TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

DE SAINT OUEN

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REFERENCES : N° RG 24/07688 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2A4

Minute : 25/00063

S.C.I. FOCH

Représentant : Maître Joseph SOUDRI

C/

Monsieur [S] [B]

Représentant : M^e Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 261

Copie exécutoire :

Maître Joseph SOUDRI de la SCP SOUDRI & DELPLA

Copie certifiée conforme :

M^e Nadia NOURDINE

Le 10 Février 2025

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe de ce tribunal en date du 10 Février 2025;

Sous la présidence de Madame Noémie KERBRAT, juge des contentieux de la protection assistée de Madame Isabelle GRAPPILLARD, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 10 Décembre 2024 le jugement suivant a été rendu :

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. FOCH, demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Joseph SOUDRI, avocat au barreau de VAL D’OISE

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de M^e Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 01/07/2022, la SCI FOCH a donné à bail à M. [S] [B] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3].

Faisant valoir que, malgré la délivrance d’un commandement de payer le 10/06/2024, de nombreuses échéances de loyers et charges demeuraient impayées, la SCI FOCH a fait assigner M. [S] [B] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint-Denis, par acte extra-judiciaire du 5/07/2024, aux fins de voir :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Autoriser la séquestration des biens se trouvant dans les lieux ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 723 euros par mois, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 16699 euros au titre du solde des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été renvoyée, par application de l’article 82-1 du code de procédure civile, devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité de Saint-Ouen.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 15/10/2024 par les soins du greffe.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été examinée à l’audience du 10/12/2024.

A cette audience, la SCI FOCH a déposé des écritures soutenues oralement aux termes desquelles elle sollicite de voir :

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail ;

— Ordonner l’expulsion du défendeur avec assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— Autoriser la séquestration des biens se trouvant dans les lieux ;

— Condamner le défendeur au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation fixée à la somme de 723 euros par mois, jusqu’à libération effective des lieux ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 20549 euros au titre du solde des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus ;

— Condamner le défendeur au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la bailleresse fait principalement valoir que le défendeur « n’a réglé en fait qu’un seul loyer, celui du mois de septembre 2023 », que sur la période de juillet 2023 à décembre 2024, « il n’a payé qu’une somme de 650 euros en août 2022 pour obtenir une quittance de loyer », qu’après avoir acquis l’appartement en août 2023, elle a immédiatement procédé à des travaux de rénovation, que la présence du locataire n’était pas incompatible avec ces travaux, que ceux-ci ont été terminés le 01/12/2023, que le locataire ne peut suspendre le paiement des loyers qu’en cas d’insalubrité du logement, qu’il s’est opposé à 12 reprises à l’exécution des travaux, qu’il ne réside plus dans les lieux loués depuis plusieurs mois mais que deux sous-locataires s’y trouvent toujours, comme en a attesté l’un d’entre eux.

La bailleresse ajoute à l’audience que la quittance de loyers produite en défense est constitutive d’un faux dès lors que son signataire n’était plus gérant de la SCI [P] à la date d’établissement de ladite quittance. Elle ajoute que ne résidant plus dans les lieux, le défendeur ne saurait se prévaloir d’un préjudice de jouissance.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé, pour plus de détails sur les moyens de la bailleresse à ses écritures visées à l’audience.

Représenté à l’audience, le défendeur a sollicité de voir débouter la bailleresse de ses prétentions et la condamner au paiement des sommes suivantes :

20549 euros à titre de dommages et intérêts pour le trouble de jouissance subi ;

4278 euros en remboursement de frais d’hébergement ;

5000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral subi ;

2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que la quittance établie par la SCI [P] montre qu’il était à jour de ses loyers jusqu’au 31/08/2023. Il ajoute que les montants apparaissant dans les décomptes et sur ses avis d’échéance ne sont pas cohérents et qu’il a en tout état de cause dû quitter les lieux en raison de la dangerosité des parties communes et des nombreuses et très importantes infiltrations subies dans le logement depuis le début des travaux entrepris par la bailleresse sur le toit de l’immeuble en octobre 2023, rendant les lieux loués totalement inhabitables.

MOTIFS

Sur la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° d’user de la chose louée raisonnablement et conformément à la destination du bail et 2° de payer le prix du bail aux termes convenus.

Il découle du caractère essentiel de cette obligation que le défaut durable de paiement du loyer et des charges aux termes convenus matérialise une faute suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l’article 1224 du code civil.

En l’espèce, il est établi que M. [S] [B] est redevable de loyers et charges pour un montant substantiel et qu’il n’est pas fondé à invoquer l’exception d’inexécution pour justifier de sa carence dans ses obligations (cf ci-dessous). Bien qu’ayant quitté les lieux, il ne justifie pas non plus avoir notifié à la bailleresse un congé dans les délais et formes requis par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Il y a dès lors lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail, aux torts du défendeur.

Sur la demande d’expulsion

M. [S] [B] justifiant avoir libéré les lieux, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à ce titre, devenue sans objet.

Sur les demandes réciproques en paiement

Sur la demande au titre des loyers et charges impayés

Il résulte des termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989 que le preneur à bail est tenu de payer les loyers et charges stipulés aux termes convenus.

En application des articles 9 et 1353 du code civil, il incombe au locataire de prouver qu’il a satisfait à son obligation au titre du paiement des loyers et charges. S’agissant d’un fait juridique, cette preuve peut être rapportée par tous moyens, y compris par présomption.

Il est par ailleurs constant que, quand bien même le logement ne répondrait pas aux normes de décence en raison d’un certain nombre de désordres affectant le bien loué, seul le caractère inhabitable des lieux, imputable à une carence du bailleur dans ses obligations, justifie que le paiement des loyers et charges puisse être suspendu de la seule initiative du locataire sur le fondement de l’exception d’inexécution (Civ. 3ème, 28 novembre 2024, pourvoi n°23-18.135).

La preuve du caractère inhabitable des lieux et de son imputabilité à un manquement du bailleur incombe au locataire.

En l’espèce, M. [S] [B] verse aux débats une attestation du 30/11/2024 portant le tampon du précédent propriétaire des lieux, à savoir la SCI FAMILLE [P], aux termes de laquelle M. [E] [P] déclare, en qualité de gérant de la SCI, que le défendeur était à jour du paiement de ses loyers du 15/07/2022 au 31/08/2023.

Si le demandeur a dénoncé à l’audience le caractère falsifié de ce document, force est toutefois d’observer qu’il a uniquement avancé à ce sujet qu’à la date d’établissement de l’attestation en cause, M. [E] [P] n’était plus gérant de la SCI FAMILLE [P]. Or, outre que la SCI FOCH n’en justifie pas, ce dernier n’explique pas en quoi cette circonstance devrait nécessairement conduire à disqualifier les mentions de l’attestation litigieuse.

Il y a lieu en outre d’observer que :

le demandeur n’explique pas les circonstances qui auraient pu conduire M. [S] [B] à disposer du tampon de la SCI FAMILLE [P] ou, a minima d’un document vierge portant ce tampon ;

l’avis d’échéance de mars 2024 produit en défense corrobore les termes de cette attestation dès lors qu’il mentionne une dette de 3969 euros correspondant à 6 mois d’impayé de loyers sur la période octobre 2023- mars 2024 alors que le demandeur reconnait par ailleurs dans ses écritures que l’échéance du mois de septembre 2023 a bien été honorée dans son intégralité ;

les écritures du demandeur comportent des incohérences dès lors qu’il affirme que le défendeur « n’a réglé en fait qu’un seul loyer : celui du mois de septembre 2023 », pour affirmer quelques lignes plus loin que le demandeur « n’a payé qu’une somme de 650 euros en août 2022 pour obtenir une quittance de loyer » ;

ces deux mois de loyers réglés n’apparaissent pas aux décomptes produits, ce qui ne peut qu’interroger sur la fiabilité de ces derniers ;

les échanges entre les parties produits, et en particulier le courrier de l’avocat de la SCI FOCH en date du 25/08/2023, informant le défendeur du transfert de la propriété du logement à la requérante, ne mentionne aucun impayé de loyer ;

il n’est fait état d’aucune démarche – amiable ou précontentieuse – visant au recouvrement de la créance avant les échanges à propos du sinistre ayant affecté le logement au cours du mois d’octobre 2023 ;

il apparait assez peu vraisemblable que le défendeur, preneur à bail depuis le 1er juillet 2022, ait uniquement réglé les loyers d’août 2022 et de septembre 2023, comme l’affirme le demandeur dans ses écritures.

Il se déduit de ces éléments, constitutifs d’un faisceau d’indices suffisamment précis et concordants pour emporter la conviction du juge, que la preuve du règlement des loyers et charges depuis la date de conclusion du bail jusqu’au 30/09/2023 est bien rapportée.

S’agissant en revanche des loyers et charges postérieurs, s’il ressort des éléments versés aux débats que le logement a bien été affecté en octobre 2023 par un sinistre en lien avec des infiltrations en toiture, les éléments produits sont toutefois insuffisants pour prouver le caractère totalement inhabitable des lieux depuis lors dans la mesure où :

si le procès-verbal de constat du 18/09/2024 permet d’attester de la présence dans le logement de traces de moisissures et d’infiltrations, il ne permet pas pour autant d’établir qu’il serait devenu impossible d’y demeurer depuis la survenance du sinistre ;

les clichés produits en défense, faute de pouvoir être authentifiés quant à la date et aux lieux photographiés, ne sont pas probants ;

le caractère inhabitable des lieux ne saurait se déduire de l’attestation d’hébergement produite ou encore des factures d’établissement hôtelier versées aux débats.

Le moyen tiré de l’exception d’inexécution sera dès lors rejeté.

M. [S] [B], qui a conservé sa qualité de locataire des lieux jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire du bail, nonobstant son départ des lieux dès lors qu’il ne justifie pas avoir donné congé selon les formes et délais visés à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, doit ainsi être jugé redevable des loyers et charges dus jusqu’au 10/02/2025, date du présent jugement.

Il se déduit de l’ensemble de ces éléments que la dette de loyers et de charges s’établit, sur la période du 01/10/2023 au 10/02/2025, à la somme de 11032 euros.

Sur la demande au titre des indemnités mensuelles d’occupation

Si le bailleur est fondé à solliciter le paiement, par le locataire devenu occupant sans droit ni titre des lieux litigieux postérieurement à la résiliation du bail, une indemnité mensuelle d’occupation sur le fondement de l’article 1240 du code civil, cette dernière ne demeure due que jusqu’à restitution des lieux.

M. [S] [B] justifiant en l’espèce avoir libéré les lieux, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande à ce titre.

Sur les demandes reconventionnelles en dommages et intérêts

En application de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent ; d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail […].

Aux termes de l’article1720 dudit code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués […]. Le bailleur est obligé d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée pendant la durée du bail et cette obligation ne cesse qu’en cas de force majeure.

Aux termes des articles 1231 et 1231-1 du code civil le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. A moins que l’inexécution soit définitive, les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable.

En l’espèce, les points de contestation aux termes des écritures de la SCI FOCH ne portant pas sur cet élément, il y a lieu de regarder comme un fait constant – dont la preuve ressort en tout état de cause à suffisance des éléments versés aux débats et en particulier du courrier du 31/01/2024 émanant de la requérante et des échanges d’emails entre les parties – que le logement loué par M. [S] [B] a subi à compter d’octobre 2023 des infiltrations d’eau causées par un défaut d’étanchéité de la toiture, pour lequel des travaux ont été entrepris par la bailleresse et se sont terminés le 01/12/2023.

M. [S] [B] justifie avoir signalé à de multiples reprises, en enjoignant au bailleur d’y mettre un terme, les désordres affectant son logement.

L’entretien de la toiture de l’immeuble ressortant à l’évidence d’une obligation du bailleur et l’obstruction à douze reprises de M. [S] [B] aux travaux de reprise d’étanchéité en toiture ou au sein du logement n’étant pas démontrée (celle-ci ne ressortant nullement, en particulier, des mentions du procès-verbal de constat versé aux débats aux termes desquelles M. [S] [B] a simplement indiqué ne pas s’opposer aux travaux mais souhaiter être relogé durant leur accomplissement), la SCI FOCH sera dès lors déclaré entièrement responsable des préjudices subis par le défendeur en raison de ces infiltrations.

Sur ce point, les mentions et photographies du procès-verbal de constat du 18/09/2024 permettent de mettre en évidence de nombreuses moisissures et traces d’infiltrations dans l’ensemble des pièces du logement. Il n’est pas douteux que ces moisissures et traces d’infiltrations ont été précédées par la présence, a minima, d’une humidité très importante au sein du logement.

L’existence d’un préjudice de jouissance subi par le défendeur ne saurait dès lors être sérieusement contestée et ce, quand bien même ce dernier ne résiderait plus dans les lieux depuis la survenance du sinistre dès lors qu’il demeure tenu par ailleurs du paiement des loyers et charges dus au titre du bail (cf. ci-dessus). Il sera précisé incidemment que l’attestation du père du gérant de la SCI FOCH, suspecte de partialité, sera regardée comme dépourvue de toute valeur probante au sujet de la sous-location dénoncée.

Le bailleur ne justifiant pas avoir effectué des travaux de reprise dans le logement, le préjudice de jouissance subi sera évalué, eu égard à l’importance des désordres subis, à une somme fixée à 50% de la valeur locative, soit à la somme, sur la période du 01/10/2023 au 10/02/2025, date de résiliation judiciaire du bail, de 5470 euros.

Le caractère totalement inhabitable des lieux n’étant pas caractérisé (cf. ci-dessus), la demande au titre du remboursement des frais d’hébergement à l’hôtel sera rejetée.

Le sinistre et ses conséquences n’ayant pu qu’être sources de stress et d’inquiétude pour le défendeur, ce dernier est fondé à solliciter le bénéfice d’une indemnisation de son préjudice moral. La somme de 800 euros lui sera allouée à ce titre.

Sur le compte entre les parties

Compte tenu de la connexité des dettes réciproques des parties à l’instance, il y a lieu, conformément à l’article 1348 du code civil, de prononcer leur compensation judiciaire.

Il y a lieu en conséquence de condamner M. [S] [B] à payer à la SCI FOCH la somme de 4762 euros (11032 euros -5470 euros – 800 euros) au titre du solde locatif dû. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

La partie défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser à la charge de partie défenderesse les frais qu’elle a exposés pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué à ce titre une somme de 700 euros.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, assorti de l’exécution provisoire, contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE, à compter de la date du jugement, la résiliation judiciaire du bail portant sur le logement pris à bail par M. [S] [B] et situé [Adresse 3] ;

DIT que M. [S] [B] est redevable envers la SCI FOCH de la somme de 11032 euros au titre des loyers et charges impayés au titre dudit bail ;

DIT que la SCI FOCH est redevable envers M. [S] [B] des sommes suivantes :

5470 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi ;

800 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi ;

PRONONCE la compensation judiciaire des dettes réciproques ;

CONDAMNE en conséquence M. [S] [B] au paiement à la SCI FOCH de la somme de 4762 euros au titre du solde locatif dû, avec intérêts au taux légal à compter du 5/07/2024 ;

CONDAMNE M. [S] [B] au paiement à la SCI FOCH de la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des prétentions des parties ;

CONDAMNE M. [S] [B] aux dépens de l’instance.

.

Le greffier Le Président

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 24/07688 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z2A4

DÉCISION EN DATE DU : 10 Février 2025

AFFAIRE :

S.C.I. FOCH

Représentant : Maître [H], avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 19

C/

Monsieur [S] [B]

Représentant : M^e Nadia NOURDINE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 261

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous huissiers de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux de grande instance d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires