somme provisionnelle de 6 348,09 euros, arrêtée au 27 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date de l’assignation sur le montant de 4 585,81 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M. [Z] [X], qui succombe, supportera les dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 22 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH de [Localité 6], les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [Z] [X] sera donc condamné à leur payer la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH de [Localité 6] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 27 octobre 2023 entre l’OPH de [Localité 6] et M. [Z] [X] concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8], sont réunies à la date du 23 juin 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion de M. [Z] [X] des lieux situés [Adresse 8], ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [Z] [X] à compter du 23 juin 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Condamne par provision M. [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 23 juin 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise,

Condamne M. [Z] [X] à payer à l’OPH de [Localité 6] la somme provisionnelle de 6 348,09 euros, arrêtée au 27 janvier 2025, échéance de décembre 2024 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024, date de l’assignation sur le montant de 4 585,81 euros et à compter de la signification de la présente ordonnance sur le surplus,

Condamne M. [Z] [X] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2024,

Condamne M. [Z] [X] à payer à l’OPH d de [Localité 6] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge