TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 6]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01567 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UDQT

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 18 Septembre 2025

S.A. ERILIA, agissant poursuites et diligences de son Directeur

C/

[R] [H]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 18 Septembre 2025

à SELARL MTBA AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 18 Septembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Coralie POTHIN Greffière, lors des débats et Fanny ACHIGAR, greffière, chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 01 Juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. ERILIA, agissant poursuites et diligences de son Directeur, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Karine BRIENE de la SELARL MTBA AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [R] [H], demeurant [Adresse 8]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 24 juin 2021, la S.A ERILIA a donné à bail à Monsieur [R] [H] un appartement à usage d’habitation (n°E14090028L) ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°E14090028K) situés [Adresse 4]) pour un loyer mensuel de 343,23 euros et une provision sur charges mensuelle de 38,54 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A ERILIA a fait signifier à Monsieur [R] [H] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire le 28 novembre 2024 pour un montant de 7.142,29 euros en principal.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 mars 2025, la S.A ERILIA a ensuite fait assigner Monsieur [R] [H] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire y insérée, en application de l’article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989,

— d’ordonner son expulsion ainsi que celle de toutes personnes et de tous objets se trouvant dans les lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— de le condamner au paiement :

* de la somme de 8.017,19 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers arrêtés au 31 décembre 2024 mensualité de décembre incluse, ladite somme portant intérêts judiciaires à compter du commandement, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,

* à compter de la résiliation du bail et à titre d’indemnité d’occupation, une somme au moins égale dans tous les cas, au dernier terme du loyer facturé qu’il aurait dû payer s’il était resté locataire, et ce jusqu’à la libération effective des lieux,

* d’une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et en tous les frais et dépens de l’instance, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mars 2025.

A l’audience du 1er juillet 2025, la S.A ERILIA, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 9.467,31 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Convoqué par acte de commissaire de justice signifié par remise à l’étude du commissaire de justice le 25 mars 2025, Monsieur [R] [H] n’est ni présent ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, la S.A ERILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 24 juin 2021 contient une clause résolutoire (article X) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 28 novembre 2024, pour la somme en principal de 7.142,29 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [R] [H] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 29 janvier 2025.

En l’absence de demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 29 janvier 2025 et Monsieur [R] [H] est depuis occupant sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [R] [H] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

En l’espèce, la S.A ERILIA produit un décompte du 23 juin 2025 démontrant que Monsieur [R] [H] reste devoir la somme de 9.467,31 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite.

Monsieur [R] [H] non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 9.467,31 euros, avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 7.142,29 euros et de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Monsieur [R] [H] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 29 janvier 2025 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [R] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la S.A ERILIA, Monsieur [R] [H] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 juin 2021 entre la S.A ERILIA et Monsieur [R] [H] concernant un appartement à usage d’habitation (n°E14090028L) ainsi qu’un emplacement de stationnement (n°E14090028K) situés [Adresse 3] à [Localité 7] sont réunies à la date du 29 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [R] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [R] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A ERILIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [H] à verser à la S.A ERILIA à titre provisionnel la somme de 9.467,31 euros (décompte arrêté au 23 juin 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise), avec les intérêts au taux légal à compter du 28 novembre 2024 sur la somme de 7.142,29 euros et de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [H] à payer à la S.A ERILIA à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [H] à verser à la S.A ERILIA une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, La Vice-présidente,