TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/05882 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZRZX

Minute : 25/00300

Monsieur [F] [D] [S]

Madame [T] [P] [E] épouse [S]

C/

Monsieur [U] [C]

Madame [R] [C]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 17 Mars 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [F] [D] [S],

demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

comparant en personne

Madame [T] [P] [E] épouse [S], demeurant [Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Monsieur [F] [D] [S], muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS:

Monsieur [U] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [C],

demeurant [Adresse 2]

[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 juillet 2017, Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] ont donné à bail à Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] un appartement à usage d’habitation et un emplacement de stationnement double (n°943 et n°944) situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 1266,10 euros, outre des provisions sur charges de 70 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 mars 2024, Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] ont fait délivrer à Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2498,91 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par acte de commissaire de justice du 21 juin 2024, Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] ont fait assigner Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

les voir condamner au paiement de :la somme de 2498,91 euros représentant les loyers et charges impayés à la date du commandement de payer, sauf à parfaire ou à diminuer suivant décompte qui sera fourni lors des débats,la somme de 3083,29 euros représentant les loyers exigibles et charges impayés du jour du commandement de payer au jour du jugement à intervenir,constater la résiliation du contrat de location, ordonner l’expulsion de Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] et de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, condamner Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] au paiement de la somme de 700 euros à titre de participation aux frais et honoraires, en application de l’article 700 du code de procédure civile, condamner Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer, de l’assignation et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 janvier 2025.

Monsieur [F] [S] comparant en personne et muni d’un pouvoir pour représenter Madame [T] [E] épouse [S], renonce à ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion et maintient sa demande en paiement au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et réparations locatives actualisée au 31 décembre 2024 à la somme de 22034,31 euros et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il explique que les locataires ont quitté les lieux et ont restitué les clés. Il ajoute qu’un état des lieux de sortie a été réalisé le 05 septembre 2024 et qu’il justifie une créance au titre de la remise en état des lieux selon factures jointes. Il ajoute que la créance est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et les réparations locatives.

Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C], régulièrement cités à étude selon les dispositions de l’article 658 du code de procédure civile, ne sont pas présents et ne sont pas représentés. Le jugement susceptible d’appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 26 juillet 2017, du commandement de payer délivré le 29 mars 2024, et du décompte de la créance actualisé au 31 décembre 2024 que Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] rapportent la preuve de l’arriéré de loyers, charges.

Il ressort du décompte produit par le bailleur que les loyers et charges ont été appelés jusqu’au mois de septembre 2024.

Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C], absents à l’audience, ne contestent par définition pas le principe ni le montant de la dette.

Il convient toutefois de déduire du décompte la somme de 530 euros au titre des frais administratifs et celle de 1126,96 euros au titre des frais d’huissier (mise en demeure, frais de procédure, état des lieux de sortie) imputés aux locataires. Il convient également de déduire le dépôt de garantie de 1150 euros.

Il y a lieu en conséquence de retenir une somme de 6277,04 euros [9084,49 euros – (530 euros +1126,96 euros + 1150 euros)] au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] la somme de 6277,04 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’en septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] seront déboutés du surplus de sa demande.

Sur les dégradations locatives

En application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement.

Cet article prévoit que le locataire est également tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n°87-712 du 26 août 1987 définit lesdites réparations locatives et liste dans son annexe les réparations qui incombent au preneur d’un logement.

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. En application de l’article 1315 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’existence de dégradations locatives s’apprécie par comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie, opposables aux parties dès lors qu’ils ont été établis contradictoirement.

En l’espèce, le bailleur réclame la somme de 7209,74 euros au titre des réparations locatives qu’il impute aux locataires. Au soutien de sa demande, il produit le procès-verbal de constat de sortie établi par un commissaire de justice le 05 septembre 2024 qui relève un mauvais état général des murs, plafonds et des revêtements des sols avec présence de trous et chevilles sur les murs. Il constate également la présence de tâches et salissures sur les murs et sur les sols.

L’état des lieux d’entrée n’a pas été communiqué.

Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] produisent des factures de l’entreprise TF Travaux en date du 13 novembre 2024 d’un montant de 1510 euros pour des frais de dépose et repose d’un parquet flottant et de 3324 euros pour des travaux d’enduit et de peinture avec rebouchage des trous ainsi que des copies de reçus de carte bleue pour des achats de matériaux dans les magasins Leroy Merlin et Bricoman.

Les factures produites, qui précisent la description des ouvrages, correspondent aux travaux à réaliser pour réparer les dégradations locatives constatées par le commissaire de justice. En revanche, les reçus de carte bleue ne permettent pas d’établir que ces achats sont en lien avec des réparations locatives. Enfin, compte-tenu de la durée d’occupation du logement, soit sept ans, il convient de faire application d’un coefficient de vétusté et de ramener le montant de la somme réclamée au titre des réparations locatives à la somme de 2400 euros.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] au paiement de la somme de 2400 euros au titre des réparations locatives. Cette somme portera intérêt au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] ont inclus dans le montant de leur créance (22034,31 euros), une somme de 5241,60 euros au titre de dommages et intérêts pour perte de loyers sur la période de septembre à décembre 2024.

Outre que cette demande n’a pas été soutenue oralement, elle n’est justifiée par aucune pièce, étant souligné que le loyer du mois de septembre 2024 a été facturé en totalité aux défendeurs et qu’il est constant qu’avant toute remise en location, le bailleur doit réaliser des travaux de remise en état d’usage du logement. Enfin, il n’est pas démontré que l’absence de signature d’un contrat de bail en octobre, novembre et décembre 2024 serait imputable aux défendeurs.

Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] seront en conséquence déboutés de leur demande de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 du code de procédure civile, Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 29 mars 2024. Il n’y a pas lieu d’inclure les frais d’exécution forcée, qui ne sont qu’éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l’article L11-8 du Code des procédures civiles d’exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] les frais irrépétibles qu’ils ont exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] in solidum à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] la somme de 6277,04 euros au titre des loyers et charges dus jusqu’au mois de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

CONDAMNE solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] la somme de 2400 euros au titre des réparations locatives avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

DEBOUTE Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] du surplus de leurs demandes,

DEBOUTE Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] de leur demande de dommages et intérêts,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] aux dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer en date du 29 mars 2024,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] à payer à Monsieur [F] [S] et Madame [T] [E] épouse [S] la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire,

LE GREFFIER LE JUGE